中华建设网讯   （记者 韩冬）   日前，天津市住房和城乡建设委员会、天津市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局天津监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。这是以2026年8月28日为制度切换节点，对新出让商品住房项目预售、现房销售、预售资金监管、主办银行、个人住房贷款发放、土地价款缴纳等作出的系统性安排。

 

 

《实施意见》明确规定，以2026年8月28日为分界线，新出让商品住房项目优先现房销售；确需预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶；预售资金全额、全过程监管，竣工且水电气热等配套具备交付条件后方可解除监管。它要解决的是一个长期困扰购房者的问题——买了房，却只能对着沙盘、效果图等待交付；也回应了一个更深层的城市治理命题——让住房销售从“信用博弈”回到“产品交付”，从“高周转扩张”回到“高质量发展”。

 

《实施意见》的政策指向就是：商品住房销售不能再停留在“卖图纸、卖预期”，而要更多转向“卖品质、卖现房、卖交付”。对购房者来说，这意味着“所见即所得”的确定性增强；对企业来说，意味着开发模式、资金安排和产品力竞争将发生深刻变化；对城市来说，则是在房地产发展新模式下，把住房回归居住属性、推动高质量发展落到更细的制度环节上。

 

天津房地产市场的回暖底色

 

新政出台之前，天津房地产市场已经出现明显修复。

 

2026年3月，天津二手房成交量创下近三年单月新高，新房成交量也刷新近15个月纪录，成交均价保持在1.92万元/平方米左右，市场呈现“量增价稳”的态势。到了5月，2026天津房交会暨“新房市集”在津一·PARK举办，22家品牌房企、102个项目集中亮相，房源近3万套，参展规模为近五年新高。当时，全市主要楼盘一周到访量达1.9万组，认购1300余套，环比4月上涨约20%，同比去年同期增长近50%。

 

更值得注意的，是市场结构的变化。2026年1至4月，天津新房成交量位居全国前三，二手房成交量也排在全国前四。改善型需求明显增强，架空层、开敞式阳台、落地窗、高得房率等“好房子”配置，正在从少数项目的卖点变成更多楼盘的标配。“京业津住”也成为新的置业趋势，工作在京津冀、安家在天津的购房者占比达到98%。

 

这些变化说明，天津楼市并非简单依靠短期刺激，而是在供给优化、品质提升和区域协同中逐步恢复活力。

 

旧模式留下的现实课题

 

市场回暖，并不意味着所有问题都已消失。

 

长期以来，商品住房预售制度在加快住房供应、提高开发效率方面发挥过作用，也积累了不少风险。购房者最担心的，往往不是房价短期涨跌，而是房子能不能按时交付、交付质量是否与宣传一致、预售资金是否真正用于项目建设。

 

一些项目曾出现延期交付、配套滞后、货不对板等情况。购房者掏空积蓄，买到的却只是一张图纸；等到交付时，才发现小区环境、公共空间、装修标准与预期存在差距。对企业而言，高杠杆、高周转模式在市场下行期也更容易暴露资金链压力。对城市治理来说，如果交付风险不能有效隔离，就容易从企业经营问题演变为民生问题、社会稳定问题。

 

因此，完善商品住房销售制度，不是简单限制房企，而是要把购房人、开发企业、金融机构、政府部门重新放到同一个规则框架里：谁销售、谁负责；谁收钱、谁监管；谁建设、谁担责。

 

新政改变了什么

 

天津此次出台的《实施意见》，并没有采取“一刀切”的做法，而是以2026年8月28日为节点，把项目分为三类，分类施策、平稳过渡。

 

第一类，是新取得土地项目。2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，如果实行预售，单体建筑应完成主体结构封顶；预售资金实行全额、全过程监管，只有在项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件并取得验收合格意见后，才能解除资金监管。

 

第二类，是在途项目。8月28日前已取得建设工程规划许可证但未办理销售许可的项目，预售条件和资金监管仍按原有政策执行。对部分已拿地但未取得规划许可证、或老公告新拿地的项目，原则上按新规执行；在区政府确保按时交付、加强资金监管并备案后，2027年底前可按原有预售条件申请预售。

 

第三类，是历史遗留问题项目。8月28日前已取得土地使用权的历史遗留项目，经各区评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

 

这意味着，天津既提高了新项目的预售门槛，也为存量项目留出过渡空间，避免供应突然收缩。

 

