小区电梯广告费、公共停车位租金、快递柜场地使用费、通信基站进场费……这些每天都在产生的小区公共收益，究竟归谁所有？又该如何管理使用？长期以来，这一问题的模糊地带，成为业主与物业之间矛盾的高发区。

中华建设网讯   （记者 严佳）  日前，海南省住房和城乡建设厅发布《海南省住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》，于2026年8月7日起正式施行。《指导意见》首次以清单形式明确公共收益来源，系统规定账户管理、使用程序、公示审计和监督管理等全流程制度，为全省住宅小区公共收益规范化管理提供了清晰的政策依据，填补了相关管理的制度空白。

海南住宅小区公共收益管理现状：冰火两重天

在海南，住宅小区公共收益管理的现状呈现出鲜明的两极分化。

一边是规范运作、业主共享红利的正面典型。2026年7月，海口市龙华区通宝大厦小区180户业主领到了总计70万元的公共收益“集体红包”，大户型每户分红超4000元，这个建成近30年的老旧小区，通过规范治理让业主切实感受到了公共收益带来的获得感。

另一边却是管理混乱、账目不清的普遍困境。几乎同一时间，海口市秀英区金某湾小区的业主们仍在追问：物业公示的公共停车收益连续3个月净亏损3万多元，钱到底去哪了？

这种“冰火两重天”的局面，不仅在海南，在全国许多城市都普遍存在。公共收益归属不清、账目混乱、使用随意，已成为物业服务领域群众反映最强烈的突出问题之一。

长期困扰：公共收益管理的四大痛点

海南省住宅小区公共收益管理长期面临以下突出问题：

一是归属不清。电梯广告、公共停车、快递柜进场费等收益，法律上虽规定属于业主共有，但缺乏具体的来源清单和操作细则，物业企业往往以“管理成本”为由模糊处理，业主难以主张权利。

二是账目混乱。公共收益与物业服务企业其他收支混存于同一账户，缺乏独立核算，业主无法清晰知晓收支明细，公共收益沦为“糊涂账”。

三是使用随意。公共收益的使用缺乏程序约束，部分物业企业未经业主同意擅自支取，甚至将本应自行承担的维修费用转嫁至公共收益。

四是监督缺位。公示制度执行不到位，审计机制缺失，业主知情权、监督权难以保障，维权成本高、难度大。

为进一步规范全省住宅小区公共收益管理，充分保障业主的合法权益，海南省住房和城乡建设厅制定了《海南省住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》。

《指导意见》核心：全链条规范公共收益管理

《指导意见》从八个方面构建了公共收益管理的完整制度框架，核心内容可概括为“明归属、定主体、设专户、严使用、强公示、重审计、严监管”。

明确归属与来源。公共收益是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分依法开展生产、经营、租赁等活动，在扣除法定税收、能耗、人工等合理管理成本后获得的收益，依法属于全体业主共有。《指导意见》首次以清单形式明确了11项来源，涵盖户外广告、室内广告、公共停车、充电设施场地费、会所租赁、通信基站进场费、报废设备残值、违约金赔偿金、光伏发电收益等，基本覆盖了当前小区公共经营的全部场景。

分阶段明确管理主体。业主大会成立前，物业服务人可根据前期物业服务合同约定代为管理；业主大会成立后，公共收益的管理、使用和分配应当由业主共同决定，业主委员会可自行经营，也可委托物业服务人经营。

实行专户专储。一个物业管理区域设立一个公共收益专项账户，坚持“专户专储、单独列账、公开透明”原则，严禁将公共收益与企业其他收支合用一个账户。

规范使用范围。经业主共同决定，公共收益可用于补充住宅专项维修资金、共有设施设备维修更新改造、业主大会及业委会工作经费、抵扣物业服务费和水电公摊费用、第三方审计法律服务费、增设充电及安防设施等8类情形。同时明确5类禁止列支情形，包括建设单位应承担的费用、专营单位管线费用、人为损坏修复费、物业应承担的维修养护费等，防止公共收益被“搭车”使用。

强化公示审计。经营管理主体须每季度公示收支明细，原则上每季度首月10日前完成，公示材料须附银行对账单、审计报告，公示期不少于30日，并通过业主微信群等多渠道同步告知。明确5种强制审计情形：年度收益达到一定数额、物业服务合同终止、业委会任期届满、主任或半数委员离任、20%以上业主提出审计要求。

严格监督管理。对不按规定公示、拒不移交账目、挪用侵占公共收益等行为，明确记入信用档案、依法处罚，涉嫌犯罪的移送公安机关。

政策创新：五大亮点引领制度突破

《指导意见》在制度设计上呈现出多项创新性突破：

亮点一：首次以“清单+指引”双附件模式实现精细化管理。除正文外，《指导意见》配套了《海南省住宅小区公共收益会计核算指引》《共有物业、共用设施设备明细登记表》《住宅小区公共经营性收支公示表》三个操作性附件，其中会计核算指引设置了6大类38个会计科目，从资产、负债、净资产、收入、成本到支出实现全科目覆盖，让公共收益管理真正“有账可查、有规可依”。

亮点二：创新“一次性授权”使用机制。针对业主大会决策效率低、公共收益使用程序繁琐的问题，《指导意见》允许业主大会在管理规约中，或物业管理委员会、居委会在依法征得业主同意后，采取“一次性授权”方式，授权业委会、物管会在一定额度内行使公共收益使用决策权，既保障了业主共同决定权，又提高了资金使用效率。

亮点三：将“抵扣物业费、水电公摊”纳入合法使用范围。在传统的补充维修资金、设施维修等用途之外，《指导意见》明确公共收益可用于“抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用”，为业主提供了更灵活的利益共享方式，回应了群众“分红”诉求。

亮点四：建立“强制审计+信用惩戒+刑事移送”三位一体监督体系。不仅规定了5种强制审计触发情形，还将违规公示、拒不移交等行为记入物业服务人信用信息档案，对挪用侵占行为明确“涉嫌犯罪的，依法移送公安机关”，形成从行政到刑事的完整责任链条。

亮点五：明确“合同终止7日内划转专户”的刚性约束。前期物业服务期间，物业服务人须在将公共收益存入专户前完成审计并公示，公示完成后7个工作日内一次性划转至专户管理银行，从制度上杜绝了物业“卷款”或拖延移交的可能。

《指导意见》的出台，实现了从“糊涂账”到“明白账”的制度跨越，标志着海南住宅小区公共收益管理正式迈入规范化、制度化、透明化的新阶段。当每一笔公共收益都有清晰的来源、独立的账户、规范的程序、公开的账目、严格的审计，业主与物业之间的信任之基才能牢固，小区的“钱袋子”才能真正成为全体业主共享发展红利的“幸福袋”。

让公共收益晒在阳光下，让业主权益落到实处——这既是《指导意见》的初心，也是海南推进基层治理现代化的生动注脚。