中华建设网讯   （记者 寒冬）  日前，山东省人民政府发布《山东省城市更新“十五五”规划》，为未来五年齐鲁大地的城市蝶变定下总纲。这份规划不再把城市更新简单等同于“拆旧建新”，而是将其视为一场关乎空间、产业、民生、治理的系统性重塑。明确，到2030年，可持续的城市更新体制机制和政策体系逐步完善，城市开发建设方式加快转型，城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升取得显著进展，城市成为人民群众高品质生活的空间。

回望“十四五”，山东城市更新已交出一份扎实答卷。2025年，全省16个城市完成城市更新规划编制，全面开展城市体检，覆盖率达88.5%；120个片区综合更新项目加快建设，威海火炬八街等4个项目入选住建部城市更新典型案例，数量居全国第二。济南出台全省首部城市更新条例，并入选中央财政支持城市更新行动示范城市；青岛、烟台成为全国住宅老旧电梯更新改造联系点城市。同年，山东完成房地产开发投资6451.4亿元，商品房销售面积8794万平方米，位居全国首位；累计筛选213个高品质住宅试点项目，97.4%的住户表示“非常满意”或“比较满意”。 基础设施方面，新改建城市道路526.8公里，新增公共停车位5.55万个、海绵城市136.61平方公里，改造老旧供热管网1581公里。这些数字背后，是千万居民生活品质的切实提升。

然而，成绩之下，短板犹存。部分城市仍存在“重建设、轻运营”倾向，更新项目与产业导入、人口导入衔接不够；老旧小区改造中，居民出资意愿不强、后期管护机制缺失等问题依然突出；一些地方对历史文化遗产保护与活化利用仍显粗放；城市地下管网老化、内涝风险、消防隐患等“里子”问题尚未根本解决。正如济南市天桥区一位住建干部所言：“老百姓不是不想改，是心里没底——改造标准、工期、后期运维都不够清晰。”

《规划》直面这些问题，提出“两圈联动、三核引领、陆海统筹、全面发力”的空间格局：培育壮大济南、青岛都市圈，强化济南黄河流域中心城市、青岛现代化国际大都市、烟台绿色低碳高质量发展示范城市的引领作用。

《规划》围绕“聚力创新驱动，加快城市发展方式转型；改善人居环境，营造高品质生活空间；加快绿色转型，建设美丽城市；筑牢安全底线，不断增强城市发展韧性；赓续历史文脉，彰显齐鲁文化魅力；强化“机”、“智”支撑，提升城市治理能力水平；建立完善城市更新政策制度”七个方面，明确了山东省城市更新的任务。

在聚力创新驱动，加快城市发展方式转型方面，要求，优化现代化城市体系，优化“两圈联动、三核引领、陆海统筹、全面发力”格局。提高城市创新载体建设水平，升级改造消费基础设施，发展智能建造，培育现代化建筑产业链。加快盘活存量资源，加快构建房地产发展新模式，建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，优化住房公积金提取使用场景，片区化实施综合更新，推广“策投建营”一体化模式。推动城市高水平对外开放，支持建筑业企业深度拓展国际市场。

在改善人居环境，营造高品质生活空间方面，要求，全面建设“好房子”，实施房屋品质提升工程，标准、设计、用材、建造、验收、运维等各环节同步发力，结合既有条件把“老房子”改造成“好房子”。深入开展城镇老旧小区改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索建立可持续的老旧住房更新模式。打造全龄友好的完整社区。在350个社区实施完整社区建设改造。增强老旧街区厂区功能与活力，鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施。提升城市公共服务品质，落实社区卫生服务用房“四同步”机制，常态长效推进儿童友好建设。推动基础设施扩容提质，统筹推进城市地下管网、道路网络、公共停车设施等建设改造。

