8月27日，证监会网站发布《证监会统筹一二级市场平衡优化IPO、再融资监管安排》的通知，明确指出“对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模”，但也提出了一个豁免条款，即“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。

再融资阶段性收紧，房地产却成为了例外。为何证监会唯独为房地产行业“网开一面”？

8月27日，中指研究院企业研究总监刘水向《华夏时报》记者指出，主要是因为目前多家房地产上市公司，有的发生债务违约，有的存在经营困难，这些公司已经出现了破净或者亏损的情况，而这些公司再融资，不受上述条件的限制，有利于相关企业进行再融资和缓解资金困难情况，有助于防范和化解当前房地产企业的风险。

而中指研究院8月融资月报数据显示，房企未来几个月仍面临一定偿债压力。今年房企8月到期债券余额为694.4亿元，其中，海外债占比为16.4%，信用债占比为83.6%。今年内到期债券余额为3393.9亿元，其中海外债占比为31.6%，信用债为64.8%。

A股涉房企业定增进度缓慢

据了解，自2010年4月17日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，俗称为“新国十条”）后，涉房企业的A股IPO、借壳上市及再融资均被实质性叫停。

时隔12年后，2022年11月28日，证监会宣布恢复上市房企和涉房上市公司再融资，也被称为支持地产行业的“第三支箭”。彼时，证监会新闻发言人表示，恢复上市房企和涉房上市公司再融资；允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等；允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

随后，多家上市涉房企业发布定增融资公告。不过，直到今年5月29日，招商蛇口的定增并购事项才获深交所审核通过，成为A股房企中首家试水“第三支箭”成功的公司。据了解，招商蛇口在2022年末便公布了定增启动计划，但直到6个月后才通过审核。7月20日，招商蛇口新增发的6.02亿股份正式上市，总股本增至83.41亿股。

此外，今年6月份，中交地产、保利发展、福星股份、大名城、陆家嘴等房企再获定增批准。据观点指数统计，上述六家房企在此轮定增募资总额共计349.9亿元。其中，中交地产的募集款多用于“保交楼”、“保民生”项目，保利发展、陆家嘴、大名城将资金用于补充房企流动资金，部分资金还将用于收并购以及存量项目。

值得一提的是，据记者了解，自去年11月以来，已有数十家A股房企或涉房企业披露增发预案或意向性公告，但截至今年6月底，定增方案获通过的只有6家，定增进展顺利的还是少数，像格力地产就因申请文件中相关财务资料接近到期而终止定增事项。

股权融资是最直接有效改善资产负债表的行为

平安证券研究所于8月28日发布的研报指出，2022年房地产再融资放开后多家房企发布定增方案，其中保利发展、福星股份等已获得证监会通过，但由于破净等原因迟迟未完成发行。本次证监会松绑房地产上市公司再融资破发、破净、亏损限制，有助于房企股权融资顺利推进，增厚净资产、优化资产负债表。

中指研究院曾指出，信贷、债权融资对房企来说是增加了有息债务，加大了负债端规模，对资产负债表无实质性改善，甚至有可能进一步拉高负债率。而股权融资则直接拉升权益资本，是最直接有效改善资产负债表的行为。

同时，在刘水看来，此次监管部门明确提出房地产上市公司破发、破净、亏损，还可以继续再融资，表明了监管部门对房地产行业上市公司的支持力度更大。

“有利于改善商业银行等金融机构对于房地产行业的预期。这次监管部门特别支持房地产上市公司融资这个措施，将会改善商业银行、资产管理机构等金融机构对房地产行业的预期，会加大对于房地产行业的投资，有利于改善房地产行业的融资环境。”刘水说道。

中指研究院监测，2023年7月，房地产企业非银融资总额为771.2亿元，同比下降2.5%，环比增长7.7%。行业平均利率为3.46%，同比下降0.31个百分点，环比增加0.46个百分点。2023年1-7月，房地产企业非银融资总额为4812.9亿元，同比下降11.7%。

不过，据记者观察，7月以来，央行、金融监管总局等持续释放房地产融资利好消息。7月10号，央行、金融监管总局发布通知称，延长“金融16条”的适用期限至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持；8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，强调推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展；满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。（作者 梁宝欣）