中华建设网讯 （记者 陈诚）3月31日，上海市首例“住房收购置换”项目在静安区正式签约落地，这是2026年2月上海官宣启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点后，首个落地的实操案例，也标志着上海房地产市场从增量调控向存量盘活的转型迈出实质性步伐，为超大城市住房制度改革与保障房筹措探索出全新路径。

此次落地的首例项目中，居民施先生成为首个受益者，其位于静安区宝山路核心地段的40平方米成套旧住房，以220万元价格被区保障房公司收购，这笔收购款作为专项资金，专款用于其购置静安区“誉静安”项目一套总价超1000万元的三居室新房。施先生现场同步与区保障房公司、新建商品房开发企业签订存量房收购合同与新房买卖合同，一次性完成房源收储、个人住房置换、保租房房源筹措的全流程闭环，原本因“旧房难卖”搁置的住房改善需求得以高效解决。

据了解，今年2月上海已明确将静安区、徐汇区、浦东新区列为收购二手住房用于保障性租赁住房的首批试点区域，静安区首单落地，让这一创新模式从政策设计走向实际落地。在这一创新模式下，政府通过国企牵头的方式，将原本分散在市场中的二手房纳入收购体系，既为有改善需求的居民打通了“卖旧买新”的通道，破解了二手房市场流动性不足的痛点，又能快速筹措到位于城市核心区域、配套成熟的保租房房源，实现了民生保障与房地产市场平稳健康发展。

此次收储的宝山路房源紧邻轨交3/4/8号线站点，区位优越、交通便捷，步行可达周边商圈及各类生活配套，建筑面积也高度适配青年人租住需求。后续区保障房公司将对该房源开展专业化改造提升，计划于2026年下半年正式投入运营，纳入区级保租房管理体系对外供应，为新市民、青年人提供价格低于同地段市场水平的租赁住房。上海市静安区副区长施煜在签约现场表示，“十五五”期间，静安区计划新增供应保租房约1.3万套（间），此次“住房收购置换”模式将成为保租房筹措的核心发力方向。“我们将以首例签约为契机，持续优化政策细则、简化申请流程、扩大房源摸排范围，让更多有需求的居民受益，同时为上海全市乃至超大城市中心城区盘活存量住房、完善住房保障体系，探索可复制、可推广的实践经验。” 

自2025年中央经济工作会议及2026年《政府工作报告》多次提及“盘活存量商品房”以来，房地产市场的政策重心已从单纯的增量控制转向存量盘活和优化。全国各地纷纷探索“房地产新模式”，以上海、杭州、济南、太仓等城市为代表，收购对象开始从“新房库存”延伸至“二手房市场”，直接激活住房置换链条，同时以较低成本快速筹集位于成熟区域的保障性房源。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，当前房地产市场的调控逻辑已从单纯的增量控制转向存量盘活和优化，上海此次落地的住房收购置换模式，正是这一逻辑的典型实践。相较于传统模式，政府收购二手住房用于保租房，既在鼓励居民置换新房的过程中，为房地产市场注入了有效需求，畅通了一二手房市场的流通循环，又能利用核心城区存量房源的区位、配套优势，实现保租房房源的高效筹措，大幅降低城市更新与保障房建设的综合成本，真正实现了存量资源的优化配置。

业内普遍认为，上海静安此次的创新实践，为国内超大城市破解住房保障与市场发展双重难题提供了可复制的样本。一方面，该模式通过国企兜底收购，为老旧二手房提供了稳定的“官方退出通道”，有效缓解了二手房市场的供给压力，稳定了市场价格预期；另一方面，将收购的存量房源改造为保租房，能快速补齐核心城区保障房供给短板，更好匹配新市民、青年人的“职住平衡”需求，助力城市留住人才。而“旧房收购+新房置换”的闭环设计，更让居民的改善需求与保租房筹措、新房市场去化形成良性联动，为房地产市场平稳健康发展提供了新的支撑。 上海静安首单的落地也为后续全市乃至全国推广这一模式奠定了基础。随着存量盘活成为未来住房保障与市场调控的重要方向，预计将有更多城市加入收购二手房用于保障房的行列，通过精细化的政策设计与市场化的运作方式，让存量住房资源释放更大价值。