中华建设网讯   （记者 金志诚）  为进一步巩固房地产市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力，日前，山东省住房城乡建设厅、山东省发展和改革委员会等10部门制定《关于住房“以旧换新”的指导意见》，要求，丰富住房“以旧换新”模式，明确提出“卖旧换新”“收旧换新”“拆旧换新”三种模式。

据了解，山东省多地开展了住房“以旧换新”试点，成效显著。如，淄博、烟台等市先期开展“卖旧换新”，已完成1200余套住房以旧换新；潍坊的兜底包销机制成效明显，累计收购202套旧房，抵顶购房款达1.62亿元。

临沂城投集团的“焕新购”品牌，25天就能完成全部过户手续，已成交431套，交易额达11.37亿元；泰安设立494家代办点，构建的“房产服务一体化”体系为居民提供了便捷的置换服务。

枣庄、东营等8市已出台以旧换新补贴政策，济南的高额补贴政策也为当地居民换房提供了有力支持，推动了当地换房需求的释放。

当前，山东房地产市场正深度调整，群众住房需求已从“有没有”转向“好不好”，改善住房条件的需求潜力巨大。但二手房交易周期长、换房资金压力大等问题突出，很多居民陷入“旧房卖不掉，新房不敢定”的困境，大量改善型购房需求难以释放，新房与二手房市场流通不畅。

此前房屋置换不管是“先卖后买”还是“先买后卖”，都有着流程繁琐、不确定性高的问题。例如有市民先定新房网签后才卖掉旧房，导致无法享受“先卖旧后买新”的个税返还优惠；还有居民交易有贷款的旧房时，需筹集过桥资金还清贷款才能过户，资金与时间成本都很高。

“卖旧换新”中的“兜底收购”机制，需要房地产经纪机构和房企具备充足的资金实力与运营能力，大量中小经纪机构和资金紧张的房企可能难以承接该业务，导致政策在部分区域的推进力度受限。

山东省内各市经济发展水平不同，对于购房补贴的力度、金融产品的落地进度、中介机构服务能力等方面会出现参差不齐的情况，部分经济薄弱地区可能因资金不足，难以落实补贴和相关配套服务。这些痛点都亟待政策层面给出解决方案。

为进一步巩固房地产市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力，省住房城乡建设厅会同有关部门梳理总结各地经验做法，形成《指导意见》，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力。

《指导意见》从“丰富‘换新’模式、拓宽处置途径、降低换新成本、完善金融服务、优化交易流程与服务、健全风险防控机制”六个方面，制定15条具体措施，系统构建支持住房“以旧换新”的政策框架。

《指导意见》要求，丰富“换新”模式。鼓励“卖旧换新”。支持房地产经纪机构开展住房“卖旧换新”业务，推广“帮卖”模式；对旧房未在约定时间内售出的，由房地产经纪机构联动房企对旧房开展“兜底收购”或退还新房意向金。

引导“收旧换新”。鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房。由房企主导的，购房群众先行支付新房首付，旧房房款可直接抵顶剩余新房房款。由其他主体主导的，旧房房款由收购主体直接拨付给销售新房的房企。

探索“拆旧换新”。鼓励引导各市因城施策、一项目一策推进城镇老旧住房自主更新、原拆原建。优化完善规划设计、产权登记、项目审批、财政支持等方面政策。对建筑间距、退距、密度以及日照、绿地、停车泊位等无法达到现行标准和规范的，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。

《指导意见》要求，拓宽处置途径。鼓励旧房“焕新”再售。鼓励采用“微改造+功能升级”模式，对旧房通过简单美化或全面精装等方式，完善旧房使用功能。

支持用于发展租赁住房。鼓励各类市场主体结合当地实际和市场需求，将收购房屋改造为租赁用房。鼓励企业探索创新“收储+托管”运营管理模式，委托第三方专业租赁机构开展租赁服务。

《指导意见》要求，降低换新成本。加大换新购房补贴发放力度。鼓励各市根据本地实际情况，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴。

鼓励企业加大换新支持力度。鼓励房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。

《指导意见》要求，完善金融服务。推出金融支持产品。引导和鼓励银行等金融机构为各类主体收购旧房开发专项金融产品和服务。鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。

拓宽住房公积金使用范围。开展二手房住房公积金贷款“带押过户”业务。允许符合条件的“以旧换新”购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，核减一次公积金贷款次数。

用好经营性物业贷款。允许房地产开发企业、房地产经纪机构等符合条件的企业以经营性物业作为抵押物，向金融机构申请经营性物业贷款。

《指导意见》要求，优化交易流程与服务。完善旧房评估服务机制。推行多元化评估方式。推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式。

优化“以旧换新”登记服务。鼓励各市在旧房评估、新房选购、贷款审批、补贴核销、合同签约、税费缴纳、登记办理等环节提供“一站式”服务。

优化网签备案服务。进一步优化住房“以旧换新”网签备案程序。申办住房“以旧换新”网签服务时，群众与房企可先签订新房买卖合同，待旧房完成不动产转移登记后，再办理新房合同网签备案手续。

《指导意见》要求，健全风险防控机制。强化交易资金封闭监管。各市结合新建商品房预售资金监管、存量房交易资金监管工作实际，强化对交易资金的封闭监管，按照合同约定及交易进度节点及时足额拨付资金，确保专款专用、及时支付。

《指导意见》的出台具有十分重要的意义。通过“兜底收购”缩短交易周期，以购房补贴降低成本，靠“带押过户”缓解资金压力，还能让居民享受退税优惠，切实解决了居民换房时的资金、周期、政策享受等多方面难题，让居民敢换房、能换房。

《指导意见》推出的三种换新模式，打通了新房和二手房市场的流通堵点，一方面帮助房企加快新房去化，另一方面盘活了大量二手房存量资产，同时旧房可改造为保障性住房、租赁住房等，完善了住房供应体系，推动房地产市场供需平衡。

“拆旧换新”模式，支持老旧住房原拆原建，还能补齐公共配套设施，既改善了老旧住房居民的居住环境，又能提升城市整体居住品质，同时部分旧房转为保障性住房、人才公寓等，也助力了人才吸引和民生保障。

记者从山东省住房城乡建设厅12月12日召开的新闻通气会上了解到，下一步，山东省住房城乡建设厅将按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导督促各市扎实有序开展住房“以旧换新”工作，因地制宜细化落实举措，积极组织开展换新购房活动，加大政策宣传解读力度，切实将政策红利转化为惠民生、稳市场的实际成效。