王石“重操旧业”？别被标题骗了：他抓的是地产下半场最稀缺的红利

汪传虎

 

 

2026年9月28日，王石在深圳小梅沙注册成立深圳深石城市更新有限公司，出任董事长。

 

消息一出，“地产教父回归”“重操旧业搞开发”的刷屏标题层出不穷。

 

但拨开流量噱头就能发现：这根本不是一次复古的回归，而是一场精准的下半场卡位。

 

这家新公司注册资本1500万元，经营范围涵盖商业综合体管理、文旅项目策划、酒店管理等，唯独没有房地产开发资质。 

 

不拿地、不盖楼、不加杠杆、不做高周转。75岁的王石重启事业，放弃了地产上半场最赚钱的“土地+资金”模式，精准切入了当下房地产最稀缺、最高阶、最长期的赛道：存量资产轻资产运营。

 

一、1500万的新公司：买的不是项目，是下半场入场券

 

在如今的地产市场，1500万资金早已不足以撬动一块土地开发项目。王石此番布局，核心从来不是资本，而是能力落地与场景变现。

 

新公司采用五方股东平均持股、无实控人的合伙人架构，这在传统地产圈极为罕见。它不是单一项目开发公司，而是一个资源聚合、专业操盘、收益共享、风险共担的轻资产运营平台。所有人输出资源，王石负责顶层统筹、体系操盘与标准落地，是典型的“能力入股、专业定价”。

 

而注册地址落子深圳小梅沙，更是精准的战略预埋。 

 

小梅沙是深圳重点打造的世界级滨海文旅更新板块，总投资超200亿，聚焦滨海商业、高端酒店、文旅街区、休闲综合体建设。新公司的所有业务板块，都与小梅沙城市更新的存量运营、内容填充、场景活化高度匹配。

 

但小梅沙只是前台落地场景，王石真正的核心底牌，藏在三公里外的大梅沙。 

 

二、八年磨剑：大梅沙沉淀的“稀缺能力蓄水池” 

 

自2017年从万科退休后，王石八年深耕，从未离开城市空间赛道，只是跳出了大众熟知的“盖房子”逻辑，默默打磨一套地产行业无人深耕的低碳运营体系。 

 

2022年，大梅沙万科中心碳中和实验园区一期改造落地，将原有总部楼宇升级为集科创孵化、低碳示范、公共教育于一体的近零碳社区。

 

2024年，“生物圈三号”迭代至2.0版本，从单一建筑升级覆盖大梅沙3.2平方公里全域片区，服务两万常驻人口。 

 

微电网、虚拟电厂、全域能耗管控、社区碳资产统筹……整套体系落地实测，实现片区碳排放稳步压降，计划2028年实现区域碳排放削减40%。

 

碳中和赛道周期长、投入重、短期无暴利，传统资本普遍回避，绝大多数房企只做表面ESG包装。但王石用八年时间，完成了最关键的方法论跑通：

 

从片区低碳改造、空间业态重塑，到社区精细化运营、碳资产量化管理，沉淀出一套可复制、可迁移、可商业化的存量盘活能力。 

 

大梅沙练方法论，小梅沙做商业化。

 

八年蛰伏，本质是一场能力蓄力，如今终于迎来落地兑现的窗口。 

 

三、行业拐点：地产人转型，早已形成三条固定赛道

 

王石的选择，不是个人特例，而是2026年地产行业转型的终极缩影。

 

增量开发时代彻底落幕，高杠杆、高周转、高利润的旧模式终结，所有地产从业者都在切换新赛道，目前行业已形成三条清晰转型主线：

 

1. 物业资管：全链条操盘能力再定价

 

物业与资产管理，是吸纳地产核心高管最多的赛道。2026年以来，保利物业、建业新生活等头部物企，密集引入开发端高管。

 

传统地产人懂规划、懂工程、懂成本、懂招商的全链条能力，在粗放开发时代被埋没，却在存量精细化运营时代成为核心壁垒。

 

2. 城市更新轻操盘：低杠杆、重运营成共识 

 

