中华建设网讯 8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议在北京人民大会堂闭幕。会议表决通过了全国人大常委会关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。本决定自2020年1月1日起施行。
据了解，土地管理法修改以保护农民利益作为基本原则和重要目标，重点从征地、集体经营性建设用地、宅基地管理等三方面制度进行了完善，其中，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。通过这次修改，将进一步保护农民土地权益，亦体现出对农民土地权利的尊重和保护。?
切实保障农民权益
土地是农民的命根子。据全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆介绍，土地管理法修改以保护农民利益作为基本原则和重要目标，重点完善了三方面制度。
一是在征地方面，改革了征地程序，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，这极大保护了农民利益。在征地补偿方面，改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，现在实行按照区片综合地价进行补偿，因为区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。
二是在集体经营性建设用地方面，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时，在集体建设性用地入市的时候，法律要求必须由村民代表大会或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。
三是在宅基地管理方面，我国对宅基地实行一户一宅的基本管理制度，在一些人多地少的地方，可能有些地方的宅基地用地比较紧张，这次法律规定，针对这种情况，地方政府要想办法采取别的方式保障实现农村居民居住的权利。另外，这次改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。
集体土地的入市或将缓解房地产供给矛盾
值得注意的是，这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。
对此，自然资源部法规司司长魏莉华表示，这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。
业内人士预计，新土地管理法将为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地，而随着租赁住房建设的大量供给，房价上涨的态势将得到抑制。同时，农村集体建设用地直接入市，也有利于降低土地的基准价格。另外，农村集体建设用地入市也将大幅增加农民土地财产收入，赋予农民更多财产权利，更好保护农民合法权益。
针对本次修正案的通过，易居研究院智库中心研究总监严跃进称，“此次决定体现了土地管理法修正的相关成果。在此次政策推动下，有助于后续农村土地市场的发展，同时在土地征收过程中，较好落实农村土地增值收益的分配，具有重大意义”。同时他建议，“要求相关开发商和村集体密切关注近期政策动向，进而形成更为前瞻性的参与策略。”
诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙表示，“对于房地产市场来说，更多土地可以进入土地供应市场。直接出让的规定，也使征地成本和环节减少，有利于缓解供给矛盾。面粉决定面包的价格，低廉的土地成本以及供应量的增加也有助于抑制房价上涨态势，此类土地还有很大一部分用于租赁住房建设，增加租赁住房供应，有利于抑制租金过快上涨。”
“集体土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会，尤其是一些布局商业、办公、产业的房地产企业。根据规定集体用地只能用于经营性用途，有利于这些企业低成本拿地，打造商业、产业、办公、居住等全产业链资源，形成规模效应。值得注意的是，集体经营性建设用地入市对于房地产市场，目前还不会产生非常大的影响。修正案里明确规定允许集体经营性建设用地入市，但并不是集体的所有用地，集体经营性建设用地市场只占了10％左右，大部分还是宅基地；这些集体经营性建设用地入市之后有明确的用途管制，只能用于工业、商业等用途，虽然也会用于租赁房、廉租房、共有产权房等等，但不会对商品房造成很大冲击。”岳蒙蒙同时称。
继续推进土地制度改革试验探索
土地制度是国家的基础性制度，农村土地制度改革自然是件大事。
在2014年底，中办、国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作意见》，在全国部署农村土地制度改革试点工作。由于试点突破了土地管理法和城市房地产管理法有关规定，2015年2月全国人大常委会通过授权决定，授权国务院在33个试点县行政区域内暂停实施土地管理法的5个条款、城市房地产管理法的1个条款。自2015年以来，33个试点地区在党中央坚强领导下大胆探索，勇于实践，农村土地制度改革取得了明显成效，也为土地管理法修改奠定了坚实的基础。
对于新修改的土地管理法通过后的实施，全国人大常委会组成人员程立峰提出了三方面建议。
一是组织好法律的学习和宣传。农村土地制度事关国民经济发展和农民切身利益，这次修改法律是将党中央关于土地制度改革要求和试点地区制度性成果经法定程序转化为法律，并在全国普遍实施和执行，所以要加强学习和宣传普及，让广大农民真正了解和体会到土地制度改革的成效和国家法律赋予农民的权利。
二是注重与相关法律和改革措施的衔接。这次土地管理法和城市房地产管理法同步修正，并且与刚刚修正的农村土地承包法作了衔接，强化了对永久基本农田的保护，明确了土地利用总体规划和国土空间规划的关系，建议在实施中要同步推进这几部法律和改革措施，形成法律的合力。
三是继续积极推进土地制度改革试验探索。“本次法律修正采取积极稳妥的态度，将看得准的问题、改革实践证明可行的做法上升成为法律，对一些一时看不准、不成熟的做法，还要继续开展试点。建议在实施法律的同时，进一步扩大试点范围，特别是加大土地制度综合性改革措施力度，为改革于法有据提供更多的实践经验和立法基础。
