中华建设网讯   全国人大代表、立信会计师事务所首席合伙人朱建弟建议尽快修订《物业管理条例》，回应城镇居民对社区物业服务的美好期待。

朱建弟调研发现，由于种种原因，近年来部分小区物业服务与业主需求矛盾越来越大，形成了业主不愿交物业费，物业没钱更不愿意做好服务的“怪象”。而现行《条例》在某些方面过于原则，举例来说，对于业主委员会的资格条件、物业管理制度、小区公共收益管理等实践中矛盾突出的问题，规定不够明确和具体，缺乏可操作性。

特别是对于不交物业费的业主和对不作为的物业管理公司的处罚，只有通过法律渠道解决这唯一方法，将矛盾后置，造成了全国法院系统每年存在数量惊人的物业合同服务纠纷案，占据了大量的司法资源。而在司法实践中，业主要告赢物业必须取证，某些方面也造成了物业的强势。

针对现存问题，朱建弟建议通过修法解决。

首先，物业是依附于不动产的“配套服务”，而非独立盈利主体，其利润应与服务质量、人力成本、社区规模强绑定，而非通过侵占公共收益、压缩服务成本来牟利。

在具体做法上，朱建弟建议物业的利润与服务评级挂钩，设定基准利润率如5%-8%，若物业年度服务评级达标，可上浮1%-2%的利润空间，评级优秀则进一步放宽，反之则下调甚至限制其参与新项目投标。同时，公共收益强制分红，明确公共收益（如电梯广告、车位出租）的70%以上必须用于业主福利（如抵扣物业费、社区设施升级），剩余部分可计入物业利润，从源头压缩物业可操纵的利润空间。

其次，对物业费的收费应有测算标准。建议聘请第三方审计介入，每半年邀请独立会计师事务所对物业成本进行审计，每年根据当地物价指数、人力成本涨幅，对物业费标准进行一次评估调整，调整幅度需经业主大会表决通过。

第三，完善业主委员会组成、职能。比如，业委会职能要从“被动维权”到“主动治理”。每月审核物业的服务台账，每季度组织业主对物业进行满意度评分，评分低于一定程度则启动物业整改或解聘流程；每半年公示一次公共收益的收支明细，并邀请第三方审计机构进行年度审计。

第四，要保障物业费收取顺畅。建议参照国外一些好的做法，对不交物业费业主应有更直接、更公平、公开的处罚方式，核心不是“处罚”而是“信任建设”。

第五，保障业主的合法权益。对于服务不到位、有多起小区投诉的物业公司，应有最有效、合理的处罚措施，结合国内最新实践和法律框架，建议应“分级惩戒+信用绑定+业主赋权”三管齐下，既要有刚性约束也要有柔性引导，建立业主解聘绿色通道。

第六，对于维修基金的使用及增资方式应简化流程，打破“申请难、审批慢、资金睡大觉”的困境，让维修基金真正成为房屋的“养老钱”。比如，对于5000元以下小额维修应免表决，即报即批；5000元至10万元中等规模维修需按《中华人民共和国民法典》第二百七十八条履行表决程序，建议排除未缴或欠缴维修基金业主的表决权，推行“线上表决”机制，将住建、审计、财政部门联合审批时限压缩至15个工作日；对应急维修，应建立绿色通道。

朱建弟表示，维修基金也是业主个人的财产，虽然专款专用，但业主应有知情权，可随时查询个人维修基金账户余额、资金使用明细。建议强化第三方监督，每年度由业主大会聘请独立会计师事务所对维修基金进行审计，审计报告在小区和政府官网公示。此外，维修基金还应有增资机制。