近期，国务院审议通过《住房租赁条例》（以下简称《条例》），从多方面构建系统化的住房租赁监督管理体系，对于促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度具有重要意义。

以合同示范文本明确底线约束。《条例》规定住房城乡建设主管部门会同市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本。示范文本通过标准化条款清晰界定出租人与承租人、中介机构与委托人的权利和义务，如《条例》要求合同明确押金返还条件，禁止出租人无正当理由扣减押金，保障承租人权益。示范文本强化合同执行的透明性与公平性，从源头减少争议、遏制行业乱象。将《条例》要求具体化为合同示范文本的条款是治理体系和治理能力现代化的生动体现，节约了交易成本，减少了信息不对称现象，有效规范租赁双方和中介行为。

以租金监测机制稳定价格预期。《条例》规定设区的市级以上地方人民政府建立住房租金监测机制。租金具有波动性，通过租金监测机制动态采集并定期公布不同区域、类型的租金水平信息，可为政府有效调控和租赁双方议价提供客观参考，避免因信息不透明导致的租金虚高或恶意压价。如德国通过采用抽样调查收集不同面积不同装修的市场租金，由住房管理机构、租户、房东组织及中介组织等协商租金涨幅，并通过“租金明镜”匡定一个地区的合理租金范围，对当地租金水平的稳定提供基础支撑。国内部分城市已经进行了租金监测与管理的初步探索，如深圳率先建立租金指导价发布制度；成都自2019年起按季度发布租金数据，累计监测4500个样本小区，有效帮助租户合理议价并遏制房东哄抬租金的行为。此外，应探索将租金监测机制与《条例》中规定的资金监管、信用体系等制度形成联动，减少市场主体违规行为，降低风险。

以管理服务平台提升监管效能。《条例》明确通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与多部门建立信息共享机制。随着住房租赁市场快速发展，各种损害租户利益的违法违规行为时有发生，包括发布虚假房源信息、不按规定办理住房租赁合同备案或机构备案、恶意克扣押金租金、随意涨租等，但是往往缺乏有效的监管手段和工具。《条例》要求通过平台建设，整合房源、租赁合同备案、流动人口等信息，有利于形成跨部门监管合力，有利于规范有关市场主体的行为，有利于摸清底数，并对住房租金以及租赁市场变化进行及时监测和趋势性研判。

以信用评价体系实施差异监管。信用评价通过对相关企业及从业人员等的履约记录分级分类，倒逼市场规范化。《条例》要求将虚假房源、克扣押金等违法违规行为纳入全国信用信息共享平台，实施差异化监管，这是对住房租赁企业、租赁经纪机构及从业人员的奖惩手段，有利于防止市场失灵。如成都、苏州等地对住房租赁企业实施A至D级信用评级，低信用主体面临业务限制，而高信用企业可获融资便利，推动行业优胜劣汰，营造“守信激励、失信惩戒”的市场环境。对租客而言，良好的信用记录或可帮助其获得免押金、月付租金等优惠，而信用不良者可能面临更高的押金或拒租风险，形成双向约束机制。

以行业自律管理强化监管支撑。政府监管力量有限，要充分发挥行业协会等住房租赁相关行业组织的专业管理作用，加强行业自律管理，推动有效市场和有为政府有机结合。行业协会要健全行规行约，完善住房租赁服务标准和执业准则，引导住房租赁企业、租赁经纪机构及从业人员依法合规经营，健全行业基础数据库并构建指标研究体系。对机构及从业人员存在房源发布、服务收费、交易合同签订不规范及侵犯客户个人信息合法权益等情形的，实施业内惩戒。通过行业自律管理为政府监管减负赋能，也有利于推动实现国家治理体系现代化。

《条例》通过法治化、系统化的监管设计，不仅有助于治理市场短期乱象，更从“人—财—房（物）—企”等多维度构建了“底线约束—数据支撑—技术赋能—信用驱动—自律管理”的协同监管体系，为住房租赁市场高质量发展奠定了良好的制度基础。下一步，要持续加强部门协同、形成合力，推动《条例》有效实施与相关配套政策落地，以法治护航构建租购并举新格局。(赵安然)