树立行业标杆，助力行业高质量发展

中国房协：启动“代建项目典型案例”征集活动

 

中华建设网讯   （记者 阎秋）   日前，中国房地产业协会决定，开展代建项目典型案例（第二辑）征集活动。通过挖掘和宣传具有代表性、创新性和可复制推广价值的代建项目，树立行业标杆，引导代建单位聚焦专业能力与诚信建设，为委托方提供优质解决方案，助力行业高质量发展。

 

 

为深入贯彻落实房地产发展新模式和“好房子”建设要求，充分发挥代建在品牌输出、精益管理、资源整合等方面的专业价值，推动代建服务向标准化、规范化、效益化升级，中国房协在2024年首批代建项目典型案例征集工作取得良好反响的基础上，决定启动第二批代建项目典型案例征集活动。

 

据了解，代建项目典型案例征集范围是，全国范围内具有代建资质或实际从事代建服务的单位，负责实施且已进入实施阶段或已竣工运营的项目，包括住宅、商办、公共建筑、城市更新和保障性住房等。

 

申报的代建项目典型案例，无需面面俱到，突出重点，聚焦“怎么做、为什么这样做、取得的成效”。

 

典型案例重点聚焦六个方面：

 

一是保障性住房与民生公共服务设施建设。在公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等各类保障性住房，以及教育、医疗、文化、体育、养老等公共服务设施项目中，代建单位发挥专业管理优势，提升建设效率、品质与可持续运营能力的典型案例。

 

二是城市更新与原拆原建。在老旧小区改造、既有建筑提升、居民自主更新（原拆原建）等项目中，代建单位在居民协调、规划设计与建设管理等方面的创新实践。

 

三是纾困盘活与“保交楼”。在问题楼盘、烂尾项目、不良资产处置等纾困类项目中，代建单位通过品牌注入、管理赋能、资源重组等方式实现价值提升与顺利交付的成功经验。

 

四是品牌输出与管理创新。在轻资产扩张、品牌管理体系、供应链整合、风险隔离控制、数智化管理平台等方面的创新模式。

 

五是技术集成与绿色智能建造。大规模应用绿色建筑、健康住宅、装配式建造、智能建造、BIM全周期管理、建筑机器人等新技术、新材料、新工艺的项目。

 

六是全过程咨询与定制化服务。体现“策划+设计+成本+工程+营销+运营”全链条精细化管控能力，以及满足委托方定制化需求的实践案例。    

 

根据规定，申报项目应符合国家基本建设程序，手续齐全，原则上已开工或已竣工运营，且有明确的代建委托关系和代建服务合同；案例内容真实、数据翔实、具有典型性和可推广性，能够提炼出具体的解决思路或操作办法；申报单位须具有独立法人资格，近三年无重大工程质量安全事故，无严重失信行为记录。

 

申报材料，要求文字材料重点突出，逻辑清晰，主要包含四个方面的内容：

 

项目概况：包括项目区位、建设规模、物业类型、投资额、开竣工时间、代建服务模式及委托方背景等。

 

核心特色与难点：介绍项目在推进过程中遇到的主要难点（如资金问题、技术难题、管理瓶颈等），并提炼项目在破解这些难题过程中形成的核心特色。

 

解决方案与实践路径：针对上述难点，详细阐述具体的解决思路、实施路径、管理工具或技术手段。

 

经验总结与反思：总结项目实施过程中的成功经验，分析存在的不足及改进建议，为行业提供借鉴。

 

据了解，代建制分为两大板块，一是政府公益性项目代建。2004年正式推广，核心是“投资、建设、管理、使用四分离”；二是市场化商业代建。核心是房企轻资产、城市更新、烂尾盘活、产业园区等。

 

