中华建设网讯   （记者 韩冬）   日前，中国建筑业协会决定，开展城市更新创新竞赛，以提升城市空间品质、优化城市功能、传承历史文化，推动城市建设高质量发展。

 

 

为高质量推进城市更新，挖掘一批兼具创新性、实用性、可持续性的城市更新项目，推动城市空间品质提升、功能优化和文化传承，中国建筑业协会决定，在行业内组织开展城市更新创新竞赛。

 

根据规定，参赛的项目应是全国范围内已竣工的城市更新项目，具体包含六种类型：

 

创新模式类。在规划编制、融资机制、实施模式、政策运用、社区治理、公众参与、全周期运营等方面具备突出创新的项目。

 

老旧小区改造类。包含基础设施提升、公共服务完善、适老化、无障碍改造、完整社区建设等项目。

 

历史街区保护类。包含历史文化街区、风貌区保护利用，工业遗产活化更新等项目。

 

老旧厂区功能提升与转型类。包含老旧厂房、商圈、园区转型升级为新型工业园区、创新空间、文创基地、商业综合体等项目。

 

基础设施升级类。包含市政管网、停车设施、智慧城市基础设施、城市生态修复、安全韧性提升等更新改造项目。

 

区域综合更新类。包含城中村综合整治与更新项目等涵盖以上多种类型的片区统筹更新项目。

 

根据规定，参赛主体是具有独立法人资格的项目实施单位、参建单位，包括城市规划设计单位、房地产开发企业、建筑施工企业、运营管理机构、高等院校及科研院所等在城市更新领域有实践成果的单位，鼓励多家单位联合参赛。

 

根据规定，参赛项目应符合四个条件：

 

一是项目已落地实施，信息真实可查，需提供立项批文、竣工验收报告等证明材料；

 

二是符合国土空间规划、文物保护、生态环保等相关法律法规，未发生安全质量事故或重大投诉；

 

三是在设计理念、技术工艺、开发模式、治理机制等方面有创新；

 

四是社会效益、经济效益、生态效益显著，居民满意度高，具备推广价值。

 

据了解，竞赛评审采用百分制，具体标准有五项：

 

政策与规划符合性。契合国家及地方城市更新政策、国土空间规划、城市更新专项规划/片区策划要求；落实以人民为中心、系统观念、保护优先、多元参与等编制原则；城市体检成果有效支撑项目实施；

 

创新亮点。技术应用、模式机制、设计理念等有实质性突破，具备行业引领性；

 

实施成效。民生改善显著、功能提升明显、生态效益突出、经济可持续，居民满意度不低于85%；

 

示范性。经验做法可复制、可推广，对同类项目具有参考价值；

 

材料完整性。申报材料齐全、数据真实、逻辑清晰，符合报送要求。

 

据介绍，竞赛将分六个步骤：

 

企业自愿申报，经省、自治区、直辖市相关行业协会初审并出具推荐意见。

 

参赛单位按要求提交全套电子版及纸质材料。

 

省级行业协会完成初审。

 

组委会办公室开展资格初审，组织专家开展综合评审，按照既定比例确定拟获奖名单。

 

对通过评审的获奖项目在中国建筑业协会官方网站公示，公示期7天，接受社会监督。

 

公示期满后，由中国建筑业协会颁发证书并在行业广泛推广。

 

据了解，近年来，我国城市更新创新成果。如，投融资机制系统性创新。推行中央预算内投资、超长期特别国债、城市更新专项债、保障性租赁住房REITs、老旧小区改造专项补贴多元组合；专项债可作为项目资本金，降低市场主体准入门槛。建立多元共担机制，落实谁受益、谁出资，构建政府财政撬动、社会资本主导、居民合理分摊的三方出资模式，打破政府全额兜底旧模式。严禁新增地方政府隐性债务，实行资金全流程闭环监管，考核重心由投资规模转向现金流平衡、民生实效、长期运营收益。

 

实施模式创新。南京小西湖，创新老城历史街区渐进式微更新，成为全球唯一高密度混合产权老城微更新联合国全球十佳案例，街区摒弃整体拆迁，采用小尺度、逐院落、渐进式改造。保留原有街巷肌理、原住民居住权，抽户改造改善厨卫，植入文创、民宿、社区公共空间；兼顾风貌保护、民生改善、商业活化，形成可复制的高密度老城有机再生方案，获联合国人居署官方推广。

 

上海市民新村、田林片区，创新超大城市旧住房成套改造。市民新村（近 70 年 “拎马桶” 老小区）实行抽户+原拆原建，创新抽户腾挪、原地回搬、原拆原建，36天实现100%居民自主签约，改造后户户独厨独卫、加装电梯、配套地下车库与全龄公园，成套改造创造全国“五个第一”。田林片区实行大规模旧改，全过程人民民主落地，一户一策化解高龄、产权复杂矛盾，23场群众征询会实现2500余居民100% 签约，刷新上海大体量旧改签约纪录。

 

北京金隅兴发科技园创新老旧厂区产业转型，盘活工业遗存。将废弃水泥厂区整体更新，保留历史工业建筑，转型基础科学研究载体；盘活30公顷低效存量用地，引入国际顶尖科研机构，年均营收2.6亿元，配套智慧园区数字管控平台，实现闲置工业用地“零新增供地、产业迭代升级”，入选住建部全国典型案例。