房企彻底告别“重资产拿地开发”。瑞安地产在上海三林72万㎡超级更新项目中，仅持有13.26%权益，却全盘负责规划、招商、运营、管理。

 

核心逻辑已经彻底改变：不再赌土地增值，只赚专业服务与运营红利。用最小资金风险，撬动最大的管理价值，成为头部企业的统一选择。

 

3. 专业轻资产创业：从打工者变成能力服务商 

 

大量资深地产职业经理人出走创业，全部聚焦非标商业盘活、存量资产重塑、城市更新运营。

 

不再依靠平台资金，而是输出个人团队的策划、招商、运营、统筹能力，以轻资产合作模式实现价值变现。

 

所有赛道指向同一个结论：房地产的竞争逻辑，彻底从“拼资金、拼土地、拼速度”，转向“拼运营、拼内容、拼专业””。 

 

四、下半场三大核心信号：行业能力坐标系彻底重构 

 

新旧时代交替，最本质的变化是能力评价体系的颠覆，三个关键信号，定义了未来十年地产的核心门槛。 

 

信号一：运营颗粒度，从“万元级”下沉到“元级” 

 

易居丁祖昱曾精准总结：传统开发看万元大账，存量运营看一元细账，精度差万倍。 

 

上半场靠规模、靠杠杆、靠土地红利，盈亏靠整体大盘；

 

下半场靠坪效、靠续约、靠能耗、靠精细化管理，每一度电、每一平空间、每一个商户、每一项服务，都决定资产最终收益。

 

王石八年深耕低碳精细化运营，打磨的正是这种极致颗粒度的操盘能力。 

 

信号二：低碳能力，从加分项变成准入项

 

大梅沙生物圈三号，是国内地产行业唯一入选国家级绿色金融白皮书的低碳样板。建筑节能率、可再生能源利用率双双达到85%。

 

如今，企业ESG披露、片区低碳标准、楼宇能耗评级、绿色资产认证，已经成为商业招商、资产估值、政策准入的硬性门槛。

 

不懂低碳运营的团队，将彻底失去存量市场入场资格。 

 

信号三：资本退出能力，成为操盘手必修课 

 

存量资产的价值，从来不只是租金收益，而是可资本化、可流通、可退出。

 

随着公募REITs扩容，城市更新、产业园区、商业存量全部纳入试点，存量资产终于拥有了标准化退出通道。 

 

未来的地产操盘人，必须具备双重能力：既能把资产做优、做稳、做盈利，也能对接资本、完成估值、实现合规退出。

 

没有REITs思维的轻资产运营，只是低效收租；拥有资本退出逻辑的运营，才是可持续的商业闭环。

 

五、代建赛道降温：规模退场，能力为王

 

曾经火爆的代建赛道，也在2026年迎来首次降温。

 

TOP20代建企业新签约面积同比首次负增长，行业彻底告别野蛮规模扩张。即便是稳居行业第一的绿城管理，也在持续提升运营服务占比、降低纯建造代工比例。

 

行业共识已经无比清晰：只靠品牌、资质、建房能力的时代结束了。未来拼的不是“会不会建楼”，而是“能不能盘活资产、持续创造价值”。 

 

六、结语：王石的重启，是整个行业的终极启示

 

所谓“王石重操旧业”，是最大的误解。

 

他没有回归地产开发，而是彻底告别自己亲手缔造的高周转增量时代，用八年沉淀的稀缺能力，入局15万亿城市更新存量市场。 

 

房地产上半场，赚的是时代、土地、杠杆的钱；房地产下半场，赚的是认知、专业、运营、精细服务的钱。

 

75岁再度出发，王石不靠资本、不靠资源堆砌，只靠一套别人没时间、没耐心、没定力打磨的低碳+片区运营+资本闭环体系。

 

未来十年，15万亿城市更新红利，最终不属于手握旧思维的老牌房企，而属于把能力从万元粗账，打磨到一元精度的新一代操盘者。

 

（作者系泛华集团副总裁）