中华建设网讯 （记者 陈诚 王瑞）“婆婆，菜加上水果一共16块，老年人打八八折，那边还有免费的绿豆汤和酸梅汤您自己添……”傍晚时分，小刘家湾社区卡夫卡绿洲幸福食堂里饭菜飘香，72岁的甘婆婆接过饭菜，满意地点点头。食堂外的友友花园，街坊们摇着扇子在树下纳凉，孩童追跑嬉闹。晚风蝉鸣，绿意流淌，拐角的咖啡店透出丝丝凉气，几个孩子正伏案写作业，小区的流浪猫慵懒地趴着门口，三三两两慕名而来的游客举起手机，拍照打卡。

 

小刘家湾改造项目卡夫卡绿洲幸福食堂

 

小刘家湾改造项目66公园内部居民们坐在树下纳凉

 

很难想象，一年前这里还是管线杂乱、空间局促、配套滞后的老旧小区。小刘家湾社区地处武汉市武昌区核心商圈中南路，社区覆盖居民2986户，包含燃料宿舍、省测绘院、省建筑院等多个老旧院落，共计24个更新点位。片区老年人口、未成年儿童占比高，基础设施老化、公共空间不足等问题，一度是居民生活的痛点难点。作为湖北省房地产发展新模式首批试点，小刘家湾片区以民意需求为导向、以精准改造为抓手、以长效运营为支撑，一步步将群众的“体检清单”转化为可感可及的“幸福账单”。

 

一、问需于民，体检先行

精准描画“需求清单”

 

近年来，城市发展正从规模扩张的增量时代迈入精修提质的存量阶段。湖北省委、省政府深入贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，加快探索构建房地产发展新模式。自2025年以来，湖北省住建厅组建专班推进试点项目建设运营，先后组织4次专题培训，面向全省推广小刘家湾、皮子街、斗级营等试点项目经验。针对试点中的难点堵点，湖北省住建厅会同多部门研究制定《关于持续推进城市更新的实施方案》《关于探索推进城镇危旧房自主更新的指导意见》《城市更新工作导则》《好服务指引》等系列配套政策，在土地、规划、金融、建设标准、群众工作机制等方面形成制度支撑。

 

作为全省首批试点项目之一，小刘家湾的探索从“问需于民”起步，坚持“体检先行”。中南路街道小刘家湾社区书记汤赫介绍，“我们累计发放896份调查问卷，常态化召开群众议事会，将居民诉求汇集成‘需求清单’，精准编制改造方案。”项目由联投湖北省建筑设计院统筹实施，聚焦安全化、适老化、适幼化建设，在完善路面翻新、管网升级、加装电梯等基础改造的同时，重点打造儿童游乐场所、老年助餐食堂，盘活闲置空间发展社区商业，全面补齐便民服务配套，切实回应群众需求，真正做到 “民有所呼、改有所应”。

 

小刘家湾街道召开群众议事会

 

二、聚力于盘，共建为要

协同激活“造血引擎”

 

老旧小区改造普遍面临一道共性难题：单纯依靠财政投入、重建设轻运营，改造完成后难以持续运维。如何破解资金闭环、实现可持续发展，最终要看闲置资源能否“盘活”、片区自身能否“造血”。

 

“片区改造坚守‘微改造、轻介入、重留存’理念，精准盘活闲置多年的办公用房、老旧宿舍等低效存量资源，疏通老旧地下管网，优化沿街商铺业态，让沉睡资产重焕价值。”联投省院天悦启新执行总经理刘禀益告诉记者。原武汉市第七医院有6000平方米医疗用房功能单一，经过改造进行空间重构，集成社区医院、康养中心、社区客厅和城管工作室，一站式满足居民就医、康养、社交、办事等多元需求。原中南二路与武珞路六巷路口的街角空地，老旧儿童游乐设施闲置多年，经过微改造拆除后旧，新建850平方米宠物友好的口袋公园，引入精品咖啡业态，老城街头多了一处绿意与醇香交织的休憩角落。

 

原武汉市第七医院改造后成为小刘家湾党群服务中心

 

改造后的宠物友好街角公园

 

改造后的小刘家湾党群服务中心内部一隅

 