 

福州创新全域城市系统更新。形成“城市体检+洪涝联排联调+完整社区+生态廊道”一体化模式，福道环山慢行系统、上下杭/烟台山历史街区活化、老旧木屋连片改造，10余项经验纳入全国推广清单，住建部在福州召开全国城市更新现场会，打造山水历史名城更新样板。

 

建造与数字技术创新。创新智能建造模块化改造（MiC模块技术），上海田林项目采用工厂预制全屋模块，现场吊装装配，水电、厨卫、装修一体化预制，大幅缩短施工周期、降低扬尘噪音，实现“工业化造房”，适配大规模老旧小区拆除重建，是新质生产力赋能城市更新典型应用。各地搭建城市更新数字底座，三维建筑信息模型（BIM）、城市体检大数据平台、老旧房屋产权数字台账、智慧社区运维系统；北京金隅科技园实现 26 栋建筑全楼层可视化智能管控，统筹安防、能耗、设施运维一体化管理。

 

当前，我国城市更新还存在一些短板。如，存量更新法规供给不足，现行土地、规划、建筑法律以增量新建为逻辑基础，适配大拆大建模式，缺乏针对微更新、原拆原建、混合产权院落、工业遗存转型的专项法条。老旧小区重建、产权调整、土地续期、历史建筑活化等环节法律空白多，审批无明确法定依据。跨部门协同机制不畅，规划、自然资源、住建、财政、文旅、城管分部门管理，项目涉及用地调整、风貌管控、资金申报、消防验收多环节，审批链条长、标准不统一；部分项目因部门权责冲突停滞，行政协调成本极高。中小城市、县城配套实施细则缺失，仅照搬大城市政策，未结合本地老旧小区、城中村、历史资源实际制定分类更新标准。

 

投融资可持续性存在瓶颈。城市更新兼具强公益属性（老旧小区修缮、市政管网、风貌保护），市场化收益薄弱；而征地腾退、房屋修缮、公共配套前期投入巨大，回收周期普遍 10-20 年，与社会资本3-5年短期回报诉求天然矛盾，市场化投资意愿偏弱。土地出让收入下滑，地方财政难以持续大规模投入；国家严控隐性债务，城投平台传统融资渠道收缩；专项债额度有限、申报门槛高，大量公益性更新项目难以满足收益平衡要求，无法申报专项债支持。城市更新REITs标的稀缺，仅少数成熟产业园区、保障性租赁住房可发行；银行长期低息信贷产品供给不足，金融机构对混合产权、长周期项目风险规避意愿强。

 

产权碎片化历史遗留问题突出。老旧小区、城中村大量存在公房私房混杂、一户多证、无证建筑、共有产权、单位遗留房产；院落多户共有情况下，少数业主不配合即可阻滞整片更新，100% 签约门槛抬高实施难度，缺乏法定强制调解机制。传统控规功能分区单一，老旧厂房、仓库转型文创、社区配套需调整用地性质，补缴高额土地出让金，程序繁琐周期长；容积率奖励、零星用地整合政策在区县层面执行标准不一，落地打折扣。纯民生改造项目无经营性用地平衡收益，无法覆盖拆迁与建设成本；部分城市过度依赖商业开发平衡资金，变相回到大拆大建老路，挤压公共空间与历史保护投入。

 

产业活化与发展动能不足。多数项目只做外立面翻新、道路绿化，缺乏产业策划；工业遗存、历史街区同质化开发，扎堆网红商业、民宿，缺乏可持续产业支撑，更新后短期火爆、长期空置衰败。城中村、旧厂区更新割裂居住、就业、配套，产业用房、保障性住房配比失衡；老旧城区缺乏科创、小微企业承载空间，难以吸引青年人口。智能建造、数字社区、低碳技术仅在一线城市试点普及，三四线城市仍沿用传统施工模式，数字化、绿色改造配套资金、技术人才短缺。

 

民生与风貌保护失衡。部分历史街区大规模腾退原住民，改造后全部转为商业旅游，丧失本土烟火气，违背“留人留乡愁”更新初衷；租金上涨导致原有居民无力回迁。历史保护建筑严苛限高、限改造标准，难以加装电梯、扩容厨卫，居住品质提升空间受限；部分城市为追求景观风貌，忽视居民厨卫、给排水等基础民生 “里子工程”。优质资源向核心城区倾斜，城郊老旧小区、棚户区改造进度滞后；低收入群体、老年社区配套（养老、无障碍设施）供给不足。

 

重建轻管、改造后运维缺位。大量老旧小区改造完成后无长效物业运营资金，电梯维护、公共设施维修、绿化养护难持续；政府短期一次性投入，未建立居民、企业、政府共同运维机制。全周期运营评估体系不完善，当前考核侧重开工面积、改造户数，对社区活力、居民满意度、产业税收、生态效益等长期指标考核权重低；缺乏更新后3-10年持续跟踪评估机制。

 

要高质量推进城市更新，必须不断创新，挖掘一批兼具创新性、实用性、可持续性的城市更新项目，加以推广。为此，中国建筑业协会决定，开展城市更新创新竞赛，推动城市空间品质提升、功能优化和文化传承。