核心摘要：5万亿市场等待唤醒，谁能在新赛道抢占先机？在城市发展从“大拆大建”转向“存量提质”的今天，一个完美的商业闭环正在形成——城市更新提供场景，两业融合注入灵魂，REITs打通退出渠道。
城市更新+两业融合+REITs：打通存量资产盘活的黄金闭环
汪传虎
5万亿市场等待唤醒，谁能在新赛道抢占先机？
在城市发展从“大拆大建”转向“存量提质”的今天，一个完美的商业闭环正在形成——城市更新提供场景，两业融合注入灵魂，REITs打通退出渠道。
这不仅是理论上的逻辑自洽，更是当前中国产融结合领域最值得关注的战略机遇。
一、三大要素为何天然适配？
城市更新：REITs的“资产蓄水池”
城市更新的核心是存量资产盘活，这与REITs成熟存量资产证券化的逻辑高度契合。
据中国REITs论坛测算，仅一二线城市符合REITs发行要求的城市更新存量资产，市场规模就超过5万亿元。这些位于核心地段的老旧厂房、低效楼宇、传统商圈，正在等待被唤醒。
对于REITs而言，优质底层资产是稀缺资源。城市更新恰恰提供了海量的储备资产，成为REITs长期扩容的“蓄水池”。
两业融合：现金流“稳定器”
过去城市更新项目普遍面临两大难题：改造投入大、回报周期长。许多项目陷入“改完就空置”的尴尬。
而“两业融合”——先进制造业和现代服务业的深度融合，正在改变这一局面：
· 老旧厂房变身“都市工业综合体”：引入研发设计、检验检测、中试熟化等生产性服务业
· 低效楼宇升级为“产业会客厅”：集聚产业链上下游的服务资源
· 传统商圈转型“场景体验中心”：融合智能制造展示与消费体验
这种产业导入带来的不再是简单的“收租”，而是基于产业链集聚产生的高溢价、高黏性现金流，完全契合REITs对底层资产稳定现金流的核心要求。
REITs：退出的“金钥匙”
两业融合培育与城市更新改造均属于长周期、重资产领域。传统融资模式下，企业极易陷入“借新还旧”的高杠杆恶性循环。
REITs的出现，从根本上解决了两大核心痛点：
· 期限错配：长周期项目匹配短期资金，一直是行业难题。REITs将重资产转化为可流通的金融产品，让长期资产“流动”起来。
· 退出渠道缺失：过去存量资产盘活只有“持有出租”或“整体出售”两条路，要么沉淀资金，要么失去控制权。REITs提供了第三条路——资产上市，保留运营权，回笼资金。
二、黄金闭环如何运转？
当三大要素结合，一个完整的商业闭环就此形成：
Pre-REITs培育 → 城市更新改造 → 两业融合运营 → 公募REITs退出 → 再投资扩围
第一阶段：Pre-REITs培育
在项目初期，引入Pre-REITs资金承担较高的风险和较长的培育周期，专注“两业融合”的产业导入。这一阶段的核心是选对赛道、定准业态。
第二阶段：城市更新改造
根据确定的产业定位，进行精准的物理空间改造。不是简单的“涂脂抹粉”，而是为产业需求定制空间——层高、荷载、电力、物流等基础设施匹配现代产业需求。
第三阶段：两业融合运营
运营是价值创造的核心。通过专业的产业招商和运营服务，让空间真正“活”起来，形成稳定可持续的经营性现金流。这时的资产，已经从“砖头”变成了“现金流机器”。
第四阶段：公募REITs退出
当项目运营成熟、分红率稳定后，通过公募REITs上市。原始权益人将沉淀的重资产“出售”给公开市场，一次性回笼前期投资。
这一过程不仅是退出，更是去杠杆的有效手段——资产负债率显著下降，企业由“房东”变为“服务商”和“轻资产运营商”。
第五阶段：再投资扩围
回笼资金可再次投入新项目，开启新一轮循环。至此，真正摆脱了传统重资产模式下的高杠杆循环，进入“投-融-管-退-再投”的良性轨道。
三、谁能在新赛道抢占先机？
这一闭环的打通，意味着城市更新不再是一次性的“项目”，而是一个可持续的、由资本驱动的产业进化循环。对于拥有存量资产运营能力的企业而言，这是历史性的战略机遇。
三类企业最具优势
2. 实体企业+地产平台：制造业龙头通过剥离存量土地，成立专业平台进行盘活
3. 专业运营服务商：具备细分领域的产业服务和运营能力，轻资产输出管理
未来已来，如何行动？
· 对地方政府：将“城市更新+两业融合+REITs”纳入政策工具箱，打通从规划到退出的制度通道
· 对资产持有方：盘点存量资产，根据REITs发行要求反向规划更新改造和业态定位
· 对投资机构：布局Pre-REITs，抢占优质资产培育阶段的投资机会
5万亿市场正在等待唤醒。城市更新提供了舞台，两业融合谱写了剧本，而REITs则点亮了聚光灯。
在这场存量资产盘活的大戏中，谁能打通“融、投、管、退”的完整闭环，谁就能在新一轮城市发展浪潮中立于不败之地。
你准备好了吗？
（作者系泛华集团副总裁）
