房地产不会重回暴涨时代：化债、转型与“好房子”的新逻辑

汪传虎

 

 

中国房地产绝不会因为某个政策而回到暴涨时代了。当前的主要任务是债务危机化解和产业转型——这两个硬任务不完成，房地产就没有真正回暖的根基。

 

最近关于楼市的讨论又热了起来。有人看到38号文就喊“土地断供房价要涨”，有人借着“去库存”的东风又开始鼓吹“抄底时机已到”。

 

真相究竟是什么？

 

让我们把话说透：通过房地产虚高的价格来增加老百姓收入，是自欺欺人的幻想。当年粗放的房地产发展模式，已经被证明是经济转型升级的巨大障碍。

 

所有的政策导向，从来都不是要回到过去，而是——

 

止大跌（防止系统性风险）、回稳、构建新机制。

 

1.认清现实：政策目标是“回稳”，不是“反弹”

 

如果你还在期待房地产价格像2015年那样V型反弹，可能需要重新校准预期。

 

自然资源部38号文中“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的表述，被一些人解读为“供应收缩=房价必涨”。这是典型的线性思维陷阱。

 

为什么不会涨？

 

第一，供需逻辑变了。 过去房价上涨，表面看是土地供应问题，实质是居民收入增长预期、城镇化加速、杠杆空间充足三股力量叠加的结果。如今，这三股力量都在减弱——居民杠杆率已处高位，城镇化进入中后期，收入预期尚未修复。

 

第二，政策工具箱不同了。 上一轮去库存，配套的是棚改货币化安置，相当于直接向市场注入流动性。这一轮去库存，主基调是“消化存量、优化增量”，手段是收回存量土地、收购商品房转保障房——这些都是“拆弹”，不是“点火”。

 

第三，大周期结束了。 房地产周期从来不是单边上涨的。任何经历过完整周期的人都知道，泡沫之后必然是漫长的消化期。日本的教训、美国的教训，都在眼前。

 

2.硬任务一：债务危机化解，化债未完回暖无望

 

当前房地产市场的最大问题，不是价格高低，而是债务危机。

 

截至2024年底，房地产行业仍有大量到期债务待偿还。民营房企违约案例仍在增加，即使是国企背景的房企，也面临着销售回款放缓、融资渠道收窄的双重压力。

 

为什么化债这么重要？

 

因为债务不解决，信心就无法建立。购房者担心烂尾楼，供应商担心收不回款，银行担心坏账增加——整个链条处于“冻结”状态。这种情况下，哪怕房价短暂反弹，也是“有价无市”，无法形成有效循环。

 

38号文之所以强调“新增建设用地不用于经营性房地产”，深层逻辑正是：不能再给高杠杆、高负债的扩张模式输血了。

 

过去是靠不断卖新地来掩盖旧账，现在这条路被堵死了。剩下的路只有一条——把旧账算清楚，该重组的重组，该出清的出清。

 

3.硬任务二：产业转型升级，房地产不能拖后腿

 

为什么说当年的房地产发展模式成了经济转型升级的“巨大障碍”？

 

答案很简单：资源挤占。

 

· 资金被房地产吸走了——制造业贷款占比长期偏低，房地产贷款占比一度超过30%

 

· 人才被房地产吸走了——最聪明的头脑去做金融、做开发，而不是搞研发、搞技术

 

· 地方精力被房地产吸走了——招商引资不如招拍挂，培育税源不如卖地来钱快

 

结果是，中国经济形成了对房地产的路径依赖。房价涨，地方财政就好过；房价跌，整个链条就吃紧。这种模式，不可持续。

 

38号文的指向非常明确：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展。什么叫重大项目？芯片、新能源、生物医药、高端制造——这些才是“新质生产力”的载体。

 

房地产不是不要了，而是必须回到它本该在的位置——民生产业，而不是支柱产业；配套角色，而不是主角。

 

4.政策真相：止大跌、回稳、建新机制

 

有人担心：如果房价大跌，会不会引发系统性风险？

 

会。这正是政策必须“托底”的原因。

 

