中华建设网讯 （记者 寒冬） 4月3日，广东省东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市市场监督管理局、东莞市城市管理和综合执法局四部门联合发布《东莞市严控商业办公房改公寓工作方案》，要求，优化完善商业办公用房的管理机制，对存量与新增商业办公用房实行分类管理。明确，对新增的“商改住”实行零容忍，一经发现，予以严厉惩处，情节严重的限制或禁止参与土地交易市场。
●发现擅自加层、增加面积或者改变使用用途、平面布局等涉嫌违反规划行为的，移交属地“两违”办查处
●对新增的“商改住”实行零容忍，一经发现，依法对项目开发商或业主（改建人）予以严厉惩处，并计入征信，情节严重的限制或禁止参与土地交易市场
●商业办公用房，凡发现结构、面积、布局与规划许可内容不一致的，不予办理不动产首次登记
为杜绝新的“商改住”行为，《方案》提出了“建立商业办公建筑重点监测台账；加强存量商业办公建筑安全监管；完善具有可操作性的制度设计；科学规划商业办公用地的布局和总量供给，加大保障性住房供应；优化保障性住房用地的公共服务设施配置标准；建立规划审批与商办用房去库存挂钩机制；完善建设工程设计方案审查标准；加强建设工程施工阶段的监管；规范房地产销售管理；完善装修环节监管；加强违法建设行为执法查处力度；加强不动产登记管理；建立项目抽查制度”等13项举措。
《方案》要求，对存量与新增商业办公用房实行分类管理。在存量方面，强调加强建筑安全监管。对新增的“商改住”，实行零容忍，一经发现，将依法对项目开发商予以严厉惩处，并计入征信，对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求，在符合上位法律法规的情况下，采取必要的市场准入限制措施予以惩戒，情节严重的限制或禁止参与土地市场交易。
《方案》要求，完善建设工程设计方案审查标准，加强建设工程施工阶段的监管，规范房地产销售管理，完善装修环节监管。在销售管理方面，要求督促开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准及配套建设指标。加强开发企业和销售代理公司发布的销售广告、宣传活动、样板房的检查力度，在购房合同中与购房人明确项目的商业办公属性，告知购房人严格按规划用途使用，不得擅自改变用途，对虚假宣传的依法予以查处。要求建立健全既有建筑装修管理制度，加强对装修各方责任主体监管，从严查处开发企业、装修公司、业主等主体的违法违规行为。发现商业办公用房擅自加层、增加面积或者改变使用用途、平面布局等涉嫌违反规划行为的，移交属地“两违办”查处；发现危及建筑结构安全和消防安全的，分别移交属地住建、消防部门查处。
《方案》明确，商办用房应按照规划许可载明的内容办理不动产首次登记，凡发现结构、面积、布局与规划许可内容不一致的，不予办理不动产首次登记。对新增的“商改住”实行零容忍，一经发现，依法对项目开发商或业主（改建人）予以严厉惩处，并计入征信，采取必要的市场准入限制措施予以惩戒，情节严重的限制或禁止参与土地交易市场。
为坚决杜绝新的“商改住”行为，《方案》强调，要建立督导问责机制，要求，建立健全“商改住”工作督导制度，定期通报工作进度，并建立申报工作考核机制，对执法部门及人员不履职、履职不到位的，纪检监察部门从重处理，以儆效尤。
据了解，一直以来，东莞市禁止“商改住”行为，但尚未形成全流程协同管理的制度。截至目前，全市只出台了一份由原城乡规划局、住房和城乡建设局、原房产管理局于2017年联合印发的《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》，从建筑设计规范上提出了限制“商改住”行为的措施，但仅对施工、验收、销售等环节作出了相关要求。由于没有形成系统的管理机制，未能遏止“商改住 ”行为。
业内人士分析，过去“商改住”之所以受到部分购房者追捧，因为面积小、总价低，吸引了部分经济实力有限的购房人以及投资客上车。“商改住”项目一直以30-80平方米的小户型为主。从库存情况来看，40平方米以下、40-60平方米的占比均为36%。据调研，开发商近几年为迎合市场需求，开始推出大户型乃至超过200平方米大平层、商墅类的商改住“豪宅产品。”为杜绝新增“商改住”项目，《方案》全面完善商业办公用房全链条管理，进一步优化商业办公类项目的建筑设计管控措施，包括但不限于平面立面设计、最小套内面积、建筑层高、功能井布局等方面，压缩“商改住”的操作空间。
