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议价空间不断缩小
“老破小”曾经在北京市场一枝独秀，它们要么总价低、门槛低，是新北京人的首选，可以满足他们寻找一个落脚点的愿望；要么傍身重点教育资源，家长们可以用最低的成本为孩子投下一套未来。
“在2023年6月，我们所处区域的那些‘老破小’房源，其单价最高还能卖到10万元/平方米，然而在此之后，价格就呈现出持续下滑的趋势，到了2024年初，这些房子的价格已经跌至7万元/平方米，而且即便价格如此之低，也难以吸引购房者前来购买。”北京某头部房产中介天宁寺片区经纪人李健（化名）表示。
博弈的另一方，卖房业主也在很长一段时间饱受煎熬。在他们口中，选择放弃挂牌出售，似乎是他们在市场压力下的最后一份坚持。不少拥有“老破小”的二手房业主向北京商报记者坦言，挂牌半年少有带看是常态，价格有所退让，吸引的购房者仍寥寥无几。房产经纪人让他们采取“大折扣”的降价方式出售，但经过降价后的售价与他们内心的期望相去甚远，无法接受这样的落差。
6月26日，期待已久的北京楼市新政终于落地。下调首付比例最低至20%、商贷5年期以上降至3.5%、北京市户籍多子女家庭买二套房个贷算首套……购房者的观望情绪得到缓解。
“最为明显的变化，近期成交的几套‘老破小’可谈价格空间逐渐缩小。”北京西城槐柏片区某头部房产中介经纪人王尚表示，槐柏片区位于北京二环里，因为单价高、楼龄大、小区环境较差等因素，在之前一段时间里销量并不好，咨询的客户也不是很多。但随着首付比例降低、房贷利率的下调，此前持观望态度的购房者入市，供需发生变化，使得部分房源价格幅度有所回升。
对于这种变化，天宁寺片区另一位经纪人王强也表示认同。王强称，在“6·26”新政之前，成功签约的“老破小”房源降价幅度都比较大，例如一套70平方米原价700万元的房源，想要成功售出，平均下来要降120万—150万元，这还是在挂牌价已经调整过一轮的基础上。从价格幅度上看，均价从10万元/平方米降至约7.8万元/平方米，幅度达22%，户型、朝向不好的房源降价幅度要更大。“随着新政的落地，最近成功签约的几套房源，降价幅度已压缩至90万元左右，如果放在新政之前，这是很难能够成交的。”
200万—300万元二手房率先回暖
近期调查发现，随着北京“6·26”新政的落地，政策效果已有所显现。总价段800万元以上的二手房，成交增幅尚未出现明显变化，但总价500万元以内的二手房，尤其是200万—300万元的二手房，也就是大家俗称的“老破小”成交明显放大。
据多位一线中介人员透露，很多“老破小”二手房的挂牌单价比一年前降低了20%，且超八成房源以挂牌价的9折成交，目前市场确实出现了一些触底的迹象。“总价低意味着成本也低，购房者‘抄底’，总是屡见不鲜。”
此外，新政落地后，市场逐步趋稳，购房者的信心也在逐渐增强，刚需客开始敢于出手，而“老破小”房源的低总价特性，恰好为他们提供了上车的机会。
二手房“老破小”的复苏，背后也绕不开分化二字。从趋势上看，“老破小”在整个市场的带动下有所回升，但调查发现，五环外的二手房市场走量还是以改善大户型偏多，“老破小”的复苏也多集中于中心区域。
在谈及咨询哪种房源最受关注时，位于八角片区的北京某头部房产中介经纪人葛斌告诉记者，八角片区位于五环外，在交通和教育资源上不及市中心，刚需客户咨询“老破小”的房源也有，主要以在石景山工作的人群居多。但是相比于改善型住房需求的客户还是偏少，变化并不是很明显。
市场的变化，从局部走向整体，再由整体覆盖局部。通过国家统计局发布的2024年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况可以看到，北京二手房价迎来今年首次转涨，环比涨幅为0.2%。
5月17日，央行、金融监管总局接连发布三条政策，宣布降低贷款首付比，首套房首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%；取消房贷利率下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
自央行“5·17”新政发布后，二手房市场持续回暖，二手房交易量逐步提高，5、6月两个月，北京二手房网签量分别以13383套和14987套重新站上“荣枯线”，呈现稳增长趋势。截至7月21日，北京二手房住宅网签量为9835套，相比6月同期8707套增长幅度达13%。
“老破小”的价值
在过去的很长一段时间，“老破小”由于其结构老化、小区环境差等问题饱受诟病。但随着二手房市场的调整，楼市政策的优化，“老破小”总价低的优势再次被放大。“它们虽然年代久远，但往往位于城市的核心地段，交通便利，生活配套齐全，这样的地理优势是许多新房源无法比拟的。”李健称。
王尚举例说，槐柏片区便是典型的代表。这一区域内，居民们可以便捷地选择地铁1号线、2号线和7号线三条线路，实现快速出行。同时，周边教育、医疗资源完备，辅以众多的超市和饭店，足以满足居民日常生活的各种需求。在楼市繁荣时期，槐柏片区的均价曾高达10万元/平方米，令众多刚需客户望而却步。然而，随着市场的调整，目前的单价已普遍下降了2万—3万元，进入了更为合理的价位区间，且下跌趋势已有所减缓。这无疑增强了那些关注子女教育和医疗配套的刚需客户的购房意愿。
对于工作多年、手头已有一定积蓄的上班族而言，“老破小”无疑是一个极具吸引力的选择。据北京朝阳潘家园片区某头部房产中介经纪人刘冉介绍，潘家园片区成为在国贸上班的白领们的首选购房区域。凭借地铁10号线潘家园站的便捷，只需15分钟即可到达国贸，极大节省了通勤时间。目前，这里的房价也显得相当亲民，如一室一厅40平方米的小户型房源，总价仅需162万元，单价尚不足4万元。对于希望在北京稳定过渡的年轻人来说，是一个不错的选择。
然而，也有些二手房中介经纪人对此持保留态度。北京十里河片区某头部房产中介经纪人李亮（化名）表示，由于楼龄较大，“老破小”这些房产的水电线路、排水系统、供暖设施等可能已经出现严重老化，给后续的装修和使用带来诸多不便。特别是对于多子女家庭来说，60平方米的小两居户型，随着孩子的成长，未来很可能需要再次换房。因此，在购买“老破小”房产时，购房者需要充分考虑自身未来需求，做好长远规划。
