政治局会议定调“持续巩固”后，五一楼市交出成绩单！近期走向，答案已清晰

汪传虎

 

 

从“止跌回稳”到“持续巩固”，八个字改写楼市逻辑之后，五一数据给出了第一个验证。

 

两周前，4月25日中央政治局会议释放了一个重磅信号——“持续巩固房地产市场稳定态势”，从“止跌回稳”升级为“持续巩固”。随后深圳、广州、天津赶在节前密集出台新政，力度之大被称为“最强购房政策底”。

 

刚刚过去的“五一”假期，成了检验这套组合拳的第一份成绩单。数据已经出来了，答案也渐渐清晰。

 

一、数据验证：冷清不再，升温看得见

 

今年“五一”不像往年那样“看房少、成交更少”。中指研究院数据显示，重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平方米，同比增长12.5%；11城二手房网签套数同比增长26.7%。

 

二手房成交更是创下近年新高，相比2024年“五一”假期增长近七成。北京、上海、深圳二手住宅网签成交量同比分别增长76%、16%、81%，京沪深领跑全国。

 

广州：广州市住建局数据显示，日均到访量8692组次（同比+30.8%），日均认购量634套（同比+50.1%）。越秀地产5天在广州卖了22亿元、500套，占全市近六分之一，五一当天深圳光明区还诞生了2026年首个“日光/时光盘”。

 

天津：据市住房城乡建设委介绍，“五一”假期新建商品房签约8.44万平方米（同比+30.8%）；每天二手房成交量也比平时高出30%左右。

 

深圳：新房销售面积同比增长59%，二手房签约量同比增长62%。武汉增速最突出，成交面积同比增长122%。

 

但热也不是全面热。区域分化、产品分化仍然是主旋律——高性价比及改善型项目表现突出，刚需盘和普通二手房需要以价换量。

 

二、全国格局：走出了值得关注的分化

 

当前全国状况概括为：“一线全面企稳、强二线稳步筑底、三四线分化”。

 

申万宏源数据显示，五一期间一线城市新房成交同比增长约25%，二三线城市则明显偏弱，其中三四线城市甚至同比下降了10.5%。58同城安居客研究院指出，上海五一新房+二手房合计成交1989套，同比增长25.4%；青岛、东莞、南京等城市的成交量也有明显上涨，但很多普通城市仍然偏冷。

 

三、“点状回暖”背后的购房心态转变

 

房企卖房开始动真格了。武汉洪山区一置业顾问说“五一前三天接待了2200多组客户，诚意登记量翻了三倍”；天津在咖啡节上设“金五趣安家”专区卖房；广州珠江·天河都荟的销售总监说：“许多客户会主动咨询项目是否符合‘绿色建筑’或‘好房子’认定，以争取更高的公积金贷款额度。”

 

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“点状回暖”态势非常明显：中心区和近郊回温突出，热销楼盘往往有差异化优势且定价合理，热点楼盘成交客群以“刚需、刚改盘为主”，豪宅盘客群占比较少。

 

刚需上车和改善置换正在真实入场。

 

四、最近走向：市场与政策仍在赛跑

 

综合政策信号与五一实际数据，对2026年近期走向可以形成以下几个判断：

 

（1）“政策底”已经非常明确，短期不用担心断档。 政治局会议明确“既定政策早出台早见效，根据形势变化及时推出增量储备政策”。降准降息、降低公积金贷款利率、购房补贴加码、存量商品房收购扩容等工具还有充足后手。

 

（2）市场修复会是“弱复苏、强分化”，不会齐涨齐跌。 五一新房整体同比约11%增速，但一线城市达25%，三四线仍在跌宕调整。好房子、核心区的改善项目将持续热销；老旧二手房还得继续以价换量。业内认为“楼市正式走出筑底阶段，进入温和复苏周期。”

 

（3）“政策与市场博弈赛跑”仍将持续。 如果接下来成交势头放缓，可能会推动新一轮增量政策加速出台；反之则可能进入稳定观察期。整体判断是：二季度大概率延续弱复苏态势，大幅反弹和二次探底的极端概率都较低。

 

五、对普通人：看懂分化，再做选择

 

如果你是刚需或改善自住：现在是近几年来选择最多、门槛最低的时候。限购基本取消、首付降到15%、利率历史低位、很多城市还给补贴。但要挑真正适合生活的房子——配套靠谱、产品有竞争力。“好房子”的导向正在加速成为现实。

 

如果你是纯投资者：房子正在加速回归居住属性。杠杆博升值的思路，和现在的环境已经不匹配了。

 

如果你在三四线、手里有多套老房子：这一轮政策窗口，可能是优化资产结构、换到更好城市或更好产品的时机。以旧换新、卖一买一的补贴通道已经打开。

 

写在最后

 

从“止跌回稳”到“持续巩固”，不是措辞微调，而是一个明确的信号——政策已经从“救急”转向了“固本”。

 

180万亿资产缩水、40%的价格调整，很多人已经感受到了切肤之痛。但五一的数据表明，政策组合拳正在发挥作用，市场信心正在一步步修复。

 

这是一个艰难但或许必经的过程。对于我们每个普通人而言，最重要的不是猜涨跌，而是在这场大调整中看清楚——

 

房子的首要属性是家，其次才是资产。当潮水退去，能让人安心入睡的，不是那一串账面数字，而是屋檐下的生活与希望。

 

本文数据综合自国家统计局、中指研究院、广州市住建局、天津市住房城乡建设委、申万宏源、58同城安居客等机构“五一”假期后发布的公开数据。

 

（作者系泛华集团副总裁）