中华建设网讯 （作者 刘波）

摘要

随着我国房地产市场的深度调整与“房住不炒”政策的持续推进，打造“好房子”是我国满足人民群众基本住房需求的重要举措。近年来，客户对住房的需求从单一的居住功能向品质化、个性化、情感化方向转变，本文基于客户视角，结合当代居住理念演变与房地产市场发展现状，从客户需求调研出发，梳理现有“好房子”文献研究的基础上探讨“好房子”的核心内涵。

 

关键词： 客户视角；好房子；房地产开发

 

一、研究背景与意义

随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，当下我国房地产行业发展正从 “有没有” 转向 “好不好” 的调整阶段，从解决人民 “有得住” 到 “住得好” 的需求转变。人们对居住环境的要求日益提升，住宅不再仅仅是居住的场所，更是承载生活品质、体现个人价值的重要空间。

 

近些年，楼市下行期倒逼开发商苦练内功、打磨产品，住宅产品进入快速迭代变革期。粗放型房地产开发模式已被时代抛弃，同时，过去房地产行业井喷式的发展导致存量住房规模急剧增加。这种旧模式带来的遗留问题仍长期存在，对现有住房管理模式仍有一定的冲击和影响，并且限制了房地产行业的健康可持续发展。由此可见，“好房子” 是房地产行业发展的必然走向，也是房企走出旧模式、引领现代房地产行业创新发展的新赛道。

 

在此背景下，如何定义和评价 “好房子” 成为房地产行业关注的热点问题。传统的住宅评价多从开发商或设计师的角度出发，忽视了客户的实际需求和感受。然而，客户作为住宅的最终使用者和价值评判者，其视角对于定义 “好房子” 具有重要意义。因此，本研究旨在从客户视角出发，通过文献综述及问卷调研法得出客户对于“好房子” 的定义与需求，为促进好房子的建设提供理论依据。

 

二、房地产行业发展现状

 

长期以来，房地产行业的传统生产方式存在建设方式粗放、产业化水平低、技术创新不足以及建筑质量存在一定隐患等问题。这些问题不仅制约了行业自身的发展，也对社会经济的可持续发展产生了不利影响。因此，“好房子” 的建设需求亟待解决。

 

2.1房屋质量问题频发

 

传统质量管理方式粗犷，房企将更多精力放置于项目推进速度和成本控制上，而对质量把控有所放松。当下，房屋产品在隔声性能、安全耐久性能、环境性能等方面仍存在质量通病，房屋渗漏、保温构造质量、墙体开裂、隔声性能等问题突出。如图1所示，公区质量问题发生率达67%，排第一；电梯问题发生率达59%，排第二；装修做工问题发生率达41%，排第三。除此以外，裂缝、渗漏、空鼓等质量问题也是高频发生问题。

图1质量问题行业总体发生率

数据来源：2024年第三方机构赛惟咨询调研

 

2.2设计作用未能有效体现

 

近些年来，客户对房屋功能和空间的需求日益多样化，但受制于设计规范的迭代更新较慢，设计理念的更新相对滞后。根据第三方机构赛惟咨询2024年调研显示，客户对装修设计不满意度排第一，公区及园林设计不满意度排第二，户型设计不满意度排第三。客户具体不满的主要问题突出，主要表现在以下三方面：

 

1.户内装修设计不合理：客户不满主要集中于装修材料不耐用、装修部品档次低、装修不美观/颜色搭配不好、收纳空间不足及插座位置不合理。

 

2.公区及园林设计呈现效果不佳：以往设计往往忽视对于公区及园林绿化的精细化考虑从而引发客户不满。此外，小区内公共空间设计未充分考虑客户的休闲、社交需求，公共座椅、遮阳设施等配置不足。

 

3.缺乏人性化户型设计：如空间得房率较低，户型设计未能充分考虑家庭结构变化和生活习惯。此外，客户不满集中于采光不好、隔音不好、家电空间预留位置不足、通风不好等。

 

2.3规划配套设施建设落后于房地产开发进度

 

周边配套设施的建设，如学校、医院、商业设施等，由于前期投入大、回报周期长，开发企业往往缺乏积极性，房地产公司更倾向于快速完成项目开发，售出房屋回笼资金，而忽视了配套设施的完善，导致居民入住后周边配套跟不上生活需求，主要问题包括：

 

1.交通配套不完善：部分楼盘周边公交线路少，停车设施规划不足；小区内停车位紧张，乱停乱放现象严重，影响客户生活和小区环境。

 

