中华建设网讯（记者 陈诚 通讯员 林庭光）物业管理连着千家万户，是城市治理的“神经末梢”。面对物业监管边界模糊、服务评价标准笼统、业主诉求多元等共性难题，广州市南沙区以“绣花功夫”推进物业精细化治理，构建“1+10+N”物业行政监管体系，锚定服务品质、安全保障能力、共建共治水平显著提升及有效投诉总量显著下降的“三升一降”目标，推动一批不同类型住宅小区实现美丽蝶变。截至今年8月，南沙区业主自治组织组建率达87.39%，业主自治内生动力持续激活，物业领域治理正从“管得住”向“管得好”转变。

南沙区“匠心致品质，交流促提升”企业品质分享会

住房和城乡建设部部署住宅物业管理工作时强调，要推动业主大会、业主委员会建设，激活居民自治活力，构建党建引领的共建共治共享格局。业主自治是小区基层治理的重要载体，也是物业治理现代化的发展趋势。只有推动业主从“旁观者”转为“参与者”，发挥自治组织决策、监督作用，衔接好政府监管与物业服务，才能为小区实现从“管得住”到“管得好”筑牢内生基础。

制度筑基：让行业监管从“模糊”走向“闭环”

破解“看得见管不了、管得了看不见”的困境，关键在于厘清权责、量化标尺、强化约束。南沙依托“1+10+N”体系，南沙区住建部门行业统筹、10个镇街属地负责、多个职能部门协同联动，推动执法进小区，用好“镇街吹哨部门报到”机制；联合纪检监察机关开展物业领域专项纠治，查办水电违规分摊收费案件3宗，为业主退回公摊费用约25万元。同时推广物业服务管理工作指南，围绕保洁、保绿、保修、保安、综合服务“四保一服”细化量化指标，落实“五亮”公开制度，督促小区开立公共收益独立账户、按季度公示收支明细，充分发挥业主自治组织的监督作用，共同管好小区“钱袋子”，并探索物业红黑榜、第三方飞行评估，以制度供给推动行业优胜劣汰。

在提升组建率的同时，南沙同步强化对业主自治组织的指导，规范业主大会召开、议事表决流程，引导自治组织积极参与物业选聘、公共收益监管、维修资金使用、矛盾协调等小区公共事务，推动自治组织不仅“建起来”，更能“转起来、实起来”。

分类施策：把治理做到不同类型小区“心坎上”

不搞“一刀切”，南沙针对老旧失管、成熟大型、新建完整三类小区分类施策。老旧失管小区探索“党建兜底、四方联动、先试用、再投票”规范化选聘路径，榄核镇长江数码花园经一年临时托管，物业费收缴率由不足30%提升至93%，业主综合满意度突破90%。

榄核社区“两委”干部开会研究解决数码花园物业管理的相关问题

成熟大型社区依托业主自治组织参与议事决策，统筹企业投入、公共收益、维修资金三类资金。其中，时代物业南沙片区建立“周期性体检、分批次销项、多渠道筹资”模式，2025年7个项目落地45项大中修工程，并盘活闲置地块建设社区苗圃、共享农耕园地，2026年上半年绿地补种改造超2万平方米，以低成本微更新实现推窗见绿；奥园海景城立足建成小区现状，活化闲置架空层增设健身、棋牌、儿童游乐等全龄活动空间，同步实施园区景观亮化、楼道风貌翻新、绿化提质，完成监控数字化升级，规范非机动车停放分区管理，以集约改造同步提升居住环境与小区治理效能；云山诗意人家则依托AI智能识别技术，破解电动自行车进楼顽疾。

时代物业绿化整改后

新建小区落实“南十条”高品质居住配套要求，海语熙岸打造“物业+社区合伙人”一刻钟生活圈样本，物业满意度93%、收缴率96%。

麓语熙岸合伙人共享空间

“物业+生活”：把便民服务送到家门口

南沙鼓励物业服务企业拓展“物业+生活”“物业+养老”“物业+文化”新业态，推动物业服务从基础设施管护向全周期便民服务延伸。南沙水恋花园常态化开展磨刀、家电清洗等志愿服务，为老年住户、独居家庭建立专项关爱台账；时代物业南沙区域多个小区常态化举办长者课堂、百家宴、义剪义诊，为独居老人建立帮扶台账。海语熙岸采用“公益+低偿”运营模式，盘活300平方米公建配套打造社区共创客厅，引入8类便民业态，把公益情怀与可持续运营结合起来，让好项目“留得住、走得远”。

奥园海景城大堂网红文化打卡墙

直面短板：让盆景真正变成“风景”

实践中，业主自治质量不均衡、安全隐患易反弹、行业发展分化等矛盾依然存在。一是业主需求日益多元。业主对物业服务的期待已不仅限于保洁、安保等基础服务，更在社区文化、便民服务、智慧体验等方面，提出了更精细、个性的治理需求。二是业主组织监督标准持续提升。业主组织常态化履职，对物业企业服务规范、运营透明、问题整改时效等方面提出更高标准，倒逼行业提质升级。三是行业竞争持续加剧。部分物业服务企业为争夺市场份额，采取低价竞争策略，服务质量与价格之间的平衡难度加大。四是服务落地感知存在落差。尽管日常服务有序开展，但在服务内容、服务响应速度、设施老化整改、社区氛围营造等方面，仍存在业主感知不深、参与不足等问题。五是物业费收缴难题突出。部分小区因服务短板、沟通缺位、信任不足导致缴费率偏低，企业营收承压后缩减运维与服务投入，进一步拉低服务品质与业主缴费意愿，治理陷入恶性循环，制约小区长效良性发展。

南沙的实践充分表明，物业行业实现高质量发展，既不能依靠政府单方面发力，也不能完全交由市场自主调节，必须坚持党建引领，厘清政府、市场、社会三者定位，以精细化监管、分类施策聚焦民生需求，持续推动好经验落地普及。

物业管理只有进行时，没有完成时。下一步，南沙将持续推进物业服务提质攻坚和“美好家园”创建，把群众关切的民生实事办实办好，为物业行业高质量发展提供可复制、可推广的基层样本。