郁亮曾经说过，冬天来的时候谁都冷。

新世界发展8月30日公告称，预计截至6月30日的2024财年，公司股东应占亏损在190亿港元至200亿港元。

这么大的亏损额，在新世界的历史上相当罕见。主要原则是：物业重估出或耗损亏损，金额在85亿港元至95亿港元；售新创建集团有限公司股份所导致的82.5亿港元一次性非现金亏损；高利率及人民币贬值等因素。

如果仅考虑公司的主营业务，新世界还是盈利的，其核心经营溢利将介于65亿港元至69亿港元，但同比下降18%至23%。

新世界并非第一家亏损的香港地产商。尤其是今年上半年，港资房地产经营情况在恶化。

香港置地今年上半年归母净利润亏损8.3亿美元，亏损进一步扩大；九龙仓置业上半年股东应占溢利亏损10.52亿港元，同比下滑158.28%；恒基兆业上半年亏损6900万港元，比去年上半年1800万港元亏损额的3倍多。

即使没有亏损的，业绩几乎都在下降。

“老大哥”长实集团上半年收入220.08亿港元，同比下降10.55%；股东应占溢利86.03亿港元，同比下降16.7%。

恒隆地产上半年营业收入虽然实现了16.7%的增长至61亿港元，但净利润大跌56%至10.6亿港元。太古地产上半年股东应占溢利17.96亿港元，同比减少19%。

这些香港地产商，绝大部分都在内地开发或持有物业。有的公司，内地营收占比超过一半。

不得不说，这些港资房企还是很抗打的。即使在内地开发商叫苦连天的2023年，九龙仓置业、恒隆地产、太古地产、恒基地产，当年也分别实现净利润46.44亿港元、45.96亿港元、27.51亿港元和97.78亿港元。

但到了2024年，他们也扛不住了。“想你的风，来到了东方之珠”。内地房地产的大面积高强度寒潮，终于让他们得了重感冒，甚至是轻微中风。

目前港资房企高额亏损、业绩大范围下滑的情况，可能是亚洲危机以来最严重的。这些公司不是以“稳健”著称么，为啥也沦落在这个地步？

第一，中国房地产市场的调整太过惨烈。

太古集团的历史超过200年，经历了多少轮的经济周期，看惯了地产风雨，这一次中国房地产的调整时间和幅度恐怕也让它有些吃惊。

内地楼市的调整，香港楼市也在调整。香港地产商难以独善其身。

第二，房地产调整叠加经济下行。

经济下行的表现，所有市场化企业都有切身体会，无须描述；商务人士有切身体会，比如机场客流，与2019年相比；普通老百姓也有切身体会，比如在商场、餐馆。

今年上半年，北京规上以上餐饮企业利润骤降88.8%，利润总额只有区区1.8亿元。

央行原行长易纲9月6日在外滩金融峰会上表示，我国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上。这是金融权威专家首次公开提醒我国经济存在通缩风险。

通缩意味着什么，以及它给市场主体带来怎样的挑战，大家可以自行搜索。

第三，商用物业的压力前所未有。

香港地产商持有大比例的商场、酒店、写字楼。近两年空置率的上升和租金的下降，直接影响了它们的营收和利润。以北京和香港为例。

戴德梁行发布的《北京写字楼市场2024年第二季度》的报告显示，二季度北京甲级写字楼市场租金环比下降3.9%，同比下降11.7%；五大核心商圈（包括CBD、金融街、燕莎、东二环、中关村）的租金环比下降3.8%，同比下降10.5%。二季度五大核心商圈的空置率为12.4%，新型商圈的空置率则高达27.9%。

量联行发布的《香港地产市场观察》显示，6月香港甲级写字楼空置率升至13.6%，其中中环和港岛东的空置率分别升至12.1%和13.4%，尖沙咀和九龙东的空置率分别下跌0.4%和0.2%。

据第一太平戴维斯近日发表的香港零售租赁市场报告，7月香港核心街铺租金环比已下降1.8%，主要购物中心租金下跌3.4%。预测今年香港核心街铺和优质购物中心的租金将下降5%～10%。

这导致上半年恒隆地产位于香港岛办公楼组合收入大幅下跌约14%。其他公司也大致如此。

第四，港企亏损主要来自物业重估减值。

地产商的投资物业，主要包括自持物业。上市公司持有的商业、酒店、办公楼等，会在财务报告期内按照公允市值波动进行重新估值。其净值差额计入当期损益，反映投资物业资产质量与资产价值回报状况。

物业重估价值上升，反映在上市公司的财务财报上，业绩也就水涨船高；物业重估价值下跌，上市公司的净利润就下滑。

香港地产商持有物业数量较大，重估价值的波动，对其业绩影响就比较大。仔细研究它们上半年的报表，利润亏损主要来自于物业重估减值。

开头提到的新世界就是典型代表。上半年亏损190亿港元至200亿港元，但核心经营业务还是盈利的（65亿港元至69亿港元），原因就在于物业重估减值。

第五，香港地产商的亏损，风险完全可控。

香港主要地产商业绩下滑，甚至亏损，是不是意味着它们中间的一家或数家，也会走向爆雷？

暂时没有这个迹象。只有一个理由：负债率不高。

新世界发展算是负债率比较高的港企。2021财政年度新世界的净负债率是35.6%，2022财政年度增长到43.2%，2023财政年度（2023年6月底）再升至48.7%，2023年底为49.9%。该公司的降杠杆目标是到2024年中期，净负债率减至40%以下，目前看有难度，但也在可控范围内。

长实集团2019-2023年负债率在21%-30%之间，新鸿基地产2019-2023年负债率在24%-26%之间。今年6月底，长实的负债率已经降到5.5%了。

内地爆雷房企，一个重要因素就是负债率偏高。要降到50%以下，还有很长的路要走。

香港地产商的日子也比较难。但没必要过度唱衰，它们远没有到爆雷的地步。

长实集团主席兼董事总经理李泽钜表示，“我不敢赌香港市场太差，过去的历史都让我们知道，赌香港长期差的都是错的。”

李泽钜还说：“香港在过去数十年经历了多个经济周期，而每次赚钱最多的人都是在大多数人看淡的时候入市。”

在大多数人看淡的时候入市，这句话也适用于内地市场。就看你敢不敢了。（作者 攸克）