2.教育资源短缺：许多新建小区周边缺乏优质中小学，孩子入学需远距离择校，给家长和学生带来极大不便；其次幼儿园数量不足，入园难问题突出，尤其在人口密集的新兴居住区。

 

3.商业配套匮乏：大型购物中心、超市、农贸市场等商业设施不足，客户日常购物不便；商业业态单一，无法满足客户多样化的消费需求，如缺少特色餐饮、休闲娱乐等场所。

 

4.医疗设施薄弱：社区卫生服务中心覆盖率低，客户日常就医不便；大型综合性医院距离较远。

 

2.4服务体验不佳

 

过去房地产“高杠杆”模式下，开发企业往往存在着“重开发轻服务”理念，将主要精力和资源都集中在房地产开发销售环节，追求短期的销售业绩和利润最大化。由于对物业服务的重视程度不够，因此在服务投入上相对较少，导致物业服务质量难以提升，主要体现如下：

 

1.服务内容单一：物业服务主要集中在传统的安保、保洁、绿化等基础服务上，对于居民日益增长的个性化需求，如社区文化活动组织、房屋托管、养老服务等服务业态，未能实现多维度一体化物业服务。

 

2.服务质量低下：部分房地产公司下属的物业公司没有真正树立以客户为中心的服务理念，对客户的需求和意见不够重视；在服务过程中，存在态度生硬、推诿责任、处理问题不及时等现象。

 

3.物业主体责任不明确：物业服务与业主委员权责不清晰，利益冲突较大，物业管理未能转化为物业服务，需进一步通过物权法明晰物业的定位、职责，且开发企业在行业下行周期，基于物业作为企业“现金奶牛”的定位，为抢夺物业市场规模，各物业公司恶意竞争，服务水平参差不齐，因此还需进一步确认物业服务的菜单式功能以及行业相关标准制定。

 

2.5客户投诉持续上升

 

随着市场环境的不断变化，消费者对房屋质量、服务、配套等方面的要求越来越高，因此投诉量也相应增加。从2020年至2024年，人民网地方领导留言板收到房地产投诉从4.3万起增至13.0万起，这表明房地产行业的客户投诉量在快速上升，在此背景下，客户对于“好房子”存在较高期待。

图2投诉量（万）

数据来源：人民网地方领导留言板

 

 

三、基于客户视角的“好房子”的需求

 

从现行调研及相关文献研究看，“好房子”的特征站在政府、客户等不同角度有不同的看法，即便是作为普通客户，不同群体（如刚需、改善）也会有不同看法，本部分结合调查问卷法（客户调研）与文献综述法（专家总结）分析了使用者层面的客户对“好房子”的属性期望。

 

3.1调查问卷分析

 

本文采用调查问卷的方式对好房子需求进行调查分析。调查问卷以“客户视角下的好房子需求调研问卷”为题，收集了客户对好房子的评价数据。

 

基于客户视角，调研显示客户对于好房子的评价包含14条要素，但客户对“好房子”不同要素的反映呈现不同的重视程度，主要要素按重视程度排序为：地理位置＞配套设施＞物业服务＞建筑质量＞建筑设计与功能＞社区环境与景观，通过图3得知以上要素为客户在衡量“好房子”时作为优先考虑的关键点。

图3客户视角“好房子”的要素分布

数据来源：腾讯问卷抽样调查

 

此外，健康宜居等要素受到一定关注：健康宜居占比46.8%，表明部分客户对居住的健康属性有需求；智慧便利占比30.6%，说明部分客户关注房屋智能化；绿色环保、安全耐久、人文关怀、养老与医疗、具有艺术性等占比虽然相对较小，但也体现了客户需求的多元化。

 

但在不同“好房子”要素维度下，客户对物业服务内容需求有共性与差异。如表1所示，客户对小区安全管理、设施维护选择率普遍较高，具有共性。而智慧社区服务等在不同维度下选择率有别，体现差异性，如养老与医养维度下智慧社区服务选择率达82.0%，人文关怀维度下社区活动组织选择率达71.0%。总体而言，客户偏好各有侧重。

同时，“好房子”各要素之间具有一定的联动性。客户对于物业服务有不同需求的同时对居住功能与空间设计也有相应的偏好。如表2所示，对物业社区活动组织有需求的客户对采光通风良好方面设计需求的选择占比达96%，对养老服务有需求的客户对设计动静分区合理方面选择占比83%，这表明物业服务、建筑设计与功能要素相互之间存在正相关性，客户在追求服务质量的同时，也会重视居住环境的品质。

