中华建设网讯 物业费究竟是服务费,还是奖励打赏小费?
物业费是小区物业正常运转的重要保障,而“收取难”则是某些企业面临的一大难题。不能及时收取物业费,企业便难以提供优质服务;没有享受到应有的服务,业主则拒绝交纳物业费……如此一来,便导致部分小区物业管理容易陷入“服务差——管理费收缴率低——服务更差”的恶性循环。
物业费是小区物业正常运转的重要保障,而“收取难”则是某些企业面临的一大难题。不能及时收取物业费,企业便难以提供优质服务;没有享受到应有的服务,业主则拒绝交纳物业费……如此一来,便导致部分小区物业管理容易陷入“服务差——管理费收缴率低——服务更差”的恶性循环。
若不满意服务,业主是否拥有拒缴管理费的权利?
需明确的是,物业服务收费,是物业企业按服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序,向业主收取的费用。简而言之,是业主与物业公司之间,基于合同约定的一种支付义务,用以保障整个小区公共设施的维护及日常管理服务,并不仅为满足某位业主个人要求存在。
通常情况下,“服务不到位”不能等同于“未提供服务”,服务存在瑕疵可以要求整改,享受了服务却不缴费就是违约。在法律层面上说,物业服务公司服务质量不合格属于一般违约,而非完全不履行,因此,业主不能以拒交物业费的形式错误地行使抗辩权。况且,对物业服务是否满意,取决于个人主观认知,不能因为个别业主的感受,而在个案中免除其物业费支付责任。
以“不满意”为借口逃避履行义务,还自诩是“正义公平”“替天行道”,既是对公共秩序的挑战,又是对公正公理的曲解。
值得注意的是,物业服务合同作为长期继续性合同,具有长期性和多样性的特点,暂时的状态不能反映真实的物业服务水平,业主不能以物业服务中的瑕疵而否认所有物业服务,换言之,物业费是业主购买服务后理应按时支付的费用,而非收到好评后的“奖励打赏金”。
然而,拒缴行为的背后往往有着复杂的原因,我们不能简单地将其归咎于某一方。
从物业公司角度来看,“服务质量不高”是业主拒缴物业费的主要原因之一。一些物业公司管理不到位,对业主的服务态度冷漠,物业维修不及时、公共区域卫生状况差、安全措施缺失等,这些都会让业主感到物业费没有得到应有的价值回报,从而产生拒缴心理。
从另一方面来看,业主自身的认知偏差也不容忽视。部分业主可能因为对物业服务的认识不足或误解,而选择拒缴物业费。或有部分业主可能认为自己并未使用某些服务项目,因而不愿为此付费,亦或是对物业费的收费标准持有异议。此外,一些业主可能对物业公司的信任度较低,担心缴费后无法得到相应的服务。
虽然在法律上,业主需要按时缴纳物业费,但并不代表物业公司能够就此“摆烂”。最近引发网友热议的“上海最大居民小区业委会‘炒掉’物业公司”正是一个警告,它表明物业公司服务某个小区,不是“长期饭票”。如果服务不能赢得业主的认同,就有被“炒掉”的风险,而市场会让提供优质服务的公司胜出,继而淘汰“躺平”物业,最终实现业主和物业公司的双赢。
作为业主来讲,其固然有“差评自由”,但不应成为逃避履行应尽义务的借口,“物业费”并非“好评返现”的奖励打赏小费。实际上,“以物业费拿捏服务方”是对公平交易市场秩序的一种扰乱,长此以往来看,也是对己方权益的隐性侵害。
在面对挑战和不快时,业主还需选择正确的方法表达自己的情绪,并寻求有效的解决方案,才是走向问题解决的明智之举。对物业服务不满意时,应采取合理、合法的方式表达诉求,如通过业主大会或业主委员会来表达自己的意见和需求,业主大会可以提出续聘或解聘物业服务企业的议案,并按照业主大会议事规则的程序形成决议;或根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》第四十八条等相关条例,采取向人民法院、房地产行政主管部门投诉或起诉物业的不负责任行为,要求物业公司承担相应的法律责任。(作者 王丹妮 )