中华建设网讯 近日，北京大兴区瀛海镇诞生全国首个可售集体建设用地住宅项目，千呼万唤的集体土地进入住宅市场终于从梦想变成现实，同时亦给房价下行预期打开巨大想象空间。
集体用地入市将建共有产权住房
据北京市规划和自然资源委员会消息，河南正商实业以15.13亿元价格拍下大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块，挂牌资料显示，该幅集体建设用地主要用来建设共有产权房项目，售价不得超过2.9万元/平方米。
这是北京利用集体建设用地试点建设共有产权房的首个项目供地，意味着集体建设用地入市试点已经取得关键性突破。
挂牌文件显示，该幅土地总面积为55608.036平方米，其中共有产权房建设用地面积为41591.78平方米，使用年限为70年。
其余为幼儿园、停车场、公园绿地和供燃气等用地。总建筑面积不超过10.81万平方米。
为保证配套幼儿园与住宅小区“同步规划、同步建设、同步交付使用”，该项目实行统一规划，改变以往教育用地的划拨方式，同步研究教育用地与共有产权房建设配比的供地方式，由开发单位无偿代建后移交相关主管部门。
根据挂牌文件，共有产权房建筑规模为10.4万平方米，按照15.13亿元成交价计算，楼面价为1.46万元/平方米。未来共有产权房售价限定为2.9万元/平方米，建成后可售货值大约为30.15亿元。
资料显示，2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。
政策破冰 对市场影响巨大
此次集体土地首次用于共有产权房建设用地入市的背景是，8月26日闭幕的十三届全国人大常委会第十二次会议上，关于修改土地管理法获得了会议表决通过。法案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。也就是说，我国非农建设用地将不再“必须国有”。
事实上，早在2015年2月，北京市大兴区等33县(市、区)就被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。作为北京市唯一的农村集体经营性建设用地改革试点区，大兴区已出台40多项政策文件，实现了农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股与国有土地“同等入市、同权同价”。
2016年1月15日，“K2”(即现石榴集团)以“北京赞比西房地产开发有限公司”之名，力克旭辉、首开、鸿坤等房企，以总价8.05亿元、溢价率77.2%、楼面价1.6万元/平方米拿下北京首宗集体经营性用地(非商品住宅)——大兴西红门2号地F81地块，“大兴模式”首次进入房企视野。
无疑，随着集体土地使用制度的改革，由各级政府垄断建设用地供应的格局将大为改观。相应的，随着土地供应多元化，地价将必然下行，进而拉动房价下行。
然而，业界人士对集体土地入市的预期并不高，原因是新修订的土地管理法还有限制条款，需要同时符合四个条件的集体土地方可入市：须是总体规划为工业、商业等经营性用途的集体土地；须经依法登记的集体经营性建设用地；应当经本集体经济组织成员的2/3以上成员同意；还得纳入地方政府土地利用年度计划，合理安排。
尤其是第四条，如果地方政府的年度规模中无利用集体土地的计划，即便村民集体全都想卖地，政府也不会放行入市。
部分业界人士分析认为，地方政府为保护现有地价和房价，不可能放任大量集体土地入市。
出乎业内人士预料的是，北京的步伐比预期快得多。中原地产首席分析师张大伟表示：“如果放开住宅类属性，对市场来说将有非常大的影响，现在看，因为土地所有权属性还未改变，产权依然是集体，但巨大的土地差价依然会对住宅市场带来明显供应。”
“一旦这个政策全国试点，即使只建设保障房(理论上，保障房也是商品房，五年后仍可上市交易)，对市场来说也会带来非常大的影响。但因为产权没有根本性变化，所以除了北京外，其他城市试点必须要有产权的配套变化。”
全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，中国房地产发展在取得巨大成就的同时，也出现房价过快增长等问题，原因是住房供应和土地供应还比较单一。我们有大量的集体土地没有按照市场规律进入房地产市场，尤其是大城市，土地供量少与房子需求大的矛盾没有解决。改革现有的土地供应制度将是保障房地产长期健康发展的重要方向。
