从“坐地收租”到“共同创业”：园区运营模式的创新革命

汪传虎

在传统的经济图谱中，产业园区曾长期扮演着一个稳健而简单的角色——空间的提供者和“房东”。其商业模式的核心是“筑巢引凤”，通过物理空间租赁获取稳定的租金收益。然而，随着新一轮科技革命和产业变革的深入，面对“轻资产、高风险、高成长”的科创企业浪潮，这套延续数十年的“收租”模式正面临前所未有的挑战与机遇。一场从“空间管理者”到“价值共创者”的深刻变革，正在引领园区运营模式走向创新的星辰大海。

一、旧模式的困境：当“房东”遇上“科创”

传统的“收租”模式建立在两个前提上：企业拥有稳定的现金流支付租金，且园区提供的核心价值是地理位置与物理空间。

但对于尖端科技的开拓者们来说，情况截然不同。他们最核心的资产是知识产权、技术专利和天才的创意，最稀缺的是宝贵的现金。高昂的租金往往成为压垮初创企业的最后一根稻草。更重要的是，他们需要的远不止四堵墙和一个屋顶，他们渴望技术对接、产业资源、政策辅导、融资渠道以及一个能理解他们梦想的生态。

在此背景下，若园区仍固守“房东”思维，只会陷入同质化竞争的红海，与最具活力和潜力的未来之星失之交臂。变革，已成必然。

二、新模式的崛起：“认股权+创新服务”的价值共生

为破解这一难题，一种创新的孵化模式应运而生——“认股权+创新服务”。这不仅是商业模式的简单升级，更是园区与企业关系的根本性重构。

这一模式的核心在于“服务作价，风险共担，利益共享”。

· 从“现金交易”到“价值投资”：园区不再仅仅向企业收取现金租金和服务费，而是将提供的创业空间、研发资源对接、产业链配套、政策申报辅导等一系列定制化服务，打包成一个“综合服务包”，并对其总价值进行估算。随后，园区以此服务价值，换取企业一定比例的股份认购权（认股权）。

· 从“甲乙方”到“命运共同体”：这一转变，彻底打破了传统的租赁或服务购买关系。园区不再是置身事外的“房东”，而是与企业并肩作战的“特殊股东”。企业的成长与园的收益直接挂钩，形成了一荣俱荣、一损俱损的深度绑定机制。

三、创新模式的深远影响：一场多赢的格局之变

对科创企业而言：雪中送炭，赋能远见

· 破解现金流难题：用未来的股权置换当前最急需的发展资源，极大缓解了初创期的资金压力，让团队能更专注于技术研发和市场开拓。

· 获得“超级助手”：成为园区的“被投企业”后，所能获得的服务主动性和资源支持力度是前所未有的。园区为了自身未来的股权增值，会不遗余力地调动一切资源为其赋能，从引入下一轮融资到对接大客户，服务真正实现了“量身定制”和“全程护航”。

对园区运营方而言：突破天花板，共享未来

· 筛选“潜力股”：愿意接受“服务换股权”的企业，通常对自身技术和商业模式极具信心，这本身就是一次高效的优质项目筛选。

· 分享指数级增长红利：商业模式从“赚取线性增长的租金”升级为“分享企业指数级成长的资本收益”，一旦孵化出独角兽企业，回报将远超传统租金收入，彻底打破了收入天花板。

· 构建创新生态护城河：这种深度绑定模式能吸引顶尖创业团队聚集，形成“以才引才”的磁石效应，最终构建起一个充满活力的产业创新生态，这才是园区最核心、最持久的竞争力。

对区域经济而言：激活源泉，聚力发展

· 这种模式能真正留住那些具有爆发式增长潜力的核心企业，避免“墙内开花墙外香”，将科技的“根”和产业的“果”牢牢留在本地，成为推动区域经济高质量发展的强大引擎。

从“管理赋能”到“资本赋能”：园区角色的关键跃升

这场变革的本质，是园区核心能力的重构与角色的根本性跃迁。

· 过去是“管理赋能”：重心在于提供优良的硬件设施和基础的物业服务，核心是“管好”和“服务好”，扮演的是“管理员”和“服务员”。

· 今天是“资本赋能”：园区利用自身的信用、资源和品牌，以“认股权”为支点，撬动企业的未来价值。它要求园区具备风险投资的眼光、投后管理的能力和产业生态组织的智慧，扮演的是 “创业合伙人”和 “产业co-founder”。

从“简单收租金”到“认股权+创新服务”，远不止是商业技巧的革新，它更是一种理念的重生。它标志着产业园区从被动的地产运营商，蜕变为主动的创新生态构建者和价值共创者。在这场波澜壮阔的变革中，谁能率先完成这场从“房东”到“股东”的身份转变，谁就能在培育新质生产力的时代浪潮中，与未来的行业领袖共同成长，共赢下一个未来。

（作者系泛华集团副总裁）