央行发布调整房贷利率、最低首付比例等通知十天后，广州终于发文跟进。

5月28日，《中国经营报》记者获悉，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），涉及限购政策优化调整、信贷政策优化完善、住房公积金政策调整完善等措施。其中，对于贷款购买首套房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。

与此同时，非广州本市户籍居民家庭在住房限购区域购房，连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的年限要求从2年调整至6个月（即半年）；允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。上述政策自2024年5月29日起执行。

中指研究院分析指出，从市场表现来看，今年4月，广州新建商品住宅成交面积环比增长4.8%，同比下降约30%。5月以来（4月29日—5月26日），广州全市新房周均成交面积与4月基本持平，但同比降幅仍较大，新房市场调整压力仍在。“5月28日楼市新政出台后，广州新房、二手房市场活跃度有望提升，核心区域销售去化或加速。”

房贷利率市场化

《通知》提出，统筹考虑广州市经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，科学编制住房发展规划和年度计划，根据市场供求情况，科学调节住宅用地供应，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系。加强房地产行业和智慧家居、数字家庭产业的联动，推动高品质住房建设和发展。

广州市住房和城乡建设局对《通知》的解读显示，非广州本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，享受户籍居民购房待遇，在限购区域分别限购2套和1套住房（120平方米及以下）。

当前，广州住房限购区域包括越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区。去年9月，广州将非本市户籍居民家庭在限购区域购置首套房的个税或社保年限要求从5年调整至2年。

记者注意到，《通知》发布当日，中国人民银行广东省分行发布《广州市调整优化差别化住房信贷政策》，该文件显示，由广东市场利率定价自律机制对广州市差别化住房信贷政策作出优化调整。其中，首套房首付最低比例为15%，取消利率下限；二套房最低首付比例为25%，取消利率下限。在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

与此同时，《通知》提出，居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产（又称“财产分析”）名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。也就是说，只要取得房产证，房子即可上市交易。《通知》还提出，住房套数以区为单位进行认定，即购房人若在所购住房所在区无住房，银行业金融机构可按首套住房发放个人住房贷款。而在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。

鼓励“以旧换新”

新政之下，广州成为率先实现房贷利率市场化的一线城市，购房者的置业门槛也进一步下降。

相比于《通知》出台前的首套房最低首付比例30%、二套房最低首付比例40%，此次政策明确两种情形的最低首付比例均下调15个百分点，降至最低水平。这与央行于5月17日发布的调整个人住房贷款最低首付款比例政策通知所提内容一致。

中指研究院指出，整体来看，当前广州限购政策已较为宽松，非本市户籍购房者的购房门槛明显下降。同时，广州加入允许提取公积金支付购房首套新房首付款的队列。根据中指研究院监测，2023年以来，全国已有超过80个城市允许提取公积金用于首付款，一定程度上有利于降低购房者置业成本。

值得注意的是，此次广州楼市新政首次从官方的角度提及“以旧换新”。《通知》显示，支持鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”，推动建立交易新模式。鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。

此前，广州楼市“以旧换新”由行业协会率先发起，首批合计推出122个新房楼盘参与“以旧换新”活动，数量远远超过深圳（13个）、上海（30余个），涉及番禺、海珠、天河、增城、黄埔、荔湾、白云等区的新房项目。

克而瑞研究中心表示，“以旧换新”意在打通一、二手置换链条，促进改善需求释放，这背后反映的是二手房越来越难卖的市场现状。值得注意的是，“以旧换新”寄希望撬动的二手房交易，已成为当下楼市不可忽视的主力。盘活这一存量市场或对新房去化具有一定的促进作用。

广州中原研究发展部发布的数据显示，4月份的广州二手房市场基本上延续3月份的热度，月度成交量保持在9000套以上水平。但对比去年同期，这一成交表现仍不如预期理想，尤其是在过去成交量占比较大的非核心区域，刚需客户的购房观望情绪较为浓厚，广州楼市全面复苏仍“任重道远”。