中华建设网讯 “最近一段时间，周边楼盘的客户突然多了很多。”东莞临深地区一楼盘销售人员说道。前不久《城市商业魅力排行榜》发布，东莞被冠以“新一线城市”称号，这给深圳旁的东莞增加了不少吸引力。
8月楼市供应成交双涨
继7月传统淡季后，8月东莞(楼盘)楼市推货项目大幅回升。据东莞中原战略研究中心监测数据不完全统计显示，上个月全市整体供应套数2400多套，环比大涨82%。住宅成交也“水涨船高”，约成交52万平方米，环比上升3%。从区域来看，中心城区依然供不应求，而东南临深片区普遍项目去化压力较大，住宅库存消化周期增至15个月。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月东莞土地挂牌公开出让的土地为占面43.85万平方米，建面约140.76万平方米，建面环比大幅上升121%，同比下跌15%。业内人士分析，8月土地供应量为今年中等水平，主要原因为本月政府加大工业用地供应量。
在土地成交方面，本月成交14宗土地，其中包括商住商服用地各3宗和工业用地8宗，商住比例再次回落，占比为21%。本月商住地楼面价10863元/平方米，溢价率30%，3宗商住地均未达最高价，且地块都不是位于热门地区。业内人士认为，主要受银行严控资金流入房地产等因素影响，土拍市场降温，开发商拿地更谨慎。
8月楼市推货项目数回升，整体供应套数2400多套，环比大涨82%。部分项目由于定价合理，产品良好，开盘去化喜人。住宅成交方面，8月成交有所回升，约成交52万平方米，环比上升3%，同比上升56%。
从区域楼市来看，8月有13个镇区住宅成交面积环比上涨超过20%，沙田、高埗、寮步和虎门为成交热点。其中，高埗受万科第五城热销盘集中签约影响，区域成交量走高；寮步因万科东新翡翠松湖和万科时富金色家园成交突出，区域表现较好；沙田和虎门主要受虎门二桥、莞番高速一期通车等利好影响，滨海片区热度持续上升，成交火热。横沥、石龙、塘厦和大朗由于个盘集中入市，供应明显放量。
此外，由于8月东莞住宅新增供应持续放缓，库存下滑至461万平方米，环比下降4.9%，同比下降8.4%，按照过去一年消化速度计算，8月底住宅库存消化周期持续缩短至10个月。中心城区依然供不应求，望牛墩由于近年供应少，去化周期较低。而东南临深片区普遍项目去化压力依然较大，住宅库存最大为126.2万平方米，库存消化周期为15个月。
项目优惠力度加大
“8月18日以后，东莞、深圳大部分楼盘多了很多客户，比上年同期多了50%，比上月多了将近10%。”有房地产中介人员表示，尤其是临深片区，凭借临近深圳的优势，其热度已经超过了东莞中心城区。
近日，通过走访东莞多个楼盘，发现不少楼盘均打着“距离深圳一小时”“一个半小时到达深圳××区”等旗号来吸引客户，尤其是临深片区，这种现象更为普遍。
合富大数据显示，8月东莞新房网签面积约51.9万平方米，环比微增3%，但同比大增56%，主要原因是去年8月基数较低。
在某工作日晚上9点钟，位于大朗镇，与东莞松山湖片区仅一街之隔的某项目售楼处依旧人声鼎沸，看房和签约的客户来来往往。在招待新客户的间隙，内场销售人员小李（化名）还要带老客户签约。
“我们大概一天接待100多批客户，今天有40多套签约的。”小李说。据了解，上述项目最新开盘为8月初，东莞房地产信息平台数据显示，该项目在售的4、5、6号楼出售378套住宅，一个月不到，已签约141套，去化37%。而由于网签数据的滞后性，目前已售的数据远不止这些。“有很大一部分是在8月下旬成交的。”
除了上述项目，其他地区楼盘也有类似的情况。位于东莞黄江镇的一住宅项目于今年5月18日开盘，推出3栋住宅楼和4栋商务公寓。内场销售人员说，截至8月底，不到3个月时间，推出的3栋住宅楼已售罄，目前在售的是不受调控政策限制的商务公寓。“我们这边有很多是深圳的客户。”内场销售人员表示。