近年来，我国代建项目建设取得了显著成绩。制度体系成型，全国推广落地。1993 年厦门率先试点政府项目代建；2004年国务院投资体制改革文件明确非经营性政府项目强制推行代建制；湖南、江苏、北京、深圳、济南等30余省市出台省级、市级代建管理办法，形成了“政府集中代建、市场化招标代建、代建库择优委托”三类主流模式。多地建立代建单位信用库、履约保函、全过程考核机制，规范政府投资管控流程。业务赛道全面扩容，从传统学校、医院、市政办公楼等公益项目，拓展至“保障性住房、城市更新、产业园区、商业综合体、交通枢纽、烂尾资产盘活、乡村安置”六大赛道；形成政府代建、房企品牌代建、AMC不良资产代建、国企平台委托代建四大业务类型，2025-2026 年代建签约规模持续增长，成为建筑业轻资产转型核心路径。

 

实现了专业化分工，终结“自建自管”行政短板。改变了过去机关单位无专业工程团队、临时组建基建小组、外行管工程的模式，由专业代建单位统筹设计、招标、施工、监理、造价全流程；北京、江苏实践显示，代建项目平均工期缩短12%-18%，大幅减少行政干预带来的变更、拖延问题。刚性约束造价，遏制“三超”（超投资、超概算、超工期）。代建合同设置了“概算包干、履约保证金、节约分成、超概追责”机制，代建单位承担投资管控主体责任。江苏省推行代建“六统一”（统一规划、招标、预算、结算、审计、验收），两年127个政府代建项目累计节约财政资金8亿元，重大质量安全事故零发生；北京回龙观医院病房楼严格控制造价未超概算，斩获“结构长城杯” 市级优质工程奖。明晰了四方权责，廉政风险大幅降低。政府（投资主管）、使用单位、代建单位、施工监理权责法定分离，资金拨付、工程变更、材料采购全流程留痕审计，切断使用单位直接插手工程、利益输送链条，建设领域廉政防控机制升级。

 

市场化代建赋能多元经济场景。保障房/安置房提质增效，代建企业输出商品房标准化建造体系，安置房、共有产权房品质向商品住宅看齐，宁波和樾湾（浙江首个出让型共有产权房）获评国家级示范社区，接待多部委调研，为全国保障房建设提供可复制模式；盘活了房地产风险资产，化解烂尾难题，形成了“AMC+代建”不良盘活模式：资产管理公司处置债权、代建负责规划改造、建设、销售，成都西璟台停工8年烂尾楼、武汉桂湖云翠原当代地产烂尾项目通过代建盘活，上千户业主顺利收房，化解社会维稳风险。助力地方国企轻资产扩张、城市运营，城投平台手握大量土地但缺乏开发管理能力，引入代建输出管理、品牌、供应链，零垫资操盘安置区、产业园区、城市综合体，缓解地方国企开发压力；金地、绿城、蓝城等头部代建企业为政府打造城市地标、产业载体。全周期一体化服务成型，行业从单纯施工阶段管理升级为“前期策划-土地研判-规划设计-建设管控-竣工移交-运营咨询”全过程代建，“代建+全过程工程咨询”融合成为主流，适配复杂综合体、超高层、交通枢纽大型工程管理需求。

 

行业规模化、标准化、数字化建设提速。头部代建企业建立统一产品标准、施工工法、BIM 数字化管控平台；广州白云机场三期交通中心采用“一模到底”BIM全生命周期代建管理，智能建造落地；多地搭建线上代建审批平台，实现招标、变更、决算线上闭环管理。

 

近年来，涌现了许多典型代建项目案例。如，江苏省政府投资代建全域模式（制度型标杆）。全省统一《代建管理办法》，实行“六统一”管理、第三方绩效评估、代建单位信用积分制，超300个学校、医院、政务大楼实施代建。平均节约财政投资7%-10%，工期压缩15%，无重大廉政与质量事故，全国多地复制江苏制度框架。

 

