客服热线：
手机版
二维码
中华建设网讯（记者 马金言）楼顶漏水，屡修不好；高层楼外墙墙皮脱落，砸在院内汽车上；小区消防栓里没有水，一旦发生火灾，非常危险……
小区房屋需要维修，钱要谁来出？其实是有专项资金的，业主买房子时都要交一笔钱，叫住宅专项维修资金。但这笔专项资金“不好用”“没用好”也是个老问题，常导致群众诉求难以得到满足，制度设计初衷无法实现，甚至引发一些矛盾纠纷。
数额少，续交难
建于1998年的上海市黄浦区复兴苑小区，曾由于维修资金不足，各种公共设施严重老化，且存在安全隐患，4台客运电梯、2台货运电梯长期处于超期服役状态。后来，社区居委会、业委会、物业公司成立专项小组，通过居民众筹补足138万元维修资金缺口，解决了电梯更换问题。
如今，我国进入“中年维修期”的住房逐渐增多，房屋集中老化风险加剧。据住房城乡建设部科技与产业化发展中心数据，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%。这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，且该比例还将不断增加。“房屋公共设施设备的维修和更新需求日渐增多，部分小区维修资金不足问题日益凸显。”易居房地产研究院副院长严跃进说。
根据原建设部和财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
面对这些突出矛盾和问题，需要提升城市精细化管理水平，完善制度机制；需要拿出敢于担当的勇气、善于作为的智慧，持续推动改革，理顺各方面关系，最大限度发挥维修资金的效用。要解决问题，首先得找到症结。
多地基层干部感慨：“让业主掏钱的工作实在太难了，连物业费都很难交齐，更何况维修资金。”居民为何不愿意续交？记者走访多个老旧小区发现，居民的顾虑多集中于“以前的维修资金花哪了”“我交了钱别人不交怎么办”“交钱后怎么确保资金会合理使用”等。
使用门槛高，挪用现象时有发生
业主共有资金是全体业主的共同财产，每一笔账目理应遵循“取之于业主，用之于业主”的原则。然而在不少小区，这笔与全体业主息息相关的共有资金却“剪不断、理还乱”。一些业主直呼：“物业公司收了那么多的车位租金和广告费，为什么一维修就没钱？”对此，记者走访了多个小区，并采访了专家学者。
记者调查了解到，部分地区维修资金收费程序不够规范，允许由开发商或物业服务企业代收首期归集款，给后期违规挪用提供了空间。此外，一些地方的物业管理规定均允许，当出现电梯故障、火灾、外墙脱落等紧急情况时，物业服务企业或业委会可“先斩后奏”，立即采取应急防范措施。
一些物业公司等滥用紧急程序，甚至伪造业主决策文件套取维修资金的情况也时有发生。南京市江宁区某小区曾在业主不知情的情况下挪用1600万元维修资金进行消防改造；长沙市某小区物业公司长期伪造业主签字，私自动用维修资金。
“我们也看到不少地方进行了一些有益探索，比如，有的简化维修资金申请使用流程，提升使用率；有的在线上“晒账本”让群众了解维修资金的使用管理情况；有的引入第三方机构，对维修资金的使用情况进行监督，防范滥用套取风险。但是，这些创新探索与群众需求还有不小距离，形成全国性可推广经验也略显不足。呼吁相关部门正视问题，下定解决问题的决心，把与维修资金相关的各类问题都摆出来，同时充分了解需求、广泛听取意见，敢于动真碰硬，实实在在解决问题，为群众营造良好的居住环境，让大家住得安心、住得安全。”业内专家表示。
多渠道筹集，提升使用效率
业内专家呼吁，针对维修资金续交难、使用难等问题，进一步完善相关制度，实现多渠道筹集、严格监管，提升维修资金使用效率，充分发挥维修资金保障功能。
首先，要多渠道补充账户资金。
近年来，多地探索将小区停车费、广告费等公共收益用于补充维修资金。如浙江宁波、江苏徐州等地引导小区业委会将物业共用部位、共用设施设备等产生的公共收益用来补充维修资金。
一些地方出台措施抓好维修资金的筹集、续交。
近期，天津市要求，已完成老旧小区改造但未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会应当组织筹集专项维修资金。
湖南长沙市新修改的物业专项维修资金管理办法规定，续交的物业专项维修资金可以一次性缴存，也可以随物业管理费逐月缴存。
其次，优化操作流程，破解“钱不好用”难题。
湖南株洲市发布物业专项维修资金统筹账户购买电梯维修保险改革试点操作流程，试点最快7个工作日内完成整个流程；同时，在维修资金使用中引入商业保险机制等。
上海市物业管理事务中心有关负责人表示，维修资金的使用应以便民利民为原则，优化流程，提升效率。
目前，上海正在试点推行业主线上参与表决，提升表决便利性；同时，积极探索推进维修资金预算使用年度计划试点工作，力求实现“多事一议、简化表决、公开透明”。
针对部分地区目前存在的维修资金管理漏洞问题，北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏建议，建立更加规范的维修资金管理和使用制度，引进第三方审计，对资金使用情况开展全过程评价，并加大对相关违法犯罪行为的打击力度。
“房子和人一样，会‘变老’，会‘生病’，需要保护和维修。维修资金对保证房屋安全、提高居住品质是非常必要的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，应提高居民对维修资金作用的认识，业委会、物业应和业主进行持续、公开透明的沟通，而不是收钱的时候再去沟通。
