中华建设网讯   （记者 阎秋）  2026年8月28日，由住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，如同一颗石子投入平静的湖面，在房地产市场激起层层涟漪。

 

这份被业内称为“销售制度改革纲领性文件”的《通知》，以“稳中求进、先立后破”为基调，向全国传递出一个清晰而坚定的信号：商品住房销售制度，正站在历史性的转折点上。

 

“有力有序推行商品住房现房销售，实现‘所见即所得'” “规范预售条件，单体建筑应完成主体结构封顶”“购房资金全部存入监管账户”“推行‘交房即交证'”——这些掷地有声的条款，勾勒出一幅全新的住房销售图景。

 

从预售到现售，从“纸上买房”到“眼见为实”，这场改革的核心目标只有一个：从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

 

 

现状：预售制下的市场图景

 

要理解这份《通知》的分量，先要回望来时的路。

 

1994年左右，借鉴香港“卖楼花”方式，我国逐步建立了以预售制为主的商品房销售制度。《城市商品房预售管理办法》出台，商品房预售制度正式登上中国房地产市场的大舞台。三十余年来，预售制如同一台强大的引擎，推动中国城镇化率从不足30%跃升至超过66%，让数亿人在城市安了家。在住房短缺的时代，预售制缩短了开发周期、提高了资金效率，功不可没。

 

商品房预售制，是指房地产开发企业在项目建设完成前，预先向社会销售尚处于建设阶段的商品房，购房者根据规划设计、合同约定等作出购房决策，并在合同约定时点接收房屋。房地产是资金密集型行业，商品房预售制有力支持房地产市场持续快速发展，有效解决城镇居民住房短缺问题。对于房地产开发企业而言，在预售条件下，项目从拿地到实际销售仅有几个月时间，可以快速回笼资金实现滚动开发，有利于降低企业运营成本、提高开发建设效率；同时，预售制也有利于房地产开发企业研判项目销售前景、提前锁定客户资源、降低开发建设风险。对于购房者而言，预售制可以帮助其提前锁定心仪房源和销售价格，降低未来房价上涨风险。

 

然而，时过境迁。当市场从“有没有”转向“好不好”，当住房需求从量的扩张转向质的提升，预售制的弊端也日益显现。

 

数字是最诚实的见证者。国家统计局数据显示，2026年1-7月份，全国新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%，其中住宅销售面积下降12.7%；新建商品房销售额42718亿元，下降13.1%，其中住宅销售额下降13.2%。

 

销售端的寒意，传导至投资端更显凛冽。同期，全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%；房屋新开工面积26700万平方米，下降24.0%；房屋竣工面积19195万平方米，下降23.2%，其中住宅竣工面积下降25.5%。

 

资金面的紧张同样不容乐观。房地产开发企业本年到位资金45748亿元，同比下降20.3%，其中国内贷款6300亿元，下降32.1%；定金及预收款14376亿元，下降14.4%；个人按揭贷款6040亿元，下降23.5%。

 

这组数据的背后，是一个行业的深度调整，更是无数购房者的忐忑与不安。

 

在预售制下，购房者往往是在楼盘还是一片工地、甚至只是一张效果图时，就签下了购房合同，支付了首付款，办好了按揭贷款。他们买到的，是开发商描绘的“未来”——户型、朝向、绿化、配套，一切都停留在纸面和口头承诺上。等到两三年后的交付之日，才是“验货”之时。货不对板、质量瑕疵、配套缩水，甚至楼盘烂尾，都成为悬在购房者头顶的达摩克利斯之剑。

 

与此同时，现房销售的探索已在各地悄然展开。2020年3月，海南省率先在全省范围内推行现房销售制度；2025年，河南信阳、湖北荆门等地相继跟进；2026年，湖北荆门更是明确新出让土地原则上全部现房销售，广州也在“4·30”新政中提出试点现房销售。据监测，2024年全国现房销售面积占比已达30.84%，2025年一季度进一步提升至36%。

 

改革的土壤已经成熟，只待一声春雷。

 

问题：预售制之困

 

预售资金监管，是预售制的核心环节，也是问题最为集中的领域。

 

长期以来，购房者提前交付的预售款形成房企的无息负债，客观上起到了融资功能，支撑了行业以高杠杆、高周转模式运转。理想状态下，这笔资金应被严格监管，专款专用，确保项目顺利竣工交付。然而现实却远非如此。

 

暗挪——开发商的“资金腾挪术”。2021年7月，湖南省邵阳市住建局的一纸通报，揭开了预售资金挪用的冰山一角。通报显示，恒大未来城项目当年1月至7月销售商品房508套，成交金额2.9亿元，进入监管账户的金额仅约1.06亿元，约1.8亿元未进入监管账户；恒大华府项目销售432套，成交金额2.38亿元，进入监管账户的金额只有约1700万元，2亿多元被挪作他用。

 