广州白云机场三期交通中心综合体（大型交通枢纽代建）。中铁建工全过程代建，37万㎡四维立体换乘枢纽，BIM数字化全流程管控，统一协调高铁、城际、地铁、航站楼多施工界面，解决超大型复杂工程多方协调难题，成为交通基建代建数字化标杆。

 

宁波江北区和樾湾（共有产权房标杆，绿城浙江绿建代建）。浙江省首宗出让性质共有产权住房代建项目，将商品房精细化建造标准导入保障房，户型、景观、配套对标改善住宅；半年快速清盘，销售 13 亿元，接待全国住建系统调研，形成高品质保障房可复制代建运营模式。

 

杭州古茗总部超高层办公楼（商业总部全过程代建，金地管理）。11万㎡34层超高层写字楼，代建服务覆盖“拿地研判、规划、建设、招商配套”全链条，定制化商业代建服务，打造杭州世纪城地标建筑，开创民营企业总部轻资产代建新模式。

 

杭州钱塘金砖合作中心（一带一路载体代建，润地管理）。地铁上盖大型城市综合体，涵盖国际交流中心、人才公寓、星级酒店；代建统筹政府、产业、运营多方诉求，全过程管控高标准战略项目，成为城市大型公建综合体代建范本。

 

当然，代建项目发展也存在一些问题。顶层法规缺失，各地标准不统一，暂无全国统一《代建管理条例》，仅依靠部门指导文件与地方规章；各地代建取费标准、资质门槛、权责划分、追责机制差异巨大。部分地区代建费率过低（不足1%-2%），不足以覆盖专业管理成本，引发服务缩水、管控粗放问题。

 

权责边界模糊，推诿追责难，政府投资项目，使用单位频繁提出功能变更，却不愿承担超概成本；代建有责无权，重大设计、资金调整仍需多层行政审批，管控被动。多方主体职责交叉，代建、监理、施工、平台公司职能重叠，质量、安全、逾期交付出现问题时互相甩锅；合同对风险分担、赔偿上限约定模糊，诉讼纠纷多发。商业品牌代建特殊风险，中小开发商贴牌使用头部房企代建品牌，但资金由委托方掌控，一旦委托方资金链断裂，出现延期交付、业主维权，代建品牌方被动承担舆情与法律风险。

 

全过程管理能力短板突出，前端策划薄弱，部分代建单位重施工、轻前期，投资估算、方案比选粗糙，项目定位失误，后期大量设计变更推高造价、延误工期。过程管控粗放，变更签证、索赔管理不严；供应链、分包管控不足，材料质量、施工安全隐患频发。后端闭环缺失，竣工决算、资产移交滞后，代建单位长期无法完成退场；项目后评价流于形式，未形成经验复盘机制，绩效评价未与信用、取费、市场准入强挂钩。

 

市场监管与行业竞争乱象，政府代建领域，部分地区存在指定代建、关联企业承接项目，招投标流于形式，信用惩戒体系落地不足。市场化代建内卷严重，行业参与者激增，低价竞标泛滥；中小代建团队人员配置不足，专业人员流失严重；部分企业只输出品牌、不派驻完整管理团队，“贴牌代建”乱象突出。资金风险隔离机制不完善，商业代建普遍不负责融资，但缺乏资金监管强制条款，委托方挪用预售款、工程款，直接导致项目停工烂尾。

 

风险分担与保障机制不完善，代建单位承担质量、安全、工期、投资多重责任，但收益微薄；履约保函、责任险覆盖不足，一旦发生重大事故，代建企业赔偿压力巨大；公益性项目代建无合理激励，节约投资分成政策各地执行不一，管理积极性不足。

 

代建制是政府投资项目管理市场化的重要改革方向，中国房协开展代建项目典型案例征集活动，旨在通过挖掘和宣传具有代表性、创新性和可复制推广价值的代建项目，树立行业标杆，引导代建单位聚焦专业能力与诚信建设，为委托方提供优质解决方案，助力行业高质量发展。