中华建设网讯   （记者 寒冬）  日前，西安市住建局等四部门联合出台《西安市支持房地产市场高质量发展工作措施》，围绕供给提速、公积金加码、置换激励、交易便利与价格市场化，推出五项举措，在“金九”传统旺季前全面释放稳市场信号。《措施》推出“卖旧买新”叠加双重优惠。一方面，延续国家置换个税退税政策至2027年底，开通绿色通道；另一方面，市级安排5000万元专项补贴，2026年底前购买新建商品住房并完成网签备案、且1年内出售本地二手住房的，按新房总价1%给予补贴，单套最高2万元。

据了解，2026年以来，西安市房地产市场在深度调整中展现出较强的韧性与结构性亮点，高质量发展取得积极成效。

市场运行总体平稳，阶段性呈现供不应求格局。据中指研究院监测，2026年1至7月，西安市商品住宅累计供应约378.6万平方米，成交约439.6万平方米，较2025年同期分别增长9.6%和24.2%，整体呈供小于求格局，需求端韧性尚存。上半年累计供应约340万平方米、成交约384万平方米，供销比约0.89，市场底部支撑逐步夯实。

头部房企表现稳健，市场集中度持续提升。2026年上半年，西安市TOP30房企合计销售额达623.5亿元，TOP10房企门槛值升至21.1亿元，头部10家房企销售额合计约414.7亿元，占TOP30总额的66.5%，国央企占据主导地位，展现出较强的抗周期能力。

政策环境持续宽松，制度创新走在前列。自2024年全面取消限购限售以来，西安市政策宽松基调持续深化。2026年西安市“十五五”规划纲要明确提出建立住房供需平衡机制、逐步建立“人、房、地、钱”四位一体联动长效机制，将个体工商户、自由职业者、新业态从业者等灵活就业群体纳入住房公积金缴存范围，并推行房地产融资主办银行制。信贷端持续发力，首套房贷利率已降至3.15%的历史低位，切实降低了居民购房成本。

产品升级加速推进，“好房子”建设成效初显。2025年以来，西安市四代住宅大量入市，2026年持续增加，产品设计趋向人性化、智能化，社区配套逐步标准化，物业服务趋于精细化，整体呈现出“以居住体验为核心”的发展方向。高新区等区域率先支持“套内挑空”等创新设计，推动住宅产品迭代升级。

当前西安市房地产市场仍处于深度调整期，高质量发展面临多重挑战。

市场分化加剧，区域冷热不均。核心区域优质地块仍能触发竞争，而远郊及非核心板块则普遍底价成交甚至流拍。住宅市场主城去化周期约15.1个月，处于健康区间，但远郊区域高达45.9个月，库存压力巨大。2025年商品房库存攀升至4572万平方米，整体去化周期达49.7个月，结构性矛盾突出。

土地市场低温运行，企业投资意愿不足。2026年上半年，西安市宅地成交总金额约107.13亿元，同比骤降58.10%，楼面均价5117元/㎡，同比下跌33.00%。尽管3至4月受高新区优质地块结构性拉动出现短暂反弹，但5至6月迅速回落，溢价率归零，印证了土地市场底部的脆弱性。前7月累计推出宅地38宗、366.49万平方米，成交26宗、243.11万平方米，月均成交建面不足40万平方米，企业参拍意愿不足，投资策略趋于审慎。

价格持续承压，以价换量特征显著。2026年7月，西安市新建商品住宅成交均价15835元/㎡，同环比分别下跌12.9%和0.4%，虽然环比降幅较上月收窄1.5个百分点，但价格跌势尚未根本扭转。二手房市场以价换量特征持续固化，2025年二手房成交市场份额已达66.4%，对新房市场形成明显分流。

产品同质化严重，创新动力有待激发。2026年西安市四代住宅大量入市，市场竞争激烈，产品同质化问题凸显，立面、大门、会所等竞争加剧，行业急需差异化解决方案。部分项目在交付标准、配套设施、物业服务等方面存在与宣传预期存在差异的情况，购房者信心修复仍需时日。

为稳定房地产市场，更好满足居民刚性和改善性住房需求，西安市住建局、西安市财政局、西安市自然资源和规划局、西安住房公积金管理中心联合制定了《西安市支持房地产市场高质量发展工作措施》。

《措施》共五条，条条务实、项项落地，构建起覆盖土地出让、公积金支持、消费激励、交易服务、价格管理的全链条政策体系。

一是优化企业开发流程，实现“拿地即开工”。《措施》明确，企业以出让方式获得国有建设用地，并取得土地不动产预告登记证明的，可先行办理整宗土地的工程规划、施工许可，办理已交清土地出让价款对应部分的预售许可等后续相关手续。这一举措打破了传统“缴清全款再动工”的壁垒，大幅压缩项目前期落地周期，有效缓解企业资金压力，加快住房供给节奏。

