中华建设网讯   （记者 韩冬）  日前，黑龙江省哈尔滨市人民政府发布《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》，秉持“政府引导、业主自愿、尊重历史、因地制宜、保证安全、于民有利”的原则，为全市国有土地上危旧住宅房屋自主更新、原址重建提供系统政策支撑，切实破解长期以来危旧房改造中居民协调难、审批流程繁、资金筹措压力大等痛点、难点问题。

据了解，为切实破解城镇危旧住房改造难题，探索居民参与、共建共享的城市更新新路径，哈尔滨市将推进城镇危旧住房“自主更新、原拆原建”作为一项重要的创新实践与民生工程。通过加强宣教提升房屋安全责任人出资意愿、多方筹措整治资金、结合建筑活化利用等方式，完成了数百栋危房工程措施解危，取得了一定成效。但受以往征收政策影响及现行规划、建设标准等刚性制约，各地普遍面临居民协调难、政策突破难等共性问题。加上，传统的危旧房改造多依赖政府征收与开发主导，受资金、规划等制约，推进难度大、周期长，亟需探索政策支持下的新路径。

为系统构建城镇危旧住宅房屋“自主更新、原拆原建”工作的政策支撑体系，提供技术指导和政策依据，黑龙江省哈尔滨市人民政府制定了《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》，以“政府引导、业主自愿、尊重历史、因地制宜、保证安全、于民有利”为原则，为全市国有土地上危旧住宅房屋自主更新、原址重建提供系统政策支撑，着力破解长期以来危旧房改造中居民协调难、审批流程繁、资金筹措压力大等痛点难点问题。

《意见》从“政策支持、组织、认定、实施、监管”等方面，推出三十条举措。

《意见》规定了适用范围。明确，适用对象主要包括三类：按照《危险房屋鉴定标准》判定为C级、D级的危险住宅房屋；国有企事业单位破产改制、“三供一业”分离移交等历史遗留的非成套住房；居民自主出资、改造意愿强烈的老旧住房。

《意见》明确了工作原则。规定，城镇危旧住宅房屋“自主更新、原拆原建”工作坚持“政府引导、业主自愿，尊重历史、因地制宜，保证安全、与民有利”工作原则。

《意见》制定了工作机制。要求，各区县（市）政府要建立城镇危旧住宅房屋“自主更新、原拆原建”工作部门联席会议制度。部门联席会议办公室设在区、县（市）政府住建部门，承担部门联席会议日常工作。

《意见》明确，城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建工作是指将危旧住宅房屋整体拆除，在原区位重建并优化相关使用功能和配套设施。此项工作坚持“政府引导、业主自愿，尊重历史、因地制宜，保证安全、于民有利”的原则，充分尊重城镇危旧住宅房屋产权人自主意愿，支持产权人自筹资金实施自主更新、原拆原建工作。

在尊重历史方面，明确了未对周边相邻建筑产生恶化影响即予以规划审批、原一层住户临街开门状况维持不变、原建设时期未设置人防工程的不再补建并免于缴纳易地建设费、回搬住户不涉及契税等工作方式；在与民有利方面主要是提出适当增加建筑面积用于保证基本生活设施达标，新增土地按划拨方式使用，政府、银行、居民联合监管建设资金，扩大公积金提取范围，支持公产房买断等有利措施。

《意见》将安全可控、权属稳定、民生导向作为改造核心底线，区分“原址翻建”“原址重建”两种模式，明确技术与规划刚性要求，兼顾居住品质提升。

一是单栋或多栋危旧住宅实施原址翻建，须遵循“四不”基本要求（不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系）。居民原有土地使用权和房屋所有权无需注销，无需办理供地审批手续。政策鼓励与周围相邻建筑或零星用地、未利用地等开展连片集中改造，有效提升人居环境和生活品质。

二是对老旧小区多栋联合、可规划成宗的城镇危旧住宅房屋原址重建改造项目可实施原址重建，以不改变用途、基本不扩大用地总量、基本不突破用地红线为原则，允许建设多层、高层建筑，优化空间布局、适当增设公共活动空间和公共服务配套设施，着力建设宜居、绿色、智慧的好小区。

《意见》对不影响周边建筑的项目，简化规划审批；受历史条件限制难以满足现行标准的，可按建设年代法规或与周边现状协调原则审批。对原一层住户临街开门现状予以保留，产权性质不变。人防工程按原面积恢复，无法达标或未建设的，免于补建及易地建设费。

为确保城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作顺利进行，《意见》提出了一揽子政策支持。

规划用地保障。新增建筑面积用于厨房、卫生间等基本生活设施的，土地以划拨方式使用，无需缴纳土地出让金；地下室、电梯井、架空层、公用配电房等不计入容积率；合法储藏间、柴火间可等面积置换至户内。

税费减免。免征土地出让金、基础设施配套费、人防工程易地建设费；回搬住户权属不转移，不涉及权属转移相关税费。

公积金支持。职工家庭可提取本人、配偶、双方父母及子女公积金余额用于建设，提取总额不超过实际支出；公积金借款人遇失业、重大疾病等困难，可申请延长贷款期限。

产权与学区保障。无需注销原权证的翻建项目，直接办理变更登记，保留原土地使用权类型与出让年限；重建房屋延续原学区政策，教育权益不受影响。

为困难家庭兜底。低保、特困等困难家庭无力出资的，可申请房源置换或收购；唯一住房产权人可纳入住房保障，过渡期提供配租住房或租金救济。

《意见》新政策，你有效破解长期以来危旧房改造中居民协调难、审批流程繁、资金筹措压力大等痛点问题。走出一条低成本、高效率、可持续的城市更新新路径，既消除房屋安全隐患，又改善居住条件、盘活存量资源。通过一揽子惠民政策，让居民“改得起、住得稳、权益有保障”。

《意见》创新了解危模式，从传统的“政府包办”或“征收拆迁”转变为“政府引导、业主自愿、自筹资金”的自主更新模式，尊重产权人意愿，降低政府财政压力。允许在原址重建中优化功能（如增设电梯、扩大厨卫、增加公共空间），将“危房”变为“好房子”，有利于提升居住品质，改善人居环境。

《意见》简化了审批流程，明确了无需注销原土地/房屋登记、免收土地出让金和配套费等优惠政策，降低了改造的制度性成本和门槛。明确重建后延续原学区政策，权属不发生转移，并针对困难群体提供住房保障或资金救济，确保改革于民有利。

《指导意见》的出台是一项具有开创性的地方实践，其核心创新在于，实现模式转变，从“政府征收、开发主导”转向“居民自主、政府引导”；在土地、规划、税费、公积金等方面实现一揽子政策突破；建立联席会议、共管账户等全过程监管机制，为全国危旧房改造提供了“哈尔滨方案”。