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中华建设网讯（记者 李孟）日前，上海市房管局发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》（以下简称《规定》），对全市住宅物业管理区域内维修资金的归集、使用和管理进行了明确。
《规定》显示，商品住宅组建业主大会后，由业委会召开业主大会会议选择维修资金账户开户银行，业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金，决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额。新规自今年10月1日起施行，有效期至2029年6月30日。
上海市房管局相关负责人表示，此次发布是为了明确房管部门、物业中心各单位承担住宅维修资金和公共收益相关工作的具体职责，完善业主大会账户的开户行选择、账户的开立、账户的变更及账户的注销等流程，新增商品住宅业主大会账户资金管理模式。
实际上，随着我国城市化进程的不断推进，大量住宅区逐渐步入“老龄化”阶段。这些老旧住宅不仅面临着外观上的陈旧，更存在着诸多安全隐患。为了确保居民的生命财产安全，维护住宅的正常使用功能，合理使用住宅维修资金显得尤为重要。
住宅老化主要体现在以下几个方面：建筑结构的老化，包括墙体裂缝、楼板下沉等；设备设施的磨损，如电梯、管道、消防设施等；公共区域环境的退化，比如绿化带、道路、停车场等。这些问题如果不及时解决，不仅会影响居住体验，还可能引发安全事故。
如何看待维修基金？主要从 3个角度看维修基金：存在哪、谁在管、怎么用？
存在哪？
每个小区的维修基金都存在银行专户里，以物业管理区域或单元楼幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。也就是说，购房者在收房缴纳维修基金的同时，所购买的房子也对应在银行设了一个维修基金分账户。
财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》是 2008 年 2 月 1 日起施行的。之前，各地已经有了商品房维修基金、公房维修基金等类似的项目，所以对于近 20 年商品房时代所建的小区，并不普遍存在房屋养老资金缺位的问题。
谁在管？
依据维修基金的设立和出资原则，它是归业主所有的公共基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
业主大会或业委会成立之后，可以在银行开设维修基金专户，通知所在地区的住房主管部门把钱转到专户。但实际情况是大多数小区没有成立业委会，维修基金由当地住房主管部门管理。成立业委会的小区如果不主动申请，维修基金也仍由住房主管部门管理。
动用维修基金，有两个必要程序：一是征得三分之二以上业主或业委会的表决同意，二是住房主管部门的审核同意。这里说的动用，既包括支出资金用于小区维修、改造，也包括投资购买国债。
这两个条件的存在，一方面有效防止了物业公司、房地产开发商违规挪用维修基金，另一方面也降低了维修基金的使用效率。
怎么用？
为什么维修基金用不起来？一是因为房龄 20 年左右的商品房还没到大规模维修、更新的阶段；二是上边提到的，很多小区没有成立业主大会或业委会。
上海这一举措，可以说将维修基金的“钱袋子”掌握到了业主手里，赋予了物业服务企业和业主委员会直接使用一定额度维修资金的权利，简化了维修资金使用的审批流程，提高了应急维修的响应速度。此项政策的出台，体现了政府对于改善老旧住宅区居住条件的决心，同时也强化了业主在维修资金管理中的主体地位。通过增强透明度和灵活性，新规有望促进维修资金的有效使用，减少因资金滞留而造成的住宅安全隐患。可以预见的是，随着政策的落地，上海市的老旧住宅区将迎来一次全面提升，居民的居住环境也将得到显著改善。