3.2文献综述分析

通过对国内相关调研文献的梳理分析发现，客户对 “好房子” 的需求期望涵盖了多个维度，包括建筑本体、健康宜居、环境配套、物业服务等。

 

约89%的客户认为“好房子”建设要聚焦建筑本体，保证建筑质量的同时具备良好的建筑功能设计、采用绿色环保的建材以及配备完善的设施设备等。

 

约78%的客户认为“好房子”要关注房屋的健康宜居性，住区环境适老适幼，室内环境舒适，隔声隔热、园区环境良好等成为需求的重点。

 

约75%的客户认为 “好房子”需要有齐全配套，临近交通、医院、学校等，以提高生活质量和便利性。

 

另外，部分客户认为“好房子”还应具备智慧便利、物业服务、人文关怀等基本属性。最后，少部分客户认为“好房子”也应该体现情感寄托和艺术设计。

图4客户视角“好房子”的需求分布

数据来源：绿色宜居住区质量与建筑品质满意度研究

 

3.3原声反馈分析

 

通过调查问卷收集的客户原声以及访谈反馈，客户对“好房子”具有多种期待，主要包括以下4项主要观点：

 

1.增值与配套资源（占比约30%）：部分客户重视房屋增值保值、教育资源、商场、办公及医院等配套设施，包括在育儿和养老配套方面的资源，这些因素能够提升房子的价值和生活便利性；

 

2.安全与人性化（占比约25%）：客户强调房屋应注重人性化设计以及安全管理，如规划合理、人车分离、私密性强等是“好房子”不可或缺的特点，“好房子”可为客户提供更安全舒适的生活环境。

 

3.绿色环境与生活健康（占比约25%）：部分客户关注房屋及小区整体的环保材料使用以及小区园林环境，体现了客户对小区内部环境的高要求。

 

4.智能化（占比约20%）：部分客户提到人工智能等技术应用，认为智能化能提升居住体验，如智能家居系统、智慧社区等，使生活更加便捷和高效；

 

3.4客户满意度分析

 

基于客户满意度理论，客户的不满点即为客户对好房子渴望的需求点，因此可通过客户满意度的调研结果来推断客户对好房子的认定与需求。

 

1.整体满意度低：房地产行业客户总体满意度66分，而标杆房企的总体满意度为94分，这表明客户对当前房子的整体满意度不高，并且市场上绝大部分现有的房子未能完全满足客户的需求。

 

2.客户的需求点明显：如图5所示，通过对行业总体各指标满意度得分分析得知，客户不满集中于房屋质量、服务品质（投诉处理、维修质量、交付服务与物业服务）、房屋设计以及区内规划和公共区域设施。“好房子”需要满足这些要素需求才能让客户得以满意。

图5行业总体各指标满意度得分

数据来源：2024年第三方机构赛惟咨询调研

 

四、基于客户视角新时代“好房子”的趋势展望

 

4.1新时代“好房子”的特征

 

新时代的“好房子”为立足新时代住房高质量发展和人民群众对美好生活的需求，在具备住房基本性能基础上，还需满足健康舒适、绿色低碳、智能便捷、安全耐久、和谐美好目标要求的房子。

 

随着生活水平提高及观念转变，现代客户对房子的要求产生诸多新变化，如居住品质追求精细化、社区与物业服务专业化、多元化、房产价值综合化、个性化与未来适应性需求凸显。

 

根据第三章的客户视角分析，新时代的“好房子”具有以下几个特征：

 

1.“好房子”要有好的标准。具有较高的设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等标准。

 

2.“好房子”需要好的材料。推动新材料应用，使用绿色健康建材，提升建筑材料的保温、隔热、隔音、防水、环保等性能。

 

3.“好房子”需要好的规划设计。设计师需精心设计好每一个社区、每一栋房子，特别是让每一平方米都能够物尽其用、物有所值。

 

4.“好房子”需要好的建造。推广绿色建造、智能建造等新型的建造方式，要像造好汽车一样造出“好房子”。

 

5.“好房子”需要好的智能。房屋配备智能家居系统，实现远程控制、安全防护等功能，提供高速网络接入等智能服务，满足客户信息化需求。

 

6.“好房子”需要好的配套环境。从配套、交通、教育、园林绿化等方面塑造好的外部环境，从温度湿度、空气质量、全龄友好等方面打造好的室内环境。

 

7.“好房子”需要好的服务。提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务。

 