位于东莞塘厦镇的奥园?观澜誉峰距离深圳龙华观澜片区仅几百米。该项目销售人员表示，购买该楼盘项目的大多为深圳客户，或者在深圳上班的东莞客户。而在塘厦当地购买商品房的本地客户并不多，“首先当地居民大多有自己的宅基地，不需要额外购置商品房。最主要的是，现在这一片的房价对本地居民来说太高了，很多人无法接受。”据了解，奥园?观澜誉峰项目的售价大约为3万元/平方米，周边楼盘项目的价格相差不大。
东莞房地产市场近期成交量增加，除了政策利好的原因外，临近“金九银十”，开发商也在大力推盘。通过走访发现，不少楼盘都有不同程度的优惠活动。其中，有楼盘不定期推出一口价特价房，另外还有不同程度的折扣，还有的楼盘推出“10万抵20万”“4万抵一口价”等优惠活动。
有相关业内人士表示，前几个月东莞房地产市场相对比较低迷，8月份以来，尤其是8月18日以后，东莞房地产市场有明显的回暖迹象。
合富研究院高级分析师李兴旺表示，“东莞目前部分片区的火热主要来源于新盘加推的刺激。从整个大市场来看，现在东莞市场还是刚需客户为主。另外，限购以来，东莞的深圳客户少了一半，从这方面来说，东莞市场算不上火热。”
政府提高限价标准
事实上，从2012年以来，东莞一直实行限价政策。而从2016年10月开始，东莞不断加码调控以后，政府在限价方面愈加严厉。有不少开发商在高额土地成本的压力以及想要获取更大利润的驱使下，用“双合同”的方式来规避限价。
位于虎门镇一项目，一套95平方米的三房户型需要额外缴纳41.6万元的装修费用，平均每平方米达到4300元。销售人员表示，这43万元可以用按揭贷款的方式来支付，首期仅需支付13.6万元，剩余28万元最长贷款年限为8年。
普遍来看，收取了装修款项的楼盘项目均为精装交付，然而，有的楼盘毛坯交付也存在“双合同”。
位于东莞滨海新区的“虎门印象”楼盘项目（别名“依林家园”），近期开盘销售的是17号楼，价格大约为2.5万元/平方米。同时，此前开盘的12、13号楼也在销售中，这两栋楼备案价格大约在1.9万元/平方米，而销售价格却在2.15万～2.2万元/平方米之间。销售人员告诉记者，由于2018年东莞限价标准比较低，备案价格上不去，因此需要拆分双合同，大约拆分2000~3000元/平方米。然而，这两栋楼拆分了装修合同却不包含装修，均为毛坯交付。
“政府的限价在2万元左右一平方米，但是周围土地的楼面价已经达到每平方米2万元了，不拆分双合同就没有钱赚了。”一位销售人员表示。一位不愿具名的房企负责人称，一般房企采取双合同无非是几方面原因，一是土地成本、开发成本过高。当某楼盘项目获取土地的成本过高时，政府出于宏观调控的考虑无法直接放松限价，有时候对这种“双合同”的管控会相对宽松。另一方面是有的开发商根据市场情况，当市场上双合同现象普遍存在的时候，开发商想要获取更多的利益，也会跟随所谓的“趋势”采用双合同。
查询发现，2018年，东莞限价标准分为三类，一类价格标准为低于22909元/平方米（含），主要在莞城、塘厦、凤岗等16个镇区实行。二类标准为低于17293元/平方米（含），主要在樟木头、茶山、红梅等13个镇区实行。三类标准为低于13936元/平方米（含），主要在桥头、中堂、长安、谢岗4个镇区实行。
2019年，东莞两次调整普通价格住房标准。3月，东莞将三类价格分别调整为一类低于24718元/平方米（含）、二类低于18451元/平方米（含）、三类低于14289元/平方米（含）。
调整后，在今年3月以后备案的楼盘双合同现象少了很多。有楼盘销售人员说，此前政府限价，因此他们需要拆分双合同，同一楼盘项目，近期备案的楼栋直接以备案价格销售，签单合同。
8月30日，东莞再次调整普通价格住房标准。调整后，一类标准低于26483元/平方米（含），主要在长安、南城、松山湖、凤岗、莞城等13个区镇实行；二类标准为低于19535元/平方米（含），主要在石排、道滘、黄江、企石等17个区镇实行；三类标准为低于15309元/平方米（含），主要在横沥、桥头、谢岗三个镇区实行。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，从实际情况来看，东莞此次调整的限价标准还是低于市场预期。一方面有地价上涨导致的开发成本增加，另一方面市场的表现较好，因此开发商对于市场的预期会比较高。