闲置空间盘活了，装什么、怎么用？小刘家湾项目给出的答案是“多方参与，全程共创”。改造前，片区召开居民议事会征集意见，核心逻辑是对社区商业进行“补位”缺什么补什么，方向定了以后，所有闲置资产先招商、再设计。“按照商户类型和意愿提前装修，他们是最终使用方，他们的意见必须听。”刘禀益说。改造中，方案同步提交居民议事会共商，商业生态怎么建，居民全程参与。改造后，口袋公园的部分植物由居民孩子认领养护，院内绿化环境由居民共同维护，片区同步构建“民生服务+商业运营”双向赋能模式，以优质商户入驻形成稳定经营性收益，反哺民生配套运维。如今的小刘家湾，闲置资产变资源、零散人气聚动能，构建起“改造提质—业态赋能—收益反哺—长效运维”的自我造血闭环，为老旧片区可持续运营探索出一条可行路径。

 

三、服务前置，运营为本

用心涵养“街巷烟火”

 

老社区焕新，从优化公共空间开始，整体格局舒展通透，让社区重新拥有了呼吸感。这座建于1979年的老院落，如今变身敞亮的66公园，居民昔日零散种菜的闲置空地，成了四季常绿的友友花园。院内原本仅供职工使用的食堂升级为面向全街区的共享幸福食堂，闲置区域则改造为集休闲就餐、艺术展览、居民议事于一体的复合空间。门口的临街路面刷黑拓宽，飞线入地、管网更新，街边闲置底商则引入手账店、玩具店等潮流业态，曾经的逼仄街巷成了年轻人和孩子们爱去的织布机公园。

 

改造后的湖北省建筑设计院有了一个新的名字“66公园”

 

织布机公园临街路面刷黑拓宽，飞线入地

 

66公园内部结构

 

闲置荒地变成四季有花的友友花园

 

空间打开了，如何让服务真正落地？小刘家湾的答案，是构建友好共生、可持续发展的商业生态圈。联投微山运营团队将居民模糊的生活诉求，转化为精准落地、常态长效的公共服务，让老旧片区既有新面貌，更有新生活。多元业态的引入，也让商户成为社区共建共享的重要纽带。开在66公园内的积玉咖啡店余老板说，店里常办特色活动，免费提供开水、冰块，孩子们放假或课后都爱来这儿写作业。居民的日常消费支撑着门店运营，门店则用服务回馈邻里，形成“商户服务邻里、邻里反哺商户”的良性循环。

 

66公园内的特色咖啡店

 

小刘家湾改造项目引入多元业态，特色店铺

 

场景丰富了，烟火气自然就浓了。饭点时分，幸福食堂菜品荤素搭配、品类丰富，就餐区座无虚席。“老年人刷卡打8.8折，饭菜可口、花样多，我们几乎天天来。”甘婆婆的话，道出了居民实实在在的获得感。从拆墙透绿到业态补位，从便民服务到邻里共生，小刘家湾把运营落到了生活的每一处细节。

 

附近居民来食堂用餐

 

四、共治共享，精细为尺

多维提升“治理精度”

 

让老城区焕发新活力，既要改出来，更要管出来。小刘家湾坚持改造与治理同步推进、提质与长效双向发力，以基层治理的“绣花功夫”，守护片区焕新风貌。为打通服务群众“最后一公里”，武汉市城管委推行“城管进社区”治理模式，在小刘家湾设立专属点位，城市管理力量下沉一线、关口前移。社区常驻执法队员与协管员定点办公，联动物业搭建协同治理平台，快速处置各类城市管理难题。

 

城管进社区工作室

 

城管执法队员帮居民解决问题

 

街道综合执法中心执法队员田君妍介绍，借势社区微更新契机，街道开展全域环境综合整治，集中清理占道经营、墙面野广告，翻新破损人行道、规整架空管线、修复盲道设施，督促商户落实“门前三包”责任制，联动共享单车企业及时清运淤积车辆，实现路面干净、立面整洁、秩序井然。为杜绝整治“一阵风”，街道同步建立网格化定岗巡查、多方联动会商、群众共治监督、常态化宣传引导四项长效机制，推动微更新成果从“一时整洁”转向“长久宜居”。

 

城市更新，贵在精准，重在利民，赢在长效。我国城市发展正式迈入存量提质、精细更新的新阶段，如何实现老旧片区有机更新、可持续发展，是各地面临的重要课题。武昌小刘家湾片区以民意需求为导向，多方共建运营为核心，精细治理为保障，完成了从“忧居”到“优居”的蜕变，为湖北省乃至全国同类老旧片区存量更新、民生提质、长效治理，探索出一条可复制、可推广的实践路径。视频 张代雄 徐晔子（实习）