在加快绿色转型，建设美丽城市方面，要求，系统修复城市蓝绿生态网络，深入推进绿道建设行动，建设社区公园、口袋公园，实施公园绿地开放共享，提升老旧公园复合功能，打造“百姓园林”。提升建筑绿色低碳水平，推广采用合同能源管理等市场化模式，规模化推动超低能耗、低碳建筑发展。加快形成绿色生活方式，深入推进垃圾分类与建筑垃圾资源化利用，科学谋划新建扩建城市污水处理厂，推进城市节水、海绵城市建设和清洁取暖。

在筑牢安全底线，不断增强城市发展韧性发，要求，夯实城市综合灾害防御基础，构建多层次应急避难场所体系。推进危旧房与城中村改造，优先支持资源枯竭城市改造，实施城镇预制板房屋治理改造行动。加快城市基础设施生命线安全工程建设。增强设施韧性和应急能力。提高城市更新项目数智化管理水平，推动“智慧工地”赋能城市更新项目质量安全监管。建立房屋安全管理制度，逐步建立房屋安全体检、管理资金、保险“三项制度”。

在赓续历史文脉，彰显齐鲁文化魅力方面，要求，夯实历史文化资源保护基础，深化完善“先考古后出让”、“先调查后建设”保护前置机制。实施系统性保护，对历史风貌保存较好的区域实施风貌协同管控，严格新建改建活动管理，坚决防止大拆大建、拆真建假。提升活化利用水平，推动不可移动文物、历史建筑、历史文化街区等融合式、系统性活化利用。塑造彰显齐鲁风韵的城市风貌，严格管控新建超大体量公共建筑和超高层建筑，鼓励使用体现地域文化特色的建筑材料和符号。

在强化“机”、“智”支撑，提升城市治理能力水平方面，要求，健全城市治理机制，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。推进城市智慧精细管理，推动城市全域数字化转型，推进房屋建筑赋码落图，归集审批监管数据。推动城市治理重心下沉。

在建立完善城市更新政策制度方面，要求，健全城市更新实施机制，建立完善专项规划、片区策划、项目实施方案、建设更新、运营管理的实施路径。完善规划与土地支持政策，利用存量土地、房产资源发展国家和省支持产业行业的，在不改变用地主体和规划条件的前提下，可实行不超过5年的过渡期，过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式，规范长期租赁、先租后让、弹性年期供应等土地供应方式。构建可持续的投融资体系，鼓励有条件的地方通过财政补助、贷款贴息等方式支持城市更新项目，严禁新增地方政府隐性债务。积极吸引社会资本参与，推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等。健全相关法规标准体系。

政策创新是本轮规划的最大亮点。

首先，《规划》明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，探索建立可持续的老旧住房更新模式，这在省级规划中尚属首次。

其次，深化住房公积金制度改革，将灵活就业人员、新就业形态劳动者纳入覆盖范围，精准适配全生命周期住房需求。

第三，推广“策投建营”一体化模式，统筹片区资源配置与产出效益，破解“重建设、轻运营”难题。

第四，在土地政策上实行“过渡期”机制——利用存量房产发展支持类产业，5年内可不改变用地主体，期满可租赁或协议出让。

第五，对加装电梯、口袋公园等微更新项目，可简化或豁免部分规划许可审批，打通民生项目落地“最后一公里”。

《规划》的出台标志着山东城市发展正式从“增量扩张”转向“存量提质”，从“政府主导”迈向“多元共治”，从“物理改造”升维至“制度重构”。正如山东省住建厅在规划编制过程中所强调的：“城市更新不是涂脂抹粉，而是系统性功能重塑与文脉延续。”当济南明府城以“一院一策”留住老济南的烟火气，当青岛老厂区变身文创产业园焕发新生，当淄博老旧小区居民通过“自主更新”亲手改造家园，我们看到的，是一座座城市在尊重历史、回应民需、激发活力中走向更高质量的未来。

城市更新，更新的是空间，凝聚的是人心。《规划》以“好房子”为笔，以“完整社区”为墨，正徐徐绘就一幅宜居、韧性、智慧、绿色的齐鲁新画卷。