二是公积金政策全面提标，降低购房门槛。《措施》打出公积金支持“组合拳”：单缴存职工最高贷款额度从原标准提高至90万元，双缴存职工提高至120万元，二孩及以上家庭在上述额度基础上再提高20%；购房提取公积金时限由网签备案后5年延长至10年，购房人及其配偶、子女、父母均可共同提取用于支付房款；无房职工租房月提取额度从1500元上调至2000元；既有住宅加装或更新电梯也可申请提取公积金；同时支持新购商品房的借款申请人及其配偶提取公积金直接支付首付款。

三是5000万元专项资金，真金白银支持“卖旧买新”。《措施》在延续执行国家换房个税退税优惠政策的基础上，专门安排5000万元专项补贴资金。2026年8月26日至12月31日期间，在西安市购买新建商品住房并完成网签备案，且在网签前1年内出售本市二手住房的购房人，可申请所购新房总价1%的专项补贴，单套最高不超过2万元。

四是升级“带押过户”服务，打通交易堵点。《措施》针对二手房交易中买卖双方在不同银行贷款的痛点，决定在全市交易大厅设置“资金监管+担保”专属服务点，实现跨机构交易“一厅一次性办结”，大幅压缩二手房交易办理时长，降低交易成本，激活存量住房流通。

五是放开价格管制，释放市场主体活力。《措施》明确，房地产开发企业可自主确定项目销售价格，仅需在网签平台填报“一房一价”，住建部门不再进行价格审核。企业只需在销售案场按规定公示相关信息，行业管理部门依法依规开展销售监管。这一改革充分尊重市场规律，赋予企业更大的定价自主权。

《措施》在多个方面实现了突破性创新，体现出西安在房地产治理领域的制度探索。

推行公积金“代际互助”机制。《措施》首次明确购房人（产权人）及其配偶、子女、父母均可共同提取公积金用于支付购房款，且提取时限由5年大幅延长至10年。这一“代际互助”模式打破了公积金个人使用的传统边界，将家庭整体住房消费能力纳入政策支持范畴，有效缓解年轻家庭的购房首付压力，是对住房公积金制度功能的一次重要拓展。

“卖旧买新”享受财政补贴与个税退税叠加。《措施》在国家换房个税退税政策基础上，率先推出地方财政专项补贴，形成“国家退税+地方补贴”的双重激励。5000万元专项资金以“先申请先兑付”方式运行，既保证了政策时效性，又通过“用完即止”的机制设计形成适度紧迫感，有助于在短期内集中释放改善性住房需求。

“带押过户”跨机构“一厅办结”。此前“带押过户”多局限于同一银行体系内操作，跨机构交易流程复杂、周期漫长。《措施》创新性地在交易大厅设置“资金监管+担保”服务点，将原本分散在多个部门、多家银行的流程整合为“一厅一次性办结”，这是对政务服务流程的再造，也是对二手房交易生态的系统性优化。

价格管理从“事前审核”转向“事后监管”。《措施》明确，住建部门不再审核项目销售价格，改为企业在网签平台自主填报“一房一价”，政府部门从事前审批转向事中事后监管。这一转变既减少了行政干预，提高了市场效率，又通过销售案场公示、行业部门依法监管等机制守住市场秩序底线，是政府职能转变在房地产领域的具体实践。

公积金使用场景全面拓展。除购房、租房外，《措施》将既有住宅加装或更新电梯纳入公积金提取范围，房屋产权人及其配偶、子女、父母均可申请提取。这一政策将公积金支持从“买新房”延伸至“改旧房”，精准回应了老旧小区居民的实际需求，体现了政策设计的民生温度。

2026年以来，西安市房地产市场虽呈现筑底修复态势，但7月成交环比明显回落，后续复苏节奏仍存不确定性。《措施》从供需两端同时发力，通过公积金提额、购房补贴、交易便利等组合拳，直接降低购房成本、激活换房链条，有助于在“金九银十”传统旺季到来之际提振市场信心，推动市场企稳回升。

《措施》通过优化土地开发流程、放开价格管制、完善公积金制度等举措，推动行业从“高杠杆、高周转”的旧模式向“高品质、可持续”的新模式转型。通过支持“卖旧买新”、加装电梯、租房提额等政策，覆盖从刚需到改善、从购房到租房、从新房到旧房的全生命周期住房需求，有助于吸引和留住人才，为西安建设国家中心城市提供坚实的居住保障。

《措施》推出价格审核取消、跨机构“带押过户”一厅办结、公积金代际互助等创新，体现了西安市政府从“管理者”向“服务者”的角色转变，以制度创新释放市场活力，以精准服务回应群众诉求，为其他城市提供了可借鉴的治理经验。