但“托底”不等于“拉涨”。仔细看这一轮的政策组合拳：

 

· 保交楼——目标是稳定预期，防止烂尾风险蔓延

 

· 收储商品房转保障房——目标是消化库存，同时解决新市民、青年人住房问题

 

· 城中村改造——目标是改善民生，同时盘活存量土地

 

· 融资协调机制——目标是保项目、保交付，而不是保企业、保老板

 

所有这些政策，都有一个共同特征：向下有底线，向上无动力。

 

政策的目标是“止大跌”，而不是“促大涨”；是“回稳”，而不是“反弹”；是“构建新机制”，而不是“回到老路”。

 

5.新逻辑：刚需、好房子、居者有其屋

 

未来的房地产市场，将遵循三句话逻辑：

 

第一句话：刚需是底线，投机是禁区。

 

“房住不炒”不是一句口号，而是未来十年甚至更长时间的基本国策。这意味着：

 

· 首套房、改善型需求会得到政策支持

 

· 多套房、高杠杆、短炒行为将面临越来越高的交易成本和政策限制

 

· 全民投机的时代，已经彻底翻篇

 

第二句话：好房子才有价值，普涨不再有。

 

38号文强调“优先保障重大项目建设和民生事业发展”，这意味着土地资源将向优质项目集中。同样，住房市场也将出现明显分化：

 

· 核心城市、核心地段、品质过硬的好房子，依然有保值空间

 

· 偏远郊区、配套落后、品质一般的房子，将面临长期去化压力

 

· “闭眼买房就能赚”的时代，结束了

 

第三句话：居者有其屋，不等于居者有产权。

 

这一轮房地产调整，伴随着保障房体系的加速构建。未来的住房体系，将是“市场+保障”双轨制：

 

· 有支付能力的，可以买商品房

 

· 暂时买不起的，可以租保障房

 

· 低收入群体，由政府兜底

 

“居者有其屋”是目标，“屋”可以是买的，也可以是租的。

 

6.警惕两种声音：无知和坏

 

在这样的背景下，再鼓吹“房价又要大涨”，要么是真无知，要么就是真坏。

 

当然，有一种情况可以理解：作为去库存的营销策略，喊一喊“再不买就涨了”，是开发商惯用的销售话术。购房者需要自己判断，什么是营销话术，什么是市场真相。

 

但如果是媒体、专家、机构，在明知政策逻辑和市场现实的情况下，还在用“暴涨论”吸引眼球、制造焦虑，那就是不负责任。

 

真正的判断应该是：中国房地产价格反弹的真正时间，是在化债结束和经济转型升级成功之后。

 

这句话可以拆解为两层意思：

 

· 化债结束——意味着房地产行业的风险基本出清，市场信心真正恢复

 

· 转型升级成功——意味着经济找到了新的增长引擎，居民收入预期改善，购买力实质性提升

 

这两个条件不具备，任何反弹都是“虚火”，任何回暖都是“短命”的。

 

7.拥抱新质生产力，跟上时代步伐

 

写到最后，想分享一个观察：

 

过去二十年，中国经济最赚钱的模式是什么？机会主义。

 

· 早买房的人赚了，因为房价涨

 

· 早进地产的人赚了，因为行业爆发

 

· 早拿地的地方赚了，因为土地升值

 

但机会主义的时代正在落幕。未来二十年，最值钱的能力是什么？创造价值的能力。

 

· 能搞研发的，值钱

 

· 能造芯片的，值钱

 

· 能做创新的，值钱

 

38号文也好，这一轮房地产调整也好，都在传递同一个信号：不能再指望靠“地”吃饭了，要开始靠“脑子”吃饭了。

 

积极拥抱新质生产力，早点改变对机会主义模式的依赖，才有机会跟上时代的步伐。

 

那些还在幻想靠房子翻身的，那些还在等待政策放水救市的，那些还在怀念“躺着赚钱”日子的——可能要失望了。

 

时代的列车已经转向，跟上的人上车，落伍的人看站牌。

 

（作者系泛华集团副总裁）