中华建设网讯 进入2019年以来，随着行业整体融资环境继续收紧，长租公寓的“钱”景呈现了明显的两极分化。尾部竞争者淘汰不断，资本及资源则向头部集中。继乐伽“爆雷”后，又有长租公寓出现资金链问题。近期，悦如资产管理有限公司（以下简称“悦如公寓”）、杭州德寓科技、国畅房地产代理有限公司都被爆出资金链问题。
业内人士认为，从整个行业融资环境来看，只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐，而中小公寓几乎无缘融资，同时，长租公寓领域已经逐步进入到深水区，中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率。
多家长租公寓遭遇资金链问题
据媒体报道称，10月8日，悦如公寓发布公告称，因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。
无独有偶，据媒体报道，杭州的德寓科技因为高收低租而导致资金链危机。此外，同在杭州的国畅房地产代理有限公司也关门了，不少房东被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。
据悉，2018年以来，长租公寓行业“爆雷”不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连爆出资金链问题。截至目前，已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。其中，乐伽公寓的关停，导致南京、苏州、合肥等地不少房东、房客蒙受损失，引发外界较多关注。
财经评论员严跃进点评称，长租公寓资金压力增大，也说明经营预期和市场反应是不一致的，股权转让某种程度上也是为了防范亏损扩大，这也使得后续长租公寓企业需要更加注重房源管理和资金风险。
从资本宠儿到资本困局
长租公寓最初被大众所广泛认知，来自于资本的助力。2014年，小米集团创始人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+（优家）国际青年公寓，引发媒体和社会各界人士的热议和实地探访，YOU+迅速蹿红。
从2015年开始，在红利政策的导向下，房企、国内酒店管理公司、资本、房地产经纪公司等也嗅到了契机，纷纷加入其中，长租公寓热度持续上升。
根据迈点研究院报告测算，截至2017年底，国内重点城市集中式品牌长租公寓门店约为2000家，房间数约为16万间。但报告也指出，国内公寓市场中，服务式公寓市场规模尚不及10%，而分散式长租公寓占比则近8成。
由于分散式长租公寓获取物业门槛相对更低，对于交通及地理位置的要求较宽松，因此整体规模上，分散式长租公寓发展更为迅速。一时间，市场上分散式长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，包括蛋壳、自如、青客、包租婆、优客逸家、魔飞等。
青客在2012年成立于上海，是国内较早一批长租公寓玩家。其定位为白领公寓租赁，并提出“要为1000万青年人提供住房”的目标。入局以来，青客从未停下积极扩张的步伐，从最初仅运营上海地区的不足1000套房源，到2018年底，青客已运营房源近10万间，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。快速扩张需要资金的支持。天眼查显示，截至目前，青客公寓已完成了4轮融资。2012年6月，青客获得纽信创投天使投资；2014年9月，获达晨创投的A轮融资；2015年6月，完成由赛富投资基金和老股东纽信创投的1.8亿元B轮融资；2018年4月，青客再宣布完成数千万美元的C轮融资，由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。
尽管如此，青客依然深陷长期亏损的境地。其招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓的营业收入为8.979亿元，处于亏损状态，净亏损额为3.73亿元。在2017年及2018财年，净亏损数字分别为2.45亿元和4.99亿元。
实际上，青客之外，行业中不少中小规模长租公寓更是难上加难。
2018年以来，随着长租公寓行业深陷甲醛门、租房贷等风波，行业暴雷事件不断。根据同策研究院统计，从2017年2月至2019年3月，长租公寓“阵亡”名单就有20家，其中包括杭州鼎家、北京昊园恒业、上海寓见、国安家、长沙咖菲猫公寓等。
“高进低出”破坏行业整体信用
据了解，在此次资金链出现问题的公寓机构中，跟乐伽公寓一样，也存在“高进低出”的做法。
所谓“高进低出”模式，即以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金为半年，甚至一年。如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客因便宜，便选择半年租甚至一年租。
“‘高进低出’模式正破坏着行业整体信用。”房东东创始人全雳指出，“高进低出”与租金贷一样，是典型的利用资金池，运营长租公寓的做法。这一模式，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，最终会导致房东、租客严重损失。
此外，悦如公寓则是另一种模式。赚取差价为盈利的模式也存在风险，随着房租的下跌，发展空间越来越小。悦如公寓也称无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，最终只能出售公司。
全雳进一步强调，目前租赁行业还缺乏法律化的约束，也没有押金保障制度，或担保金制度。这也就意味着，企业倒闭了，对租客、房东而言，还缺乏相关保障。因此，全雳呼吁，“必须对这个行业里的黑中介和黑二房东，进行严惩。”
在业内看来，现阶段，缺少对公寓经营者约束力，是行业滋生不良企业的主要原因。北京房地产中介行业协会赵庆祥建议，“尽快出台住房租赁条例，租赁行业必须通过立法建立准入门槛。”
作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，到目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，长租公寓只能靠外部输血，不断融资，尤其是在急于扩张规模的起步和发展阶段。
全雳认为，从整个行业融资环境来看，只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐，而中小公寓几乎无缘融资，对于缺少持续竞争力的中小公寓而言，选择股权转让或退出，反而是更合适的选择。
行业进入洗牌期
从资本疯狂涌入到行业公司暴雷、跑路、资金链断裂，长租公寓行业追逐规模的速度也在逐渐放缓，行业正式进入洗牌阶段。除了被行业淘汰者，今年以来更有玩家宣布主动退出。5月，诗朗绿色集团正式宣布，计划剥离总亏损达到2.34亿元的长租公寓业务；6月，远洋集团也宣布剥离长租公寓业务，该业务经营时间还不足三年。
前贝壳研究院院长杨现领在一次会议上表示，“两年前开会的时候，很多企业家、兄弟是某某公寓的创始人、CEO，今年很多不在了”。
随着行业进入深水区，各大运营商不得不正视摆在面前最大的问题——盈利难。
华菁证券的一份长租公寓行业研究报告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但现实情况是，多数长租公寓企业的拿房成本加上装修成本已达80%。
克而瑞研究员房玲曾算了一笔账，以青客为例，截至2019年上半年，青客的可出租房间数为96854间，每间的平均月租金为1149元，租金价差为25%。若按此计算，青客每间房每月的价差仅为287元，期间每间房的装修成本为1.47万元（2018财年为1.98万元）。这也意味着，青客需要4-5年才能覆盖装修成本，这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。此前青客公寓创始人金光杰曾表示，拥有公寓12万间才是青客的盈亏平衡点。
截至目前，即使像自如、蛋壳这样的头部企业，也仍未实现盈利。运营重、成本高、盈利空间小，在这些问题之下，贝壳研究院分析，未来，真正决定企业能否在竞争中活下来的并不是资本的加持，而是企业的持续运营的能力。
虽然长租公寓正在遭遇困境，但是前景依然可期。
根据CIC报告显示，中国租赁人口约2.4亿，2018年租赁市场规模达220亿美元，2024年预计达到447亿美元。同时，截止2018年12月31日，中国品牌长租公寓的渗透率仅有1.8%，美国的渗透率为46%，德国为35%，中国远低于发达国家水平。这也意味着，中国有超过98%的租赁市场仍掌握在个人房东手里。
随着产业互联网思维对于经营发挥关键性作用，租赁市场也有望从C2C的粗放局面进入到以商业利益为基础、客户服务为基石的B2C生态链中。
但从长远来看，在各行业求快的今天，更需要回归理性。“长租公寓最关键是做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡”，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，“杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。”
