中华建设网讯     （记者 韩冬）     日前，南通市发布地方性法规《南通市市区城市更新办法》，于2025年5月1日正式实施。《办法》将南通市城市更新工作纳入法治化管理，以解决城市更新实践中面临的无法可依、无章可循以及权责不清、程序不明等困境，形成工作制度化、项目规范化、管理长效化的可持续更新模式。

据了解，南通市通过近几年城市更新项目实践，积累了一定经验，截至2024年，南通城市更新三年行动中410个子项已完工或达到预期目标。如轨道交通1、2号线相继开通运营，沿线道路断面、建筑立面等得到更新改造；高品质完成96个老旧小区改造，首个破旧片区拆除重建项目按时交付；沿江生态景观带基本贯通，多个沿河绿廊、小微绿地和小游园建成开放；城市生命线安全监管平台上线试运行，完成部分老旧燃气管网改造和城镇既有建筑隐患整治；新增了停车位，“智泊南通” 小程序全面推广应用。

但也面临一些制约推进的问题， 如，老城区存在不少低效工业用地，布局散乱、容积率低、投入产出率低，产业用地配置不合理，部分工业用地处于重要地段，存在闲置浪费现象。商业服务设施品质不足，商圈功能业态活力欠佳，总体产能低效、创新能力差。

老旧小区改造还有待深入，部分安置小区、城中村、棚户区、城乡结合部脏乱差问题仍然存在，普遍存在年久失修、布局混乱、基础设施缺失等问题。部分居住区房屋建筑质量较差、安全隐患突出、社区环境脏乱、配套设施欠缺、内部交通不畅、停车组织混乱。

道路主次支三级路网结构不均衡，道路基础设施的增长速度较慢，交通需求与供给发展不平衡，出行受到交通拥堵等 “城市病” 的困扰。部分地块缺少支路联通，内外通行不便，支路系统微循环能力不足。公共停车场建设不足，无法满足居民停车需求，且分布不均。

老城区公园绿地、沿路沿水公共空间等分布不均，部分区域绿化景观风貌不佳、游憩设施缺失，功能复合不足。公共开放空间总量与人均指标偏低，口袋公园也未能充分挖掘。河道被大量违章建筑侵占，贯通区段少，可达性、亲水性不足。

老城区历史文化底蕴深厚，但地域特色文化缺少深度挖掘，与文化活动站、公园广场等文化载体缺少高效融合与演绎，文化魅力难以彰显。市区级文保单位功能单一，缺少特色业态植入，与周边资源联动不足，人气不高、活力不足，文化品牌难以形成。

这些问题需要通过立法来统筹推进城市更新工作，有效解决实践中面临的无法可依、无章可循以及权责不清、程序不明等困境。

《办法》明确了城市更新的适用范围和实施路径，通过建立健全城市体检、专项规划、项目库、年度计划等工作机制，构建科学规范的城市更新工作流程。

《办法》从规划、资金、土地、产权、审批等方面提出系列创新举措，为实际工作中遇到的诸如既有建筑用途转换、土地使用性质更改、城市更新改造项目审批、老旧小区改造规划指标适用等难点堵点问题明确了解决路径。

在城市更新实施方面，《办法》明确，城市更新包括四种方式：

拆除重建，是指在保障公共安全和周边地块权益的前提下，拆除全部或者大部分原有建筑物、构筑物及其他地上地下附着物，并重新建设、管理和使用；

整治提升，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，对建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、增补完善公共设施和消防设施，并活化利用等微改造；

拆整并举，是指将拆除重建和整治提升相结合的混合更新；

新建补齐，是指在深入开展城市体检和规划研究的前提下，为优化城市结构、补齐城市功能、提升用地效能等，对城市更新单元内存量用地进行单一或复合开发利用。

在城市更新保障方面，《办法》规定，城市更新项目中对现状建筑密度较高等无法达到现行标准和规范的区域，在保障公共利益和安全的前提下，按照“优化不恶化”原则，可以适度优化相关规划指标。因既有住宅加装电梯而占用的绿地，可以通过立体绿化等方式补充绿化总量。

在保障城市交通、绿化等公共利益，满足安全、消防等要求，并征得相邻土地使用权和房屋产权所有者同意的前提下，拆除重建和新建补齐类更新项目可适当减少红线退让距离。

符合条件的城市更新项目，依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。城市更新项目实施主体实施多地块并宗、更新后交易的，按照国家和省有关规定，享受有关税费支持政策。

涉及低效工业用地的城市更新项目，在符合国土空间详细规划、不改变土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不增收土地出让价款。

历史文化街区等特定区域内的城市更新项目，在符合详细规划的前提下可以根据实际情况划定用地边界，并按照保护要求合理确定规划指标。城市更新项目因历史风貌保护需要，容积率受到限制的，可以按照有关规定实行异地补偿。