中华建设网讯   （记者 寒冬）  日前，浙江省杭州市发布《关于推进工商业用地改革促进空间精准有效配置的实施意见》，今天（12月1日）起正式实施。这是全国首个系统推进工商业用地改革的市级政策文件，标志着杭州在城市空间治理改革领域率先破题，从“增量扩张”全面转向“存量提质”的新阶段，为存量时代城市土地资源优化配置探索新路径。

据了解，早在2023年9月，杭州即跻身全国43个开展低效用地再开发试点工作的城市之列，针对存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题寻求破解之道；2024年在滨江、富阳等区开展“弹性年期+组团供地”先行试点；2025年9月，国务院批复了包括杭甬温（杭州、宁波、温州）在内的十城开展要素市场化配置综合改革试点，核心任务之一就是通过市场化手段提高工业用地配置效率。

近年来，杭州市工商业用地改革取得了积极成果。累计新出让工业用地3.79万亩，连续4年每年1.2万亩以上，工业用地占比从43%提升至64%；形成“滨江冠山数智产业园”“富阳小微企业组团供地”等8个典型案例，平均为企业节约前期用地成本20%-30%；存量再开发项目平均容积率提高0.6，新增产业空间430万㎡；产业类商服用地实现“零”突破，2024年已协议出让6宗、共计212亩，吸引3家民营总部、1家外资研发中心落户。

但杭州工商业用地长期面临“工业用地亩均税收不高、商服用地成本偏高、中小微企业拿地难、用途转换不畅、全过程监管不到位”等突出问题。规划、环保、消防等垂直部门对“混合功能”“现状指标”仍持审慎态度，导致部分项目在实际审批中“卡壳”；再开发资金平衡难、土地增值收益分配机制不明确，业主“宁可空置”也缺乏主动改造积极性；组团拿地虽降低门槛，但后期产权分割、融资抵押、退出通道等配套细则尚未出台，企业担心“进去容易出来难”；工业用地租赁市场缺乏统一交易平台，租金评估、续租优先权、违约处置等规则空白，金融机构对“短期租赁”土地抵押仍持观望态度；主城区与县（市）在产业准入门槛、地价优惠幅度、规划弹性指标等方面标准差异大，可能出现“项目候鸟式”迁徙，削弱政策整体效能。

为推动开展工商业用地改革，解决当前杭州市工商业土地利用中存在的突出问题，杭州市规划和自然资源局牵头制定了《关于推进工商业用地改革促进空间精准有效配置的实施意见》。

《实施意见》以“精准配置、高效利用”为核心，围绕“改革完善工业用地精准配置机制、改革完善商服用地分类供应机制、改革完善存量空间高效盘活机制、改革完善土地混合开发利用机制、改革完善二级市场有偿使用机制、改革完善全过程跟踪服务机制”六大机制，推出16条具体举措，构建了完整的工商业用地政策体系。

在改革完善工业用地精准配置机制方面，强调加强产业项目遴选，确保每年新供工业用地向园区集中集聚，优先用于符合杭州市产业发展导向的战略性新兴产业、未来产业以及民间投资项目。实施灵活多元的供地方式、差异化地价政策，降低产业项目用地用房成本。通过优化规划，统筹工业用地配套指标，打造15分钟产业社区。

在改革完善商服用地分类供应机制方面，要求优化国土空间格局，有序推动过剩商服用地规划优化。在继续实施最小分割单元管控要求的前提下，将商服用地细分为产业类和房地产类，产业类商服用地原则上以自用为主，主要用于保障总部经济、生产性服务业以及多元化营利性生活性服务业。

在改革完善存量空间高效盘活机制方面，强调细化临时改变房屋用途规则，明确相应审批路径。制定出台单一性质用地的适建建筑功能清单，促进空间功能复合利用，允许存量项目实施微更新，完善配套、优化布局。迭代升级低效用地再发试点政策，促进存量空间高效利用。

在改革完善土地混合开发利用机制方面，要求在确保产业用地主导功能不变的前提下，在产业用地上先行探索开展详细规划弹性表达，促进功能混合，满足产业发展多元需求。探索开展土地短期开发利用，主要用于工业生产、物流仓储等产业发展，或交通接驳、全民健身、农贸市场、蓝领公寓等公益性用途。

在改革完善二级市场有偿使用机制方面，强调延长土地租赁期限，建立土地还原利率与LPR挂钩机制，降低租赁土地成本。统一地下空间有偿使用标准，实施向下递减的地下空间有偿使用标准。鼓励依法建设，针对建设项目合理误差范围内的超建面积，按照原成交楼面地价补缴土地出让金，不再逐宗委托地价评估。

在改革完善全过程跟踪服务机制方面，要求强化产业用地履约监管主体责任，依托投资项目全生命周期管理平台，加强项目全程跟踪服务；合理确定项目投入、产出等准入指标及建设周期；建立健全产业用地综合绩效评估体系。

《实施意见》有许多创新。

创新规划理念。从“终极蓝图”转向“动态文档”，通过“X”类产业用地和规划动态维护机制，显著提升了规划响应市场变化的敏捷性；

创新供地模式。从“单一出让”升级为“全周期服务”，构建起覆盖企业全生命周期的多元化供地体系；

创新产权制度。突破传统束缚，通过临时改变用途、分期分幢核验等举措，激活存量空间资产流动性；

创新配套模式。从“地块配套”迈向“区域统筹”，以工业邻里中心和15分钟产业社区推动产城深度融合。

《实施意见》首次以市级政府名义对“工商业用地”进行全链条、全要素、全生命周期改革，实现“项目等地”到“地等项目”的反转。不仅直接影响企业发展成本与模式，更将重新定义城市竞争力的核心要素，实现了从“刚性管控”到“弹性引导”的治理范式转变，为全国城市空间治理现代化提供了“杭州样本”。