近日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），明确提出支持老旧住房自主更新、原拆原建，为居民自主更新提供了政策依据与制度创新方向。自主更新不仅是物理空间的更新改造，更体现了发展理念创新、基层治理创新和产权制度创新，这既是新时代背景下城市空间的再分配探索，也是社会治理模式的深刻变革。

发展理念创新，从外延扩张到内涵提质。推进自主更新必须顺应城市发展规律，从根本上转变发展理念，这一转变意味着三重逻辑的变革。一是投资逻辑之变，自主更新摆脱了长期对规模扩张和资源投入的路径依赖，转向居民真实需求牵引的有效投资，始终围绕“使更新更加契合人的全面发展需求”这一命题展开，实现“投资于物”与“投资于人”紧密结合；二是产业逻辑之变，自主更新对工期、安全和质量提出较高要求，助推绿色建材、智能建造、装配式建造等推广应用，加速建筑工业化与数字化转型融合，以“更快速、更绿色”的创新建造模式破解危房困局；三是空间逻辑之变，自主更新立足原有居住地块、原生社区肌理，坚持原址提质、存量增效的核心原则，依托《规划》空间复合利用、规划弹性适配等政策支持，统筹优化居住空间、公共配套、便民设施布局等，实现城市存量空间资源的再配置，让老城区保留烟火气。

基层治理创新，从行政主导到协商共治。不同于政府主导、自上而下的传统更新改造模式，自主更新是多元共治、自下而上的现代治理，强调居民参与、共建共享。人是社会关系的总和，自主更新充分发挥“自组织”力量，居民“自主决策、自主组织、自主出资、自主分配”，重塑政府与居民的责任边界，增强居民互信与合作精神。自主更新将决策权交还给居民，通过建立健全居民协商机制，使居民充分参与意愿征集、更新设计、资金筹集、工程监督、后期管理等全过程，让基层治理能力在集体讨论、民主表决、矛盾协调中锤炼提升。源于群众、服务群众的治理模式，培育了合作共治的社区精神，激活了基层治理末梢活力，为城市精细化治理奠定坚实基础。比如浙工新村危旧住宅改造项目，以“一楼幢一代表”为原则，成立由13人组成的居民自主有机更新委员会，代表多数居民行使权利，通过政策宣讲、意见收集和沟通协商等措施推动项目进展。

产权制度创新，从权属模糊到权责清晰。产权清晰是居民实现资产增值的核心前提，也是自主更新模式可持续的关键保障。我国老旧小区普遍存在“权属来源复杂、历史遗留问题多”等问题，无完整产权证明、共有部分权属模糊、继承纠纷未决等现实问题制约城市存量住房提质更新。自主更新后，房屋面积变动、户型调整等产权界定标准的明确，专有部分与共有部分的产权边界划定都关乎项目落地成效。自主更新的推进客观上倒逼相关主体厘清产权边界、理顺产权关系、规范产权流转秩序。比如南京石榴新村项目，针对地块产权复杂，历史遗留问题多的情况，通过“分类确权，整体登记”明晰产权，为外迁居民办理产权注销或转移登记，为回迁居民保留原有产权、与实施主体按共用宗地办理登记，待房屋建成后完成变更登记。同时整合边角地、插花地等零星地块，统一划拨至实施主体，实现产权厘清与空间优化的双重目标。

当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，自主更新必须主动顺应这一规律性趋势，实现发展理念、基层治理、产权制度的三大创新。唯有坚持以人民为中心的发展思想，尊重居民主体地位，激发基层治理活力，明晰产权制度保障，才能在存量空间中创造增量价值，在老城区里焕发新活力，在城市高质量发展的轨道上行稳致远，为推进中国式现代化奠定坚实根基。（马宇佳）