中华建设网讯（记者 张永沅 邓睿）“原拆原建受传统拆建模式、现行技术规范影响制约，加上拆建单位对资金投入的担忧，都会影响项目推进。我们主动创新，探索适配的政策和资金解决方式，推动永修原拆原建工作落地见效。”永修县住房和城乡建设局相关负责人表示。

目前，江西省九江市永修县正推进工商银行宿舍、糖酒公司两个省级原拆原建试点项目。作为今年江西省5个试点中仅有的2个房改房项目，和纯公房相比，房改房产权关系复杂、业主诉求多元，实施难度更大。对此，永修县围绕权责划分、规划突破、资金共担、审批提速、确权补差等五个方面探索创新，推动试点有序落地。

传统拆建“大包大揽”模式，容易出现权责不清、诉求难以统一等问题。为化解改造隐患，永修县厘清各方权责边界：以业主为核心实施主体，政府相关部门主要做好服务保障，协助组建业主更新委员会、实施旧房拆除、办理项目手续、监管资金与工程质量；过渡期安置、重建方案编制、资金筹措、遴选施工及监理单位等事项，由业主更新委员会自主负责。“以前是干部做工作、群众旁边看；现在是群众主动干、政府做服务。”永修县住房和城乡建设局相关负责人表示，“双方协同发力推进项目，出现矛盾隐患优先由业主内部协商化解，有效减少阻力，为项目加快推进扫清障碍。”

“受现行技术规范制约，老城区危旧房重建存在瓶颈。”该负责人介绍。依托原拆原建试点契机，永修县创新政策适用路径，探索在管控框架内由业主协商确定房屋设计方案。当地将项目实施方案附带地块图则视同地块层级详细规划，作为规划审批法定依据，划定商业占比≤20%、容积率≤5.0、建筑密度≤100%等核心管控指标，在指标框架下灵活适配建筑间距、退距、日照、绿地率等规范要求。该负责人一针见血地指出：“划定框架这一举措，激发了业主对原拆原建、改善居住条件的向往，凝聚改造合力。”

资金共担夯实改造保障。永修县构建“上级补一点、居民出一点、财政投一点”三方共担资金筹措机制。一是居民出资占比约40%。住宅、商铺按原套内面积1280元/平方米缴纳重建成本；超出原产权面积部分，住宅按3194元/平方米补缴，商铺按照第三方机构评估价格补缴差价。二是上级、本级资金承担剩余约60%费用。当地积极争取中央、省级保障性安居工程补助资金，重点用于主体建设兜底以及公共配套、适老化设施、电梯、便民空间等提升，资金缺口由县财政兜底配套。“我们把这套资金共担机制向居民交底。”永修县住房和城乡建设局相关负责人说，同等价位在县城仅能购置安置房楼梯房，原拆原建既可以原址安居，又能同步提升房屋品质与居住环境，因而获得群众大力支持。

审批加速是创新的重要一环。永修县建立自然资源、住建、行政审批、属地政府、消防多部门联合审查机制，推行并联审批、容缺受理，开通原拆原建项目审批绿色通道，变“分头跑、依次办”为“集中审、同步办”，大幅压缩审批周期。据永修县住房和城乡建设局相关工作人员介绍，规划审批时限由原来30天压缩至10天，施工许可由法定7个工作日压缩至2个工作日。在提速的同时，落实规费减免政策。“免收城市基础设施配套费、人防易地建设费、基建经营占道费等相关报建规费，最大程度让利于民。”该负责人说。

创新土地补差规则，打通确权登记闭环。针对原拆原建后土地分摊面积变动问题，永修县配套出台适配自主更新的土地价款缴纳规则：超出原不动产权证分摊土地的部分，按土地剩余使用年限对应的现行基准地价的80%计缴土地补差款，减轻业主经济压力。项目竣工后，土地原有权利性质保持不变，原有产权依照原不动产权证予以确认，新增建筑面积按政策明确权属，同步开展国有建设用地权属归集变更，规划许可直接办理至更新主体名下，实现“拆得动、建得起、登记顺”，切实保障业主不动产合法权益。

“两个房改房原拆原建试点项目，都在稳步推进。”永修县住房和城乡建设局相关负责人介绍，工商银行宿舍项目已成立业主委员会并设立专户，原宿舍楼已拆除，正在开展预算编制，预计11月初开工建设，年前主体封顶，2027年上半年交房；糖酒公司宿舍楼项目正与住户协商改造方案，目前19户业主中已有11户同意实施原拆原建，计划将周边平房一并纳入改造范围，由独栋楼房的“点”拓展为连片改造的“面”，持续探索片区式原拆原建路径。