当前，“以房养老”成了不少人养老的保障方式，老年人将其名下房产转让给子女或亲属，通过房产置换赡养。但是，如果子女获赠房产后不履行赡养义务，或者事先约定了“居住权”，但子女却要将房子卖掉，老年人的权益又该如何保障呢？近日，新京报记者从北京市第二中级人民法院获悉了一起相关案例。

老人将房屋赠与女儿却被卖掉

家住北京市房山区的张某（化名）已年近七旬，家中有女儿且只有一套100平方米左右的房屋。2021年2月，她与女儿秦某（化名）签订了一份《承诺书》，写明：母亲张某自愿将自己名下的案涉房屋，以无偿赠与的方式赠送给女儿秦某，但保留自己有生之年在此赠与住房内永久性居住的权利。女儿秦某也郑重进行了承诺，表示在接受赠与后，保证对母亲尽生养死葬、赡养和善待义务，并且保证母亲在案涉房屋内永久居住的权利。《承诺书》最后母女两人和见证人均签名并按了手印。随后，母亲又与女儿签订了制式的《赠与合同》，并在不动产登记中心办理了房产过户手续，但未办理居住权登记。

在签订《承诺书》及《赠与合同》后，母亲和女儿因为家庭事务产生矛盾。房子过户两个月后，女儿秦某背着母亲通过房产中介与买房人签订了房屋买卖合同。年近七旬的张某觉得，这套唯一的房子一旦被卖，自己的养老就彻底失去了保障，于是把女儿起诉到法院，要求撤销房产赠与合同。

北京市第二中级人民法院法官肖大明表示，本案中，原告张某要求撤销对案涉房屋的赠与，被告秦某返还原告房屋及配合办理过户手续。

原告的主要理由是，自己当初同意将房子赠与女儿是附义务的赠与，女儿需履行赡养义务并保障自己在案涉房屋的永久居住权益，女儿未对自己履行赡养义务且过户后很快将案涉房屋出售，违反了双方的约定，其有权撤销对房屋的赠与。

对此，被告秦某并不认可。秦某认为，赠与合同是双方真实意思，房屋已经完成过户登记，不得任意撤销；且对父母的赡养义务是子女的法定义务，其若未赡养母亲，母亲可以要求其履行赡养义务，但无权撤销房屋赠与。

案件审理中法院了解到，母女二人产生矛盾隔阂的起因在于，母亲找了一个后老伴儿，女儿认为后老伴过度干预母亲生活、左右母亲意志。

法院：撤销赠与合同并变更登记

该起案件原被告双方的争议焦点是：张某主张撤销房屋赠与是否具有事实和法律依据？

法院经审理认为，该类案件应当首要考查的是赠与合同是否约定了相应义务。本案系保留房屋居住权益的赠与合同，不动产过户后原物权人继续使用不动产的约定并不违反法律、法规的强制性规定。赠与人将房屋所有权转移至受赠人，赠与人通过设置居住权益条款，保留其在房屋内居住的权益，故而保留居住权益可以作为房屋赠与合同所附义务。

此外，《民法典》也规定了民事主体可以通过合同设立居住权，对于合同的类型未作限制。从体系解释来看，此处的合同不仅包括通常意义上的民事合同，还包括涉及婚姻、收养、监护等身份关系的合同。居住权制度的产生基础是对具有特定身份关系人的权益的保护，而婚姻家庭领域的法律关系应是居住权的典型适用情景，家庭成员之间可以通过签订赠与合同并进行居住权登记的方式设立居住权。

本案中，母亲张某对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与，根据《承诺书》的约定，所附义务为女儿秦某对母亲张某尽到赡养义务，并确保其对案涉房屋的居住权益。而女儿秦某在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同，出售案涉房屋，构成对赠与合同所附义务的违反。基于以上情况，北京市二中院最后判决：撤销双方就案涉房产签订的《赠与合同》，女儿秦某于判决生效十日内协助母亲将案涉房屋变更登记至母亲名下。判决后，双方均服判息诉，目前该判决已生效。

法院建议，老人在把房产赠与子女时，最好签署一份书面的赠与协议，把对房屋的居住权、子女对自己的赡养义务等重要事项都写入协议，并且到房屋管理部门对房屋的居住权进行登记，更好地保障自己“老有所居、老有所养”。（记者 慕宏举）