中华建设网讯（记者 杜佳晨）2026年政府工作报告提出“着力稳定房地产市场”，核心举措涵盖因城施策“控增量、去库 存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障房，推进“好房子”建设，完善保交房白名单制度， 防范债务违约风险。 

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随着房地产行业进入深度调整期，代建作为“轻资产、高盈利、抗周期”的“蓝海”市场，迅 速成为房企转型的重要方向。2026年第一季度，代建行业TOP20企业新增签约建筑面积达5043.7万 平方米，同比增长11%。 

然而，当全行业仍在消化调整阵痛的大背景下，不得不深思的是，代建模式的异军突起，究竟 是房企的自救之策，还是行业发展的长久之道？

从“重扩张”到“轻资产”  政策与市场驱动的必然选择

当下中国房地产行业，正在经历一场从“重”到 “轻”的深刻演变。 

国家统计局数据显示，2026年4月末，全国商品房待售面积77801万平方米，虽然同比下降了0.5%，但 待售面积规模巨大，去库存、盘活存量商品房依然任重而道远。 

此背景之下，代建模式凭借着标准化的项目管理、营销运营能力，有效控制投资、缩短工期、保障 工程质量，实现轻资产、重服务的商业模式转型，在惊涛骇浪的房地产市场中开辟出一条稳健地发展之路。 

实际上，回溯房地产行业的发展历程，“代建” 这一模式对于房企而言并不陌生。早在1993年，厦 门市率先将若干政府投资项目委托给市场化的专业项目管理公司进行建设管理，拉开了代建制的序幕。随后，上海、北京、重庆、贵州、江苏等地陆续跟进试行代建制。

 2004年7月，国务院发布《国务院关于投资体制改 革的决定》，明确指出，对非经营性政府投资项目加快推行代建制。这是首次在国家级文件中确立代建制的合法地位，为后续各省市推行代建制提供了政策依据。

 然而，纵观中国房地产代建行业的发展史，其脉搏始终与行业困境同频共振。代建业务“生于困 境”“长于困境”，本质上是由房地产行业困境生发 驱动的一种“困境业务”。当行业陷入信贷紧缩、企业停工、土地流转受阻或开发能力断层时，代建业务便在危机中启动，在压力下升级，在破局后进化。 

如今，这种“困境业务”正在成为房企转型的核心赛道。一季度以来，代建企业动作频频。金地管理在15个城市连续拓展20余个项目，拓展面积达425万平方米，同比增幅超过六成；新城建管一季度新签约面积达305万平方米，排名从去年同期的第16位跃升至第8位；远洋建管在台州、漳州等地实现业务落地。轻资产模式凭借低风险、高利润率、抗周期等特征，成为房企转型和代建企业发展的核心方向。 

所谓代建，即出资人（业主）经过规定程序后，选择具备相应资质的工程管理公司代理投资人或建设单位进行项目的组织和管理，核心目标是控制投资额、确保工期与质量。 

从这个意义上说，代建是房企从“重资产开发 商”向“轻资产服务商”转型的必然路径。传统重资产开发模式高度依赖高杠杆与土地增值红利，在行业出清、融资收紧的环境下难以为继。而代建以轻资产运营为核心，无需大额垫资拿地、不增加大规模负债，可有效规避周期波动与市场风险，不仅是企业的战略选择，更是时代给出的解答。

 从“蓝海”到“红海”  代建被迫进入“内卷时代” 

一个行业从诞生到上升阶段，随着入局的房企越来越多，行业竞争不可避免地加剧。据统计，短短几年间，百强房企中已经有八成布局了代建业务，代建企业从原来的十多家激增至一百多家，行业进入高度内卷状态。 

曾经的“小而美”逐步变成了“大而卷”，内卷 状态的愈演愈烈，引发持续升级的价格战，使得房企 利润空间逐步压缩，面临“增收不增利”的困境。具体表现在，一些企业为了拿到项目，不惜调降代建费率，行业整体的代建费率持续走低。另一方面，委托方的成本控制越来越严格，愿意支付的代建费率上限持续下降。代建企业的利润空间受到挤压。今年上半年，有约一半的代建项目管理费率仅有1%～2%。而在代建还没大面积铺开之前，头部房企的代建费率可以达到5%左右。

实际上，在竞争格局趋于稳定、先发企业牢牢占据头部地位的局面下，各类代建企业都面临较大的增长压力。尽管企业纷纷尝试通过提升服务质量、持续深挖细分领域等方式寻求业绩增长点，代建行业服务标准的不统一与价值评估体系的缺位，却使得企业在转型升级中既缺乏明确的方向指引，也难以建立起真正的市场信任。

在此背景下，许多代建企业开始意识到战略调整的重要性，纷纷谋求差异化发展，试图构建新的发展模式，如旭辉建管于2024年3月份启动了合伙人机制“千帆计划”。也有不少房企效仿合伙人制度，试图缓解当前代建行业内卷化带来的“增长焦虑”。当简单的规模扩张成为过去式，代建企业的竞争力也将逐步转向“专业壁垒”与“资源深度整合”。此背景之下，代建企业通过前瞻性产品创新，打造首创性项目，抢占区域价值空白。此举能快速建 立品牌占位，形成“首盘效应”，从而获得定价主动权、提升利润水平，并凭借差异化产品力实现快速 去化，为企业在新市场获取高价值、可持续的竞争优势。 

从“开发”到“服务”  代建转型之路何以行稳致远 

过去，代建重点强调“建”的能力。而今，企业不得不向多元化发展，形成“代建+”业务模式，与竞争对手拉开差距。 

2026年政府工作报告中提出“要有序推动安全 舒适绿色智慧的好房子建设”，中国住房发展正在 从“有没有”转向“好不好”，从“住得上”转向 “住得好”。这一转变，要求代建企业不仅会“盖房 子”，更要懂“运营”、精“服务”、善“创新”。 

一方面，延长服务链条。代建企业与委托方之间深入合作，有些企业将服务前置，甚至介入项目前期拿地阶段，帮助委托方看地、做投资测算；同时，也承接委托方的多元诉求，将服务往后端延伸，比如为建成后的项目提供代管、代运营，乃至资产证券化等一站式的解决方案。 这很考验企业的产业链成熟度，部分房企先天就具有此优势。比如龙湖龙智造，依托龙湖的产业链优 势，构建起了包括龙智研策、龙智建管、龙智设计、 龙智数科、龙智精工、龙智千丁等在内的 “六大业务 飞轮”，能够为委托方提供全生态、全周期的解决方案。 

另一方面，拓展业务范围。目前代建业务主要是 政府代建、商业代建、资方代建，目前都属于企业争相布局的赛道，相比之下，私营小企业的优势大大削弱。从这一层面来讲，拓展其他业态显得尤为重要。 

新城建管通过发展“商住协同”战略，在住宅领域注重功能到情感的升级，在商业创新方面挖掘城市文化基因，打造具有地域特色的商业地标。加速向全国布局，广泛覆盖一二线核心城市，实现几大核心区域联动。 

当前，地产代建依然处于上升通道。但这不是 终点，而是起点。从“重”到“轻”，从“开发”到 “服务”，从“规模”到“价值”，这条转型之路，注定漫长而艰辛，却也充满希望。唯有在专业能力上做加法、在规模冲动上做减法，方能在这场大浪淘沙中走得更远。