更有甚者，一些房企故意采取通过企业一般账户直接收取房价款的方式逃避监管，甚至截留发给购房人的短信提示，让购房者对资金去向浑然不觉。2023年，武汉通报多家房企违规逃避预售资金监管，八家房企的项目公司榜上有名。

 

明抢——金融机构的“划扣抵债”。当项目出现风险、房企资金链断裂时，一些监管银行竟擅自划扣预售监管账户资金用于偿还开发贷款。成都曾通报，某些银行在某项目中未履行监管职责，导致预售款监管账户资金被挪用，项目无法实现竣工验收。在广东，一家银行直接从包括监管账户在内的11个账户划走6.1亿元用以抵债。

 

违规成本之低，令人咋舌。根据《城市商品房预售管理办法》，开发企业不按规定使用预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。相较于动辄千万上亿的违规挪用，3万元的顶格罚款无异于隔靴搔痒。

 

预售条件的宽松，同样埋下隐患。过去，一些城市允许商品房在取得预售许可证时仅完成基础工程甚至更早，购房者付款后面临的等待周期更长、不确定性更大。而当市场进入调整期，房企资金链紧张，项目停工、逾期交付乃至烂尾的风险陡然上升。

 

对于普通家庭而言，一套房往往凝聚着两代人的积蓄和数十年的房贷承诺。当“安居”变成“焦虑”，当“期待”变成“担忧”，改革便不再是选择题，而是必答题。

 

改革：三管齐下，系统重塑

 

商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。党的二十届四中全会和国家“十五五”规划纲要强调，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。为贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式的决策部署，坚持稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合制定了《关于完善商品住房销售制度的通知》。

 

《通知》围绕三大板块展开，形成了从预售管理到现房销售、从土地供应到金融支持、从开发建设到不动产登记的全链条制度设计。

 

第一板块：完善商品住房预售管理——扎紧“篱笆”，守住底线。

 

《通知》首先对预售条件“提标”。明确商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。这意味着，购房者看到的不再是一个深坑或半拉子框架，而是一栋已经"站起来"的建筑，风险可视性大大降低。

 

其次对预售资金监管“加码”。明确购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，应全部存入资金监管账户。市县住房城乡建设部门履行监管职责，住房资金监管机构承担具体监管工作。项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。若开发企业违约不能按期交房，购房人有权解除合同，企业须退还购房资金并承担违约责任。

 

对于存量项目，则坚持“新老有别”。《通知》施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目，预售条件和资金监管按原有政策执行，但要求合理确定监管额度、优化资金使用、严格监管，保障资金安全。

 

第二板块：有力有序推行商品住房现房销售——“所见即所得”，终结“开盲盒”。

 

这是《通知》最具标志性的内容。文件明确，自发布之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。

 

现房销售实行备案管理。开发企业须完成项目竣工验收，将现房销售方案和具备交付条件的证明报住建部门备案。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形，确保权属清晰。

 

更具突破性的是，推行现房销售定金制。实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。定金由住房资金监管机构监管，存入项目主办银行开立的定金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管；若企业违约，须依法返还定金并承担违约责任。

 

同时，全面推行“交房即交证”。现房销售前，一般应办理房屋首次登记。优化买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

 

我国推进现房销售制度改革，正是补齐现有交易制度短板，通过制度革新消除期房交易的各类隐患，让购房者直面实景房源，彻底解决“购房盲盒”问题，从根本上防范质量风险和交付风险，最大化保障消费者的知情权、选择权与财产安全。

 

第三板块：加强政策措施协同——打好“组合拳”，形成闭环。

 

土地端，优化国土空间规划和土地利用方式，合理确定房地产用地供应规模。可带规划方案出让土地，开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。实行现房销售的项目，在土地出让公告中公开相关信息。

 

金融端，实行房地产项目主办银行制。一个项目确定一家主办银行，由主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。支持房企通过股权、债券等多种方式融资，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

 

开发端，实行项目开发公司制，建立健全工程质量保证体系，落实开发企业工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。

 

保护购房人合法权益是推进商品住房销售制度改革的出发点和落脚点。《通知》贯穿以人民为中心的发展思想，对保护购房人合法权益作出四项规定：

 

一是保障交易资金安全。完善预售资金监管制度，由住房资金监管机构承担资金监管工作，管好老百姓的购房资金。

 

二是确保房屋按期交付。通过提高预售门槛，有力有序推行现房销售，“一手交钱一手交房”，从根本上防范交付风险。

 

三是提高住房建设品质。通过改革商品住房销售制度，引导房地产开发企业按照安全舒适绿色智慧的“好房子”标准进行项目建设，满足人民群众高品质住房需求。

 

四是推行“交房即交证”。强化工作协同，解决购房人办证难、办证慢的问题。

 

特别值得一提的是，《通知》在政策规定上不搞“一刀切”。

 

一方面，对新老项目分类施策，“老项目老办法，新项目新办法”。《通知》施行之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售。

 

另一方面，新项目可以现房销售，也可以预售。《通知》施行之日起，新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售；新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，规范预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全。

 

创新：五大亮点，破旧立新

 

