近日，苏州市人民政府印发《苏州市发展保障性租赁住房实施办法》（简称《实施办法》），明确保障性租赁住房的房源筹集主要通过新建、改建和存量纳入三种方式，支持符合条件的保障性租赁住房项目发行基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金（REITs）。《实施办法》自2025年10月9日起实施，有效期至2030年10月8日。

中证鹏元工商企业评级部房地产资深分析师李莹莉对上证报记者表示，本次苏州新政发布，明确了保障性租赁住房的多种筹集途径，放松建设限制条款，打通建设企业多部门沟通堵点，降低保障性租赁住房建设成本。

具体而言，《实施办法》指出，新建是指利用产业园区配套用地和集体经营性建设用地，以及适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房。改建是指利用闲置、低效利用的各类非居住存量房屋改造建设保障性租赁住房。存量纳入是指将符合条件的存量房源纳入保障性租赁住房使用和管理。

《实施办法》明确，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对上证报记者表示，保障性租赁住房底层资产的价格较大程度地影响了项目的收益水平。上海推行的R4租赁住宅用地价格较低，对保障性租赁住房的新增供应形成了实质性助力；北京尝试集体建设用地；其他城市多依赖“竞自持”或存量土地改造，但普遍存在地价过高、土地剩余年限较短等问题。在此背景下，苏州提出利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房，是一个值得关注的突破。若园区用地以工业用地为主，其价格相对可控，通过政策引导转化为租赁住房，不仅有助于缓解居住用地紧张，还能促进“产城融合”和职住平衡。

据克而瑞租售总经理王伟观察，业内将闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的动力较强，痛点则是审批环节长和流程慢。苏州新政提出“坚持灵活、审慎、可行原则，优化改建审批流程”，有望解决痛点，推动更多存量改造的保障性租赁住房房源入市。

58安居客研究院院长张波对上证报记者表示，苏州新政有利于降低运营成本，比如明确将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。要求保障性租赁住房的用水、用电、用气价格按照居民标准执行等。

赵然表示，苏州新政支持符合条件的项目发行REITs，为保障性租赁住房提供长期资金来源和退出机制，有望改善资金回笼慢的结构性难题。

王伟表示，苏州恒泰租赁住房REIT已落地工业园区，苏州新政有助于REIT扩募，让企业的资金滚动起来，进而扩大保障性租赁住房的建设规模。

此外，同策研究院联席院长宋红卫表示，在保障性租赁住房的选址上，苏州新政要求应当统筹考虑企业集中、交通便利、配套完善等因素，合理安排居住、商业、教育、医疗、文化等各类功能，鼓励利用地铁、公交场站等地块、上盖物业建设保障性租赁住房，这对于提高租金水平和入住率有很大帮助。（钟黛 记者 操子怡）