“老小区、新环境、新生活。”眼见着来往忙碌的施工人员，在古城南路社区住了40来年的老居民畅想着未来。
“十四五”时期，北京这座千年古都将进入城市更新的新阶段，老旧小区改造力度也持续加大，到2025年底，力争基本完成全市2000年底前建成需改造的老旧小区改造任务。如何以更高质量推动老楼“焕新”？聚焦居民痛点、改造与管理并重、鼓励社会资本参与，北京老旧小区改造将更有章法。
聚焦居民需求改“痛点”
建成于上世纪70年代、房龄近50岁的古城南路社区，有着老旧小区的“通病”：楼体外立面老化破损、基础配套设施老化、公共服务缺项……“大家被这些问题困扰多年，早就盼着老旧小区改造了。”居民庄阿姨说。
2019年，古城南路社区纳入老旧小区综合整治名单。然而，老旧小区问题涉及方方面面，应该改什么？改造工程正式启动前5个月，街道、居委会和物业公司组成三方入户小组，全面摸底居民需求。“在改造前，咱就得把居民生活环境所需提前规划，把‘要我改’变为‘我要改’。”首开首华物业项目负责人汪杨说。
2020年10月，古城南路社区改造工程正式启动，室内上下水管更换、室外雨污水管线换新、室外弱电飞线入地改造、车棚翻新改造、新增路灯照明系统……每一项内容都精准对接居民诉求。
实际上，坚持自下而上、居民自愿，已经成为北京老旧小区改造的基本原则。“老旧小区改造就得以问题为导向，聚焦居民关心的痛点与难点。”市住建委相关负责人说，老旧小区公共空间狭小，居民诉求又趋于多元，意见往往很难统一。但正因为如此，才更得完善参与机制，充分调动居民参与老旧小区改造的积极性，在会商中实现老旧小区的共建共治。
健全机制改造与管理并重
“启动物业收费时，我早早就去交费了，一年1000多块钱。”退休后，家住崇文门西大街的居民曹黛第一次过上了有物业“管家”的社区生活。
崇文门西大街4、6、8号楼建成于1978年，几十年来一直没有专业的物业公司，用居民的话说，车辆乱停乱放、楼道杂物乱堆、小广告满天飞，可以说是环境“脏乱差”的典型。
如何打破僵局？在申请纳入老旧小区综合整治名单的同时，2019年，社区居委会开始谋划引入专业化物业公司，以“先尝后买”的方式让居民先体验下何为物业服务。清理楼道内大件物品、安装电动车充电柜和充电桩、修剪灌溉树木花草，物业公司进驻一年，曹黛亲眼见证着社区环境的点滴变化，“‘管家’有了，我们就等着启动老旧小区改造了。”
记者注意到，将老旧小区改造纳入社区治理范畴，坚持改造与管理同步实施，健全老旧小区长效管理机制，已被写入北京老旧小区综合整治的工作手册之中。
“‘十四五’时期，对列入改造计划的老旧小区项目，要确保在改造工程进场前完成业委会或物管会的组建工作。”上述负责人说，只有建立起一套物业管理机制，老旧小区才能实现既改得好也转得好。
社会资本引入从试点到形成制度设计
“可持续有希望了！”日前，物业人老庄在微信朋友圈留言，底下的链接是市住建委、市发改委等八部门刚刚印发的《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》。
资金，是老旧小区改造的“弹药”，然而，单靠政府补贴，无法在短时间内铺开规模。一面是居民强烈的改造呼声，一面是资金缺口，如何破题？
2018年，朝阳区劲松街道以劲松一、二区为试点，引入3000万元社会资本，从设计、规划、施工到后期的物业管理，全程参与改造，加速了社区焕新的速度。“居民对出的每一分钱都很在意。”街道负责人说，引入社会资本的初衷，就是让居民少花钱，多补社区配套短板。
如今，《意见》的出台，意味着社会资本参与老旧小区改造从散点状的实践试点上升为系统性的制度设计。“十四五”时期，社会资本不仅可以通过提供物业服务、养老家政等专业服务、改造实施主体等多种方式参与北京的老旧小区改造，还将享受到贷款贴息、税费减免、奖励补助、中长期贷款等财税和金融支持。
居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点，“多个一点”的资金共担方式将有益于各方共享老旧小区改造成果。
