中华建设网讯 （记者 吏主权）当前，我国房地产行业已告别增量开发时代，全面迈向存量提质、健康发展的新阶段，探索房地产发展新模式成为行业转型的核心方向。传统模式下，房屋与土地深度绑定形成“不动产”，房产价值过度依赖地段资源，居住成本居高不下，居住选择也受到极大限制。依托建筑工业化技术推动行业变革，成为探索房地产新模式的重要方向。近日，《中华建设》杂志社记者对全国工程勘察设计大师、中南建筑设计院股份有限公司首席专家李霆进行了专访。

全国工程勘察设计大师、中南建筑设计院首席专家 李霆

李霆，全国工程勘察设计大师、全国劳动模范、中南建筑设计院首席专家。曾担任中南建筑设计院党委书记、董事长、总工程师，大力推动公司数字化转型，长期深耕建筑结构设计，在巨型结构、减隔震等技术领域成果卓著，其主持设计的厦门北站、广东科学中心分获国际杰出结构奖(Finalist)和全国优秀工程勘察设计金奖。 

近年来，他致力于建筑工业化和智能建造创新，将高端制造业数字化技术移植到建筑业，主导打造了全球首个云端建筑全生命周期管理平台A-PLM，并在多个项目中首次实现“一模到底、无图建造、数据驱动”，推动中国建筑产业从劳动密集型向科技密集型范式跃迁。

记者：当下房地产行业正迎来深刻转型，结合建筑工业化理念，您认为推动行业转型升级的核心路径是什么？

李霆：当前房地产市场供求关系发生了深刻变化，依赖土地增值和高周转的旧模式难以为继，行业亟需从规模导向转向品质导向、从短期交易转向长期运营。土地、地段及附着其上的公共资源占据房产价值绝大部分，而房屋本身的建安成本与空间品质被严重忽视。同时，房屋在物理和产权上与土地深度捆绑，推高置业门槛，造成居住选择僵化与财富分配固化，偏离居住本源。从建筑工业化逻辑看，工业化的核心是标准化，标准化的前提是功能解耦。系统各单元耦合越紧，各单元标准化越难；系统各单元耦合越松，各单元越易量产。因此，行业突破瓶颈的根本出路在于对“房”（居住功能载体）与“地”（支撑结构与资源载体）进行结构性解耦，即在物理实体和产权功能上彻底分离。实现“房”“地”解耦的核心技术载体是插拔式（抽屉式）智能模块。依托该技术，可重构建筑建造逻辑、房产资产属性与市场交易规则，为房地产新模式的落地筑牢技术基础。

记者：目前主流的模块化建筑体系有什么特点？为什么说插拔式模块最有利于实现“房”“地”解耦？

李霆：目前主流的模块化建筑主要分为叠箱式、插拔式（抽屉式）、叠箱插拔式混合三大类，三者在受力模式与标准化程度上差异显著。叠箱式模块好比摞起来的箱子，属于有限标准化。箱体本身既要做围护又要承重，层层堆叠传递压力。受各地抗震、风压、建筑条件限制，每个箱子几乎都要单独定制，不能互换通用，没法通过流水线批量生产，本质上仍是传统定制化工程。

插拔式（抽屉式）模块如同“柜体+抽屉”的组合套装，是实现“房”“地”解耦的理想载体。巨型空架就是稳固柜体，独自承担风、地震、建筑自重等所有外力；内置的居住模块则是标准化抽屉，只承载自身与室内荷载，可自由嵌入柜体。抽屉不受地域、建筑高低影响，规格完全统一，是独立工业品，真正实现房、地在物理与功能上双重分离。

叠箱插拔式混合模块类似组合式抽屉组，属于折中方案。先把两至三层模块拼成一组整体，再嵌入主体框架。这种体系可使成熟的轻钢“一户建”工业化体系，突破层数和体量的限制，相当于由大号的插拔式(抽屉式)模块构成的建筑。

记者：插拔式智能模块普及后，将给建筑产业和房地产业带来哪些变革？

李霆：我认为插拔式智能模块将会带来从技术到商业的全面重构。技术逻辑层面有两大突破。 一是全域通用绝对标准化。模块不受抗震烈度、风压、楼层位置限制，可大规模标准化生产，将建筑生产效率提升至汽车制造业水平。二是“保险丝”式抗震体系。模块与骨架间采用阻尼耗能装置连接，地震时节点自适应错动降低刚度并消耗能量，保护主体与模块，抗震性能远超传统现浇及刚性装配式建筑，这也呼应了“好房子”需求。

商业逻辑层面重塑资产与交易模式。传统“拿地、建房、卖房”的一次性模式被打破，开发商转型为空间运营商，依托建筑骨架与土地开展房位租赁、全周期运维服务，依靠长期稳定收益降低经营风险。

对消费者而言，房屋正式成为可流动的“动产”。购房者只需承担模块建安成本，置业门槛下降超五成甚至八成，有力保障刚需；地段价值转为按期租赁，可灵活适配不同收入群体的改善需求。同时居住空间能够随人口流动跨区域迁移，让“人、房、地”要素联动更灵活，充分回归住房居住属性。

记者：新时期，结合行业实际与房地产新模式发展要求，智能模块动产房从理念走向应用，还有哪些期待与探索?

李霆：智能模块动产房是一场涵盖技术、制度、规划与市场的全面变革，想要从理念走向应用，还有诸多内容有待探索。首先要创新产权制度，现行“房地一体”规则与房地解耦模式不适配，居住模块作为可移动准动产，需探索模块、建筑骨架、土地分置的权属登记、交易及抵押规则，完善相关法律法规。其次要搭建全国统一的接口标准，参照USB通用接口思路，制定涵盖结构、围护、机电、智能系统的国家标准，保障不同厂商、不同地区的模块互通使用，释放工业化量产价值。同时还要优化城市规划体系，打破传统固定化规划思维，提升城市功能布局与公共服务的弹性，适配人口与居住空间自由流动的特点，健全“人、房、地、钱”联动机制。此外，行业认知普及、施工运维体系搭建、市场培育等工作也需稳步推进，依靠多方协同推动新模式落地。

记者：放眼行业长远发展，您如何看待智能模块动产房的前景与影响？

李霆：随着房地产转型与建筑工业化不断发展，智能模块动产房是技术与行业新模式融合的必然趋势。待技术、制度、标准逐步完善，行业与民生将迎来三大转变：像造汽车一样造房子、像买汽车一样买房子、像使用汽车一样使用房子。

“像造汽车一样造房子”，意味着建筑实现全面工业化。居住模块在工厂标准化批量生产、统一质检，现场仅完成组装，大幅提升施工效率、建造品质与环保水平，扭转行业粗放发展模式。“像买汽车一样买房子”，让房产回归居住属性，购房者只需承担模块建安成本，地段资源改为租赁使用，大家可结合预算与需求选择产品，有效兼顾刚需与改善型住房需求。“像使用汽车一样使用房子”，则打破了土地对房屋的束缚，居住空间可灵活迁移，解除住房对人口流动的限制，进一步激发城市活力。

长远来看，从“不动产”到“动产”的技术迭代，更新了建筑技术与商业模式，重塑了人居方式和城市发展逻辑，帮助房企摆脱传统发展风险，转向可持续长期运营模式，也让民众拥有更灵活自由的居住选择。当然，变革之路需要循序渐进。锚定房地产发展新模式整体部署，狠抓落地落实，稳步完善制度标准、打磨核心技术、培育市场生态。相信在全行业的共同探索下，智能模块动产房终将从构想变为现实，为我国建筑与房地产行业开拓全新发展空间。