上半年，江苏房地产市场暖风频吹。

南京出台“宁六条”，无锡推出人才购房补贴政策，常州购房资助政策迭代至“2.0版”，苏州灵活就业公积金试点经验在全省推广，徐州公积金跨省互认互贷不断扩围……一系列政策组合拳密集落地，悄然改变市场预期。

最新网签数据显示，今年上半年，江苏一手二手住宅成交面积达7672万平方米。前5月，成交总面积5068万平方米，位列全国第一。从交易数据、热盘去化到土拍竞争，企稳信号正在多个维度显现。

政策精准滴灌，购房门槛持续降低

精准，是今年江苏楼市政策鲜明特点。

2月5日召开的全省房地产从业人员座谈会上，明确提出“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”精细化调控框架。这“四个一”成为贯穿上半年的政策实践主线。

南京“宁六条”备受关注，其中最大亮点是对“卖旧买新”的购房者给予贷款总金额1%的贴息；同时叠加各区人才房票补贴，大专及以上学历人才均可获得数万元补贴，人才房票购房者公积金贷款额度提升至160万元/人、200万元/户。与2025年相比，今年南京“以旧换新”活动优惠可叠加、全市新房均纳入参与范围、“买卖”先后顺序不作要求，政策灵活性提升。

无锡的“打法”更为直接。4月13日出台的人才购房补贴政策，将补贴标准与学历挂钩，大专8万元、本科12万元、硕士25万元、博士40万元，可直接冲抵首付。政策效果立竿见影，5月市区一手房网签环比增长152.6%。

常州的路径是“精准发力、逐步扩面”。购房资助政策从2025年4月的“1.0版”迭代至“2.0版”，资助范围从新建商品住房现房扩展至期房和二手房，有效帮助外来人口、青年人置业留常。

多地同步推进公积金新政。省住建厅数据显示，今年1—5月，江苏公积金个人住房贷款发放金额和笔数继续保持全国第一。其中，徐州累计发放6773笔异地缴存人员在徐购房贷款，共计30.53亿元；苏州新增11.07万灵活就业人员开户；扬州累计为28个省、103个城市的缴存人员发放异地贷款13.5亿元。

量稳价稳，市场交易活跃度提升

政策暖意正在转化为市场数据。

“楼市日历”数据显示，今年上半年，南京、苏州、无锡三市二手房网签量合计达104830套。其中，南京49069套，月均成交8178套；苏州33091套，月均5515套；无锡22670套，月均3778套。三城合计月均成交近1.75万套，显示长三角核心城市二手房交易活跃度保持在较高水平。

更值得关注的，是价格端的企稳。国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，上半年南京、无锡、徐州新房和二手房价格环比跌幅明显收窄，部分月份已转正。南京新房2月环比涨幅居70城首位，3月二手房环比涨幅时隔14个月首次转正，4月新房、二手房价格环比双双转正。无锡新房5月、6月连续环比上涨，二手房3月、6月环比微涨。徐州新房4月至6月连续3个月环比上涨，二手房2月至6月连续5个月环比上涨。虽然扬州新房价格仍在小幅调整，但整体来看，重点城市房价进入止跌回稳阶段。

“量稳、价也稳，南京上半年房价呈现止跌回稳态势。”南京市房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，上半年南京新房成交1.2万套，与过去3年同期成交量基本持平，“成交的底基本探明”；二手房成交4.9万套，同比小幅上涨，处于近8年中上水平，市场持续活跃。

一批品质突出的改善型项目逆势走出独立行情，成为市场“温度计”。核心地段、低密改善、品牌房企、产品力突出的楼盘较为热销。这说明在市场整体分化的大背景下，“好房子”在逐步彰显价值。

土地市场分化，稀缺资源受追捧

如果说新房市场是“温度计”，土地市场则是“晴雨表”——房企愿意出什么样的价格拿地，直接反映其对后市的信心。

今年上半年，江苏各市土拍呈现“整体缩量、局部火爆”的分化格局。虽然多数地块底价成交，但核心稀缺地块引发的激烈争夺，成为上半年土地市场最引人注目的现象。

南京玄武区孝陵卫G16地块经90轮竞价，最终溢价率高达50.24%，创下近10年南京土拍溢价率最高纪录。南京鼓楼区汉中门大街G47地块，仅4216平方米的“袖珍”地块，经89轮竞价成交，溢价率32.74%，成交楼面价40215元/平方米创鼓楼区新高。苏州工业园区金鸡湖湖东01号地块经74轮竞价，楼面价高达68920元/平方米，刷新江苏省宅地楼面价纪录。徐州铜沛苏堤北路B地块经8轮竞价，溢价率17.18%，是徐州市中心首个“抬板社区”规划项目。

各城市上半年土拍呈现清晰趋势：低密度成为主流，新出让地块容积率普遍不超1.5，从源头倒逼房企转向改善型产品开发；“小而美”取代“巨无霸”，采用缩小单宗地块面积的方式降低房企资金门槛，提高成交率；核心地块热度逆势攀升，说明房企对核心区优质地块的信心并未动摇。

7月13日，国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》，将住房纳入“大宗耐用商品消费”序列，提出“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给”。南京市房地产学会会长吴翔华认为，将房地产定义为“大宗耐用消费品”，正是基于其价值量大、使用周期长的基本特征。他表示，随着市场持续调整，房价有涨有跌已成为常态，房地产正逐步回归其作为商品的正常价格逻辑。

随着“四个一”政策框架持续落地、住房消费被纳入国家战略、各地“好房子”建设提速，江苏房地产市场正从“政策驱动”向“自发回暖”过渡。下半年，在政策红利持续释放和优质供给不断增加的双重支撑下，全省楼市有望延续企稳向好的基本态势。（记者 刘霞）