5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。随着多条新政发布，楼市政策迎来重要调整。

调整首付比例、取消房贷利率下限、放松限购、以旧换新、购房落户、扩大房票使用范围……今年以来，各地“因城施策”，陆续出台房地产调整优化政策，以进一步助推需求释放，促进房地产市场健康发展。

本轮楼市新政潮中，各地出台政策的频率更加频繁、尺度更大。一些房地产热门城市“历史性”地全面解除限购或放宽限购条件，还有新政措施与当地户籍新规形成联动，以综合施策的形式吸引人口流入、刺激房地产消费。

一些城市的政策效果初现，这也使业界更加期待后续政策走向。

楼市新政密集出台

今年以来，各地不断出台政策优化调整房地产市场，“宽松”成为需求端政策调整的显著特点。新政的力度和广度赚足眼球，网友戏称“卷起来了”。

据中国房地产协会的统计数据显示，2024年第一季度，地方累计出台房地产调控政策139条，其中宽松性政策130条，占比达到93.5%。调控内容包括“限购”政策逐步松绑、提供购房税费补贴、货币化/房票安置、住房公积金提高贷款额度、下调首付比例、取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限等。

进入二季度，政策调整的节奏明显加快。4月，地方出台房地产调控政策66条，为2024年单月新高，其中宽松性政策60条。在调控内容上，除三四线城市常态化加大住房公积金政策支持和发放购房财税补贴类政策外，热点城市如长沙、成都、北京、天津等均对住房限购政策作了优化。

进入5月，政策调整进一步“宽松”，解除限购成为典型标志。5月9日，杭州、西安两座热点城市宣布全面取消住房限购。至此，除北京、上海、广州、深圳4个一线城市，仅剩海南省、天津市、广东省珠海市仍处于部分放开限购的状态。

此外，购房落户成为一些城市吸引购房者的策略。杭州规定，“在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户”。杭州新政出台后两天，南京市官宣，在该市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。5月13日，广东佛山出台13项新政，其中规定在佛山持自有合法产权住宅房屋的非本市户籍人员可以在房屋所在地申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女可以随迁。

本轮楼市新政潮中，不少城市的房地产市场出现向好迹象。以杭州、西安为例，数据显示，杭州新政首日房屋成交量明显回升，新建商品房成交160套，比近一周平均水平高出92.8%，存量房单日成交259套，比近一周平均水平高出137.6%；西安宣布楼市新政后，截至5月13日19时，当日西安新上房源3264套，环比上涨5.73%，降价房源1354套，环比下降0.17%，5月9日—11日，西安降价房源数量一直在减少。

政策宽松潮是否已经到来

追溯楼市新政的背景，高库存依然是房地产市场运行的压力所在。

根据上海易居房地产研究院发布的《百城住宅库存报告》，今年3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为 25.3 个月。这也就意味着，按照目前的销售速度，市面上的新房库存规模需要 25.3 个月时间才能消化完。而根据历史数据和房地产“开发—预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12～14个月。这说明当前去化周期明显偏高，对房企去库存和资金安全状况等容易产生困扰。

易居房地产研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者分析，去库存工作是各城市房地产工作的重要任务，也是各大房企经营的重点。做好库存工作，才能真正提振各城市市场交易，有助于更好地促进房企资金回笼和风险防范化解。去库存需要有新思路和精准策略，即将二手房挂牌因素纳入新房去库存的思考范畴。一方面，二手房挂牌量太大，容易分流新房相关市场需求；另一方面，二手房若不积极去化，也影响房东售房和换房，进而使认购新房的支付能力明显偏弱。

4月30日召开的中共中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

中指研究院认为，这次会议是“给楼市定调”：防范化解房地产风险仍是重点，同时提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，为接下来的房地产政策指明方向。

严跃进认为，各地在政策上持续调整和优化，特别是杭州、西安这类房地产热门城市的一些创新举措，意味着5月份大尺度的政策宽松潮已经到来，对于其他没有取消限购或没有完全取消限购的城市有一定启发，有助于后续市场情绪提振和房地产市场复苏节奏加快。

在他看来，随着各类政策持续优化，政策面宽松环境逐渐形成，5月份是全面、全力、全方位去库存的关键月，要积极吸收和消化新政策，持续推进“存量房产消化和增量住房优化”两个工作的统筹，真正助力住房市场的活跃和高质量发展。

北京瀛和律师事务所律师、房地产专业律师戴金花接受《中国经济周刊》记者采访时表示，政策的继续调整优化有助于平衡房地产市场的供需关系、稳定房价，促进房地产市场向高质量发展转变。在后续政策调整中，应密切监控市场动态和政策效果，加强对房地产交易的监管力度，确保政策得到有效执行，根据真实情况适时调整策略。

戴金花认为，后续政策制定中，应注重加强风险防控，在放宽限制和提供支持的同时，建立健全风险防控机制，避免形成新的泡沫等风险；要合理规划土地供应，依法合规支持房地产企业的合理融资需求，优化市场供给，做到与人口增长和城镇化进程相匹配，确保供需平衡；加大对保障性住房的建设和供给，满足中低收入群体的住房需求，如提供更多公租房、共有产权房等，确保住房保障体系的完善，实现住有所居。（记者 张宇轩）

（本文刊发于《中国经济周刊》2024年第10期）