中华建设网讯 10月8日，将是新旧房贷利率的切换时点。据央行要求，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。目前距离“换锚”时间不到一个月， 已有超过13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，明确了“新版”房贷利率浮动下限。
8月25日，中国人民银行公告〔2019〕第16号明确，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，这也被市场称作房贷利率“换锚”。10月8日起，“换锚”后的“新版”房贷利率也将正式启用。
与改革前水平大体一致
“执行这一浮动下限后，10月8日后，北京的房贷利率水平与改革前大体一致。”一位国有大行房贷处负责人表示，改革之前，北京首套房利率为基准利率（4.9%）上浮10%，二套房上浮20%。
按照8月25日首次公布的5年期LPR4.85%的水平计算，北京房贷利率“换锚”后的利率下限为：首套房利率不低于LPR+55个基点，二套房不低于LPR+105个基点。按8月20日首次公布的5年期以上LPR计算，北京地区“新版”房贷浮动下限将为首套房5.4%、二套房5.9%。该水平与北京市当前主要银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。
目前，江苏南京、苏州两地的“新版”房贷利率也已出炉。一家国有大行工作人员介绍，该行南京地区首套房利率为在LPR基础上加80个基点，二套房加105个基点；苏州首套房至少加120个基点，二套房加150个基点。相比之下，在改革之前，苏州首套房贷款利率为基准利率上浮25%，二套房为上浮30%，“换锚”之后，总体上与之前大致相当。在深圳，招商银行首套房利率为LPR基础上加30个基点，二套房加60个基点。
值得注意的是，不论是央行要求的加点底线，还是地方确定的加点下限，都不是一成不变的。未来还将根据房地产市场供需变化和LPR波动情况，对个人住房贷款利率的加点下限进行调整。
多家银行暂未收到通知
央行今年第16号公告要求，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房贷利率不得低于相应期限LPR报价加60个基点。不过，这是全国统一的最低要求，具体还要看各地不同银行最后的定价。
也就是说，个人住房贷款利率除了要参考LPR，还要同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素制约。
据统计，截至目前，已经有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限。其中，北京已经明确，首套房贷利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房贷利率不低于105个基点。广州方面，从多家大中型银行了解到，暂未收到LPR加点下限的进一步通知。
资深按揭专家郑大源表示，预计9月下旬各家银行会出台执行的细节，有申请按揭贷款需求的客户，可以尽量先观望，到时候才决定在10月8日之前申请还是10月8日之后申请。
融360大数据研究院近日公布的数据显示，其监测的35个城市共533家银行分(支)行中，除停贷银行外，目前共有19家银行首套房贷利率水平仍低于4.85%，116家银行的二套房贷利率水平低于5.45%。这意味着房贷新政实施后，这些银行将要上调房贷利率水平以达到监管要求。
接下来，房贷利率下降的可能性不大。融360大数据研究院分析师李万赋认为，近期，央行降低存款准备金率，将带来银行融资成本的下降。但不管是降准措施，还是LPR新报价机制的推出，最终都是期望通过银行传导可以降低贷款实际利率。政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段，而且监管层对资金围堵力度之大，违规检查之严的程度远超以往。
利率调整因城施策
目前市场普遍预期，未来LPR会有一定程度的向下浮动空间，这是否意味着房贷利率也会一路走低？
相关人士认为，如果LPR调整了但加点水平保持不变，那么房贷利率确实有可能发生变化。但他同时强调，当前房地产调控强调因城施策，各地的供需状况有所区别，当地的市场利率定价自律机制在房贷利率定价中会发挥重要作用。
比如说，若个别城市因为LPR调整导致房贷利率变化，进而使得当地房地产市场供需矛盾突出，那么，就会对当地的市场利率进行指导，也有可能利率下限会调整得相对频繁，如一两个月就调整一次，以保持当地房地产市场的基本稳定。
今年8月20日，在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，央行副行长刘国强就表示，“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。
对于大家普遍关心的存量房贷利率如何“换锚”的问题。目前，按照人民银行公告[2019]第16号要求，存量贷款的利率仍按原合同约定执行。但据相关人士表示，存量贷款“换锚”相关政策正在研究中，但有一个基本原则——保护借贷双方的合法权益。
