中华建设网讯   （记者 韩冬）  为适应房地产市场供求关系的新变化，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求，日前，合肥市自然资源和规划局公布《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知（修订征求意见稿）》，公开征求社会意见。

据了解，2024年5月，合肥市首次出台《优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》，试行一年。政策通过放宽阳台、架空层、连廊等空间的计容标准，鼓励开发企业“做大”实际使用面积，部分新盘得房率一度突破100%，被市场称为“新计容”。

然而，试行过程中暴露出三方面问题：一是部分项目“过度赠送”，封闭阳台、超大飘窗、设备平台等仍按一半面积计入容积率，导致“偷面积”现象回潮，扰乱市场秩序。二是建筑设计同质化，为追求高得房率，户型面宽越做越大，城市界面单调，街道景观缺乏层次。三是公共服务配套缩水，绿地率、社区用房、养老设施等公益性空间被压缩，影响居住品质。

为适应房地产市场供求关系的新变化，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，合肥市自然资源和规划局会同住建部等相关部门对2024年出台的《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》部分条款进行修订。

修订旨在通过“真”计容把土地成本显性化，避免“高得房率”成为营销噱头，引导购房者理性比较，减少因“面积幻觉”带来的价格虚高。将面宽、层高、绿地率、街道景观等一并纳入管控，鼓励“好房子”向“好小区”“好街区”延伸，避免“纸片楼”破坏城市天际线。对社区养老、托育、文体等公益性设施明确“不计容但计入总面积”，确保开发企业“让得起”也“建得够”，补齐公共服务短板。

《意见稿》从优化住宅建筑阳台计容规则、优化架空层计容规则、优化建筑结构层高计容规则、优化配套设施计容规则、优化车库出入口顶棚、非机动车停车棚等构筑物计容规、优化半地下室计容规则、优化装配式建筑容积率奖励政策、优化建筑设备平台计容规则、优化飘窗计容规则、优化停车位配建指标要求、优化住宅小区内配建停车位配建充电桩的要求、优化绿地率控制指标要求、优化住宅建筑面宽控制要求”十四个方面作出规定。

与2024年5月的《通知》相比，新政在阳台、飘窗、架空层、架空连廊、建筑层高等计容规则均做了收紧，并要求优化绿地率控制指标。

关于阳台计容，原规定是，无论封闭与否，均按照阳台围护结构（设施）外围水平投影面积的1/2计建筑面积并计容积率。新规明确，封闭阳台按全面积计算建筑面积，一半计入容积率；开敞阳台按一半面积计容；每户阳台总面积不得超过套型面积的20%，进深不得超2.4米。按照《意见稿》，只有阳台开敞，才能按照阳台围护结构（设施）外围水平投影面积的1/2计建筑面积并计容积率。也就是说，以后阳台封闭的情况下，阳台面积不赠送了，只有阳台没封上的情况下，才能赠送一半的面积。

关于飘窗设置，原规定，无细化标准，多数项目全额赠送。 新规明确，窗台高≥0.45米、结构净高＜2.1米、进深≤0.6米，不满足上述条件的，按挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率；禁止在厨房设置飘窗，禁止擅自改变飘窗功能；飘窗上设置盥洗池等非飘窗功能的，按挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。

关于设备平台，原规定未单列，常被“偷”成生活阳台。新规明确，每户≤居室个数×1㎡（空气源+2㎡），单平台≤4㎡，且须通透围护，拒绝“伪平台”。

关于半地下室，原规定，认定模糊，部分项目“零计容”。新规明确，以室外地坪平均高差≥1.5m认定；顶板覆土≥1.5m可100%计绿地率；高差计算统一，以建筑四周边地平面标高平均值计算高度；顶板覆土≥1.5米的半地下车库，建筑面积不计容，且绿地率100%计入。

关于公益性配套，原规定是，需无偿移交但可计容，企业动力不足。新规明确，社区养老、托育、文体、开闭所、公厕等“不计容但计入总面积”，公共部分让利。

关于装配式建筑奖励，原规定是，装配率≥50%即奖励3%不计容。新规明确，装配率≥50%的单体建筑，3%的地上建筑面积可不计容，鼓励绿色建筑发展。

关于面宽控制，原规定，仅对住宅高度≥54m限宽60 m。新规明确，根据建筑高度限制最大面宽：≤27米不超80米；27-54米不超70米；＞54米不超60米，优化城市天际线与街道景观。新增≤27m限宽80m；27-54m限70m；＞54m限宽60m 。

关于商业层高，原规定是，超过5.1m即按两层计容。新规维持5.1m基准，但明确“许可证面积不翻倍”，避免产权纠纷，商办产品更灵活。

合肥再次“动刀”容积率，把原来“送得太多”的阳台、飘窗、设备平台等全部戴上“紧箍”，让得房率回归真实，让公共配套真正落。业界人士认为，《意见稿》收紧、规范了阳台、飘窗的计容规则，以后，新计容住宅的实际得房率可能不会再那么夸张，而去成为营销的噱头，号称得房率突破100%的项目难以再现。

此次合肥容积率计算规则的再调整，标志着城市规划管理从“宽松激励”转向“精细规范”，不仅压缩了“虚假赠送”空间，也倒逼住宅产品回归真实、实用与品质。短期内购房者可能面临“得房率下降”的心理落差，但长期来看，有助于减少纠纷、明晰产权、提升居住体验，是合肥迈向“好房子”时代的重要一步。