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中华建设网讯 （记者 阎秋） 在8月23日国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国强调，要加快构建房地产发展新模式，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。
据了解，房屋养老金制度是为了应对日益严重的住房老化带来的安全隐患，确保房屋安全而提出的一项制度性安排。这一制度的目的是为房屋提供全生命周期的安全保障，特别是在房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，用于日常维修以外的大、中修以及更新改造的资金。
房屋养老金制度的试点推进是一项重大的民生工程，不仅关系到广大居民的居住品质和安全，也对房地产市场的稳定和可持续发展具有深远意义。
为什么要设立房屋养老金制度？
当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造，主要使用的是住宅专项维修资金，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限。据上海市房地产科学研究院一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过 1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。
目前，我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%，随着房龄增长，老旧住房的占比持续攀升，出现了诸如外墙脱落、管线老化等问题。需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，但是，现有维修资金不足。目前，中国存量住房的维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金。但这些资金往往不足以满足日益增长的维修需求，特别是在房屋及其附属设施设备老化速度加快的情况下，亟需增量资金入场。
通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。
推进房屋养老金制度，房屋养老金的资金来源是关键。
董建国指出，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
公共账户的资金来源，成为各界关注的焦点。房屋养老金的资金来源或有业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余等方式。按一定比例计提项目土地出让金，维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等，或是重要探索方向。
其中，以业主缴存为主的资金来源方面，根据2007年制定的《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。未出售的物业，由建设单位交存。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由政府建设主管部门会同同级财政部门制定。
在财政补贴方面，宁波提供了一个样本。2023年4月1日，宁波新版“房屋养老金”管理办法出台，规定了物业专项维修资金的设立、存储、使用范围、方式和程序、监督管理等内容。其中，对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法为：按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，预计房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。