4.2新时代“好房子”的趋势展望

 

1.物业服务得以完善

 

用“好服务”促成“好房子”，是实现业主美好居住需要。好房子的物业管理不仅仅是及时响应客户需求、高效解决问题的物业团队，还能为客户提供贴心的生活保障，涵盖及时维修、安全保卫、卫生保洁、设施维护等基础服务，以及社区文化活动组织、育儿适老生活服务等个性化服务。新时代下的物业服务应践行建筑全生命周期物业服务管理理念，呈现出多元化、智能化、个性化、专业化以及注重人文关怀等特点，以满足业主日益增长的对高品质居住生活的需求。

 

2.精神生活得以满足

 

好房子也是一种 “好生活”。现在人们对精神生活的富足往往更加渴望，好房子的更新绝非简单的住宅的水泥混凝土物质更替，更多体现的是人和城市的互动。传统地产多作为第一居所，主要满足人们居住的需求，然而社交以及自我实现等层面的需求却未能满足。因此近年来，人们开始将“精神生活”作为第二居所。所以好房子更新不但要重塑空间，还要激活社群等人文情感关怀活动。社群作为社会的基本单元，不仅满足不同群体需求而且有助于开发企业打造成为精神需求的载体，成为客户的依赖。当各个群体在社群中都能得到关注和满足时，便能擦亮客户生活底色。

 

3.未来社区提供服务

 

未来社区是构成 “好房子” 的基本单元。未来社区将提供多元化服务，通过高起点规划、高标准建设以提升社区品质，在改善社区客户居住环境的同时，坚持从社区客户的实际需求出发，以未来社区建设理念实现社区多重功能汇聚。与智慧社区、低碳社区、绿色社区侧重于社区建设的某一方面或某一环节不同，未来社区是一个包含邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景的社区，未来社区是一个以九大场景创新为重点的系统性工程。

 

未来社区是一项复杂的系统工程，需基于云计算、数据技术、人工智能、5G、物联网和阿里云等新基础设施来组建未来社区。因此，未来社区将以政府为主导，通过与市场主体、社会组织共同结合，作为社会任务共同推进。

 

4.提供个性化定制

 

随着客户生活水平的提高和消费观念的转变，未来客户对 “好房子” 的个性化定制需求将不断增长。开发企业将更加注重满足客户的个性化需求，提供多样化的户型设计、装修风格和配套设施选择。客户可以根据自己的喜好和需求，定制属于自己的 “好房子”。例如，客户可以选择不同的智能家居系统配置、不同的装修材料和颜色，打造个性化的居住可变空间。

 

5.推动“好房子”标准体系建设

 

“好房子”的建设是一项系统性很强的工作，需要政策体系、标准体系、技术体系共同作用。为确保建设出“好房子”，从规划设计、建筑设计、施工建造、运维服务、保修保险等方面建立“好房子”技术标准，可解决客户对于房屋质量、功能设计等方面的综合需求。

 

目前江苏、辽宁及山东等地围绕满足群众住上“好房子”的需求，从建筑户属空中花园、隔声、外墙保温、无障碍、容积率、层高及日照时间等方面入手，总结“好房子”建设过程中的经验、 施工难点、运维难点，明确“好房子”技术规范并提出标准要求。

 

五、基于DeepSeek大数据的“好房子”概念

 

“好房子”标准的核心逻辑是以客户需求为中心，通过技术、政策、市场的协同创新，实现安全、舒适、绿色、智慧、人文的综合提升。这一标准不仅适应了房地产发展新模式中“从增量到存量”、“从规模到品质”的转型需求，也为行业可持续发展和居民美好生活提供了实践路径。未来，随着更多地方标准细化，“好房子”的内涵将进一步丰富。

 

六、总结

 

本研究从客户视角出发，通过调查问卷法及文献综述法，利用客户满意度理论对“好房子”进行分析与思考。结果表明，对于客户而言，房地产公司应当重视项目选址，优先考虑交通便利、配套设施完善的区域；其次，应严格把控建筑质量，使用环保、耐用的建筑材料，确保房屋的长期使用价值；再者，在户型设计上应充分考虑不同客户群体的需求，提供灵活多变的空间布局；最后，应重点注重提升物业服务质量，创新多元化服务，为居民创造舒适、安全的居住环境。

后续研究可进一步细化评价指标，探索在不同地域文化、经济发展水平等背景因素影响下客户需求的差异，为房地产行业提供更为精确、更具针对性的决策支持。

 

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