中华建设网讯   （记者 韩冬）  8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月9日起正式施行。《通知》从“进一步优化住房限购政策、加大住房公积金贷款支持力度”两个方面，推出6项具体措施，是近年来北京市力度较大的一次楼市政策优化。旨在更好满足居民合理住房需求，进一步降低购房门槛，稳定房地产市场预期，推动首都房地产向高质量发展迈进。

近年来，北京市房地产政策经历了从“严格调控”到“精准优化”的重大转变。随着房地产市场供求关系发生重大变化，政策导向从单纯的抑制投机转向促进市场平稳健康发展与保障民生并重。

在限购政策方面，北京市已形成“核心区严格、外围区放开”的差异化格局。京籍家庭在五环内限购2套，五环外自2025年8月起已不限套数；非京籍家庭购房门槛经过多次下调，五环外购房社保年限已降至1年。

在信贷政策方面，2025年12月起，北京市已不再区分首套住房和二套住房的商业贷款利率，由银行根据客户风险状况自主定价；首套房首付比例降至15%，二套房降至20%。

在公积金政策方面，二套住房公积金贷款最低首付比例已降至25%，贷款额度也有所提高。同时，增值税征收率下调、存量房贷利率批量调整等配套政策陆续落地，形成了较为完善的政策工具箱。

尽管前期政策持续发力，北京市房地产市场仍面临多重挑战。

一是二手房市场“以价换量”现象突出。2026年上半年，北京市二手房市场呈现“量增价跌”格局，各月均价同比持续下跌，虽然6月均价环比止跌回升，但价格企稳基础尚不牢固。

二是区域分化加剧，远郊库存承压。新房市场核心区与外围区冷热不均，丰台、海淀等核心区优质地块竞争激烈，而通州、大兴、昌平等外围区域多以底价成交。截至6月末，新房狭义库存去化周期达31.1个月，平谷、密云等远郊去化压力显著。

三是新市民、青年人住房困难亟待缓解。大城市房价高，新就业大学毕业生及中低收入群体短时间内买不起房，又不完全符合公租房保障条件，形成“夹心层”困境。

四是改善性需求释放不足。尽管市场呈现二手房刚需主导、新房改善提升的特征，但受限于限购门槛和资金压力，多子女家庭、改善型群体的住房需求未能充分释放。

五是市场信心修复仍需时间。当前房地产市场仍处于“止跌回稳”过程中，“买涨不买跌”的心态使部分购房者持续观望，市场筑底的基础尚不牢固。

为促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民改善性住房需求，有效发挥市场机制作用，坚持首都城市战略定位，落实好城市总体规划，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心制定了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。

《通知》从“进一步优化住房限购政策、加大住房公积金贷款支持力度”两个方面，推出6项具体措施，形成政策“组合拳”。

在进一步优化住房限购政策方面，《通知》明确，符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

在加大住房公积金支持力度方面，《通知》推出4项支持政策：

一是优化住房套数认定标准。规定，住房公积金个人住房贷款借款申请人（含共同申请人）在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款政策。

据了解，调整前，公积金贷款住房套数认定标准是：首套住房，在本市无住房且全国范围内无公积金贷款记录；二套住房，在本市仅有1套住房，或在本市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录，或在本市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录。

调整后，公积金贷款住房套数认定标准是：首套住房，在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款或首次公积金贷款已经结清。二套住房，在本市已有1套住房，在全国范围内无公积金贷款或首次公积金贷款已经结清。

以房屋总价400万元，公积金贷款100万、贷款年限30年为例，由二套住房贷款调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。

二是提高二套房公积金贷款最高额度。规定，借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%。

据了解，调整前，二套房公积金贷款最高额度为60万元。

调整后，二套房公积金贷款最高额度提高至100万元，大力支持购房人的多样化改善性住房需求。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展政策、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。

关于首付比例，调整前，所购商品住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%；所购商品住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。

调整后，不再区分五环内外，最低首付款比例统一调整为不低于30%。

三是调整公积金贷款最低首付款比例。规定，借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款15万元，缴存年限不够一整年的，按一整年计算。如借款申请人为已婚的，核算公积金贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

由每缴存公积金一年可贷10万元，调整为每缴存公积金一年可贷15万元。也就是说，政策调整后，借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展政策、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，首套住房最高可贷款160万元。

四是支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。

从2024年下调首付比例、缩短社保年限，到2025年五环外不限购、优化信贷政策，再到此次“进一步优化住房限购政策、加大住房公积金贷款支持力度”的组合拳，北京市房地产政策正沿着“因城施策、精准滴灌”的路径持续深化。

《通知》的出台，既是对前期政策的接续升级，更是对市场新变化的主动回应。它不仅降低了购房门槛、减轻了资金压力，更通过制度创新为房地产发展新模式探路。为一线城市房地产政策优化提供了“北京样本”，有望产生示范效应，带动上海、深圳等城市跟进。