在现房销售方面，《实施意见》规定，新出让商品住房项目优先选择现房销售；其他项目鼓励现房销售。实行现房销售的项目，必须完成不动产首次登记，房屋和土地权属清晰，无抵押、查封等限制交易情形，办理现房销售备案后方可销售。

 

在资金安全方面，《实施意见》规定，现房销售项目可收取不超过总房价款5%的定金，定金必须全部存入监管账户，项目取得住宅商品房准许交付使用证后才能解除监管；如果开发企业违约不能按期交房，购房人有权依约解除定金合同。

 

在金融安排方面，《实施意见》规定，推行主办银行制度，项目开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部纳入主办银行账户管理。2026年8月28日起取得预售许可证的项目，个人住房贷款需在竣工备案后发放，并受托支付至预售资金监管账户；现房销售项目则在销售备案后发放贷款。

 

在土地供应方面，《实施意见》规定，新出让商品住宅用地可分期缴纳土地出让价款。首付款不低于总价款的50%，余款可延长至合同签订后一年内缴清；必要时还可再延长一年，分期付款不计利息。同时，土地出让前就要明确项目采取现房销售还是预售模式，并在出让公告中向社会公开。

 

政策创新的几个关键突破

 

《实施意见》的政策创新，主要体现在五个方面。

 

一是预售门槛显著提高。过去一些项目在施工早期即可预售，购房者承担的风险较大。新政要求，新出让项目若预售，必须完成主体结构封顶，相当于把销售节点向后推，让购房者至少能看到“楼体成型”。

 

二是资金监管更严、解控更晚。新政规定，预售资金不仅全额、全过程监管，还要在项目竣工验收、水电气热等配套具备交付条件后才可解除。这比单纯以“竣工备案”作为解控节点更严格，也更贴近实际居住需求。

 

三是现房销售有了明确路径。新政不是简单鼓励现房销售，而是明确了备案条件、定金上限、监管账户、解控时点和购房人解约权，使现房销售从概念变成可操作、可监管、可追责的制度安排。

 

四是金融、土地、销售形成闭环。新政规定，主办银行制度把项目资金集中管理；个人住房贷款发放节点与竣工备案、销售备案挂钩；土地出让价款分期缴纳又缓解了企业资金压力。这样既保护购房人，也避免企业资金链过度紧张。

 

五是质量责任被进一步压实。新政提出统筹推进“好房子”建设，实行项目开发公司制，明确开发、勘察、设计、施工、监理等单位主体责任，并推动分期联合验收、审批服务优化和市政配套同步建设。这意味着，销售制度改革不只是“怎么卖”，更连着“怎么建、怎么管、怎么交付”。

 

让房子回到居住本身

 

从政策文本看，这是一次销售规则调整；从城市治理看，它更像一次信任重建。

 

对购房者来说，最大的变化是从“赌交付”转向“看实景”。现房销售让小区环境、户型采光、公共配套、工程质量都能被直接看见；封顶预售和严格资金监管，则降低了延期交付、资金挪用和烂尾风险。

 

对开发企业来说，短期压力确实存在。预售门槛提高、资金监管加强，意味着不能再依靠“快开盘、快回款、快扩张”的旧路径。但长期看，政策也在通过土地款分期、开发贷款支持、审批优化等方式提供支持，鼓励企业把竞争重点从融资速度转向产品品质。

 

对天津而言，这项改革与“好房子”建设、存量盘活、宜居片区打造、京津冀协同发展形成了呼应。2026年以来，天津一方面通过房交会、购房补贴、换购退税等措施促进住房消费；另一方面推动华苑—南站、新梅江、水西、柳林、西站等片区建设，提升教育、医疗、交通等配套水平。销售制度改革，正是这套组合拳中关于“制度底座”的一环。

 

更重要的是，它传递出一个信号：房地产市场不再只追求规模扩张，而要追求可交付、可居住、可信任。房子不是金融产品，也不是图纸上的承诺，它最终要落到一户人家的灯、孩子上学的路、老人就医的便利、居民每天推开窗看到的生活。

 

天津完善商品住房销售制度，并不意味着所有新房立刻都变成现房，也不意味着房地产开发会变得轻松。它更像一次方向明确的校准：让购房人少一些不确定性，让企业多一些品质竞争，让城市多一些可预期的交付，当一套房子不再只靠效果图打动人心，而是靠实景、质量和交付赢得信任，房地产市场才更接近它本来的意义——让人安居，也让城市更有温度。