细读《通知》，五项创新尤为亮眼，体现了制度设计的系统性与前瞻性。

 

现房销售定金制——为“所见即所得”铺路。现房销售意味着房企需要在项目竣工后才能回款，资金占用周期大幅延长。如何在保障购房人权益的同时，缓解企业资金压力？《通知》创造性地推出了“定金制”：项目取得施工许可证后，即可与购房人签订定金合同，收取少量定金并由监管机构专项监管。这既让购房人以较小成本锁定心仪房源，又为企业提供了一定的前期资金流动性，实现了双赢。

 

项目主办银行制——从“多头融资”到“一对一”专属服务。过去，一个房地产项目往往对接多家银行，融资关系复杂，资金监管难度大。《通知》推行主办银行制，由开发企业与银行双向选择，一个项目对应一家主办银行，由其单独或牵头组建银团提供融资。这种“一对一”模式，既强化了银行对项目的全周期了解和风险把控，也便于融资资金与建设周期的精准匹配，从源头防范资金挪用和抽贷断贷风险。

 

分户土地使用权集合抵押——破解融资担保难题。《通知》提出，房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押。这一设计打破了传统上以整宗土地抵押的模式，既保障了金融机构的债权安全，又为后续分户销售、产权分割扫清了障碍，是土地产权制度与金融制度协同创新的重要尝试。

 

项目开发公司制——压实质量终身责任。《通知》明确商品住房开发建设实行项目开发公司制，要求建立健全工程质量保证体系，落实开发企业工程质量首要责任。这意味着，每一个项目都将有明确的责任主体，质量责任可追溯、可问责，为“好房子”建设提供了制度保障。

 

“交房即交证”——从“住得上”到“住得安心”。过去，购房者收房后往往需要等待数月甚至数年才能拿到不动产权证，期间落户、子女入学、抵押贷款等均受影响。《通知》将"交房即交证"作为现房销售的标准配置，通过优化网签、登记、抵押等环节流程，让购房人在接过新房钥匙的同时，同步拿到"红本本"，真正实现住权与产权的统一。

 

市场：正在经历一场深刻的范式转换

 

《通知》的出台，是适应房地产市场供求关系发生重大变化，加快构建房地产发展新模式、实现房地产高质量发展的重要基础制度建设。其意义远超一份部门规章本身，它标志着中国房地产市场正在经历一场深刻的范式转换。

 

对购房者而言，这是“定心丸”。“所见即所得”终结了“开盲盒”的焦虑，“交房即交证”保障了产权的及时确认，严格的预售资金监管和违约责任约束，让购房者的血汗钱有了“安全锁”。当买房从一场“赌博”回归为一次“消费”，市场的信心才能逐步修复。

 

对房企而言，这是“分水岭”。高杠杆、高周转的旧模式难以为继，现房销售倒逼企业更加注重产品品质、资金管理和运营效率。那些靠"画饼"销售、靠挪用资金维持运转的企业将被淘汰，而注重质量、诚信经营的“好房子”建造者将迎来新的发展机遇。正如行业观察者所言，现房销售是一个有序推进的过程，从试点到并行，再到全面现售，需要漫长的时间，但方向已经明确。

 

对行业而言，这是“新起点”。《通知》与“保交楼”、城市房地产融资协调机制、“白名单”制度等政策形成合力，共同构建房地产发展新模式。预售与现房“双轨并行”的过渡安排，既避免了“急刹车”对市场的冲击，又为最终走向现售制铺平了道路。

 

对经济而言，这是“稳定器”。 房地产业链条长、牵涉面广，其平稳健康发展关乎宏观经济大局。通过制度变革防范化解风险，维护购房人合法权益，有助于稳定市场预期，促进房地产市场止跌回稳，为经济高质量发展提供支撑。

 

《通知》的出台，如同一缕清风，吹散了购房者心头的阴霾，也为房地产行业指明了前行的方向。

 

从1994年预售制的确立，到2026年现房销售的全面推行，三十余年的轮回，见证了一个行业的成长、膨胀、调整与重生。预售制在特定历史阶段完成了它的使命，而当市场环境、发展阶段、人民需求发生深刻变化时，制度的革新便成为历史的必然。

 

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”住房，从来不只是钢筋水泥的堆砌，而是千家万户的安居梦想。当购房者可以走进实景现房，触摸墙壁的质感，丈量阳台的宽度，眺望窗外的风景，然后放心地签下合同；当他们在接过新房钥匙的那一刻，同步接过沉甸甸的不动产权证书——那上面的每一个字，都是国家对“住有所居”承诺的兑现。

 

改革不会一蹴而就。从“优先选择”到“全面推行”，从“鼓励实行”到“普遍落地”，还有很长的路要走。各地需要制定实施细则，银行需要调整信贷模式，房企需要转变开发逻辑，购房者也需要适应新的市场节奏。但方向对了，就不怕路远。

 

2026年的这个秋天，中国商品住房销售制度的改革巨轮，已经启航。