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6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住房和城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
接受中国经济时报记者采访的专家表示，通过收购市场未售新房来改建保障性住房，有利于加快保障性住房供给和推动存量商品房去库存，缓解房地产开发企业的资金压力。未来保障性住房体系有望更具“普惠”性质，对青年人、新市民等重点群体的覆盖也将进一步扩展和强化。
收购市场未售新房作保障房有四大好处
住房和城乡建设部表示，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。
中房集团原董事长孟晓苏在接受中国经济时报记者采访时表示，促进房地产市场平稳健康发展，要实现“有效市场与有为政府的结合”，倘若在房地产市场调节不灵或不佳的情况下，政府要积极作为，避免市场继续下滑。现在大城市有很多家庭的孩子成年了，无论是独立生活，还是结婚都需要房子，而对于刚刚进入社会的年轻人来说，买商品房还是很难，如果大规模建设保障性住房能惠及普通家庭，既能解决民生问题，又能解决经济问题，可谓“两全其美”。
中指研究院市场研究总监陈文静对中国经济时报记者表示，通过收购市场未售新房来改作保障性住房，有以下四大好处：第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。第三，多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟在接受中国经济时报记者采访时表示，当前房地产市场供求关系已经发生重大变化，行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化，由总量扩张转为存量上的改造、去库存、消化和增量上的提质、调整、优化相结合。
相应地，房地产调控思路也要转向深入理解供求关系变化，更为重视“一城一策”、因城施策、因地制宜，统筹考虑增量和存量问题，做好系统性谋划、供需平衡，使保障性住房等“三大工程”建设和房地产政策优化调整结合在一起，成为推动优化房地产行业结构、构建房地产发展新模式的新起点、新抓手、新动能。
4月30日召开的中共中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。6月7日召开的国务院常务会议强调，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。
陈文静表示，中国人民银行于6月12日已经召开保障性住房再贷款工作推进会，从金融端加快推动保障性住房再贷款落地。住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，继续落实中央会议精神，落实“去库存”导向，多部门协同推进，有利于相关举措尽快落地，助力化解房地产风险。
庞溟认为，未来我国“市场+保障”双轮驱动的住房格局将更加完善，保障性住房建设的战略重要性将进一步提升。相较于过去以“济贫”为主并面向低收入、困难人群的公租房、廉租房等传统保障房体系，未来保障性住房体系有望更具“普惠”性质，对青年人、新市民等重点群体的覆盖面进一步扩展和强化。
建议加大保障房供应并实行新一轮房改
今年二季度以来，广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。
多数城市公告中对房源基本条件提出要求，如房源单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等，部分城市要求房源满足一定车位配比、可实现封闭管理、可拎包入住等条件。对于期房项目，杭州临安提出期房需提供商品房预售许可证，需由供应商出具保交付资金“拼盘”方案。
事实上，今年3月，重庆市地方国有企业已着手收购7个项目、4207套房源用作保租房。这些房源以70平方米以下的小户型为主，将主要用于满足广大新市民、青年人的住房租赁需求。
从定价方案来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安区明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”。
庞溟认为，地方政府以及城投公司以去库存为重点，购买整体项目形式的存量房，转为保障性租赁住房，既可以盘活存量、去化库存，又能为政府公共租赁住房的供给提供有力、有效的支持，还能避免政府重资产模式下可能产生的收购、管理和改造成本较高或回款周期较长等问题。
厦门大学教授赵燕菁在接受中国经济时报记者采访时建议，保障性住房建设的规模要尽可能大，速度要尽可能快。可以通过限定资格（无房、有稳定就业）、限定价格（以成本为基准）、限定标准（每套面积）加上较长的解禁期，实现政策性住房与商品房市场的有效区隔。而稳定租金和到期可以进入商品房市场，使保障房自身可以成为合格融资的抵押物，从而彻底解决保障房融资难题。赵燕菁建议，在加大保障房供应的同时，实行新一轮房改，可以灵活采取“先租后买”“以租代售”等多种低成本低门槛置业方式使低收入家庭都能早日拥有属于自己的房子。
