从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在3种模式。

一线城市住房“以旧换新”扩围：响应第五届上海“五五购物节”，5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在全市发起商品房“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手房并购买新房的居民。

据悉，上海首批参加“以旧换新”倡议的房企有20余家、房地产经纪机构近10家、首批参加倡议的项目有30余个。截至5月6日上午，已有7个楼盘在支付宝“乐居换新购”小程序上线。
根据该小程序公布的电话，《华夏时报》记者随机选择了部分楼盘进行咨询。其中，金地嘉峰汇项目接听人员向记者表示，目前还没有详细的活动规则，待确定后会及时公布，“可以先了解项目情况”；象屿同进虹桥嘉悦府的接听人员则介绍了相关操作流程，表示“类似于购物网站的’7天无理由退换’”。

7个楼盘已经上线

根据倡议，上海本次“以旧换新”活动由两大行业协会牵头，在部分房地产开发企业和经纪机构已有举措的基础上，进一步扩大参与范围，增加服务事项，规范服务流程，提高服务效率。上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会希望更多开发企业、经纪机构参与进来，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。

据上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如和上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮介绍，此次“以旧换新”活动主要针对的是那些既有出售旧房需求，又有购买新房意愿的购房居民。

在上海“以旧换新”活动中，首批参加倡议的房地产开发企业达到20余家，房地产经纪机构近10家；参加倡议的项目有30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

从具体操作流程来看，购房居民先与房企达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。房企承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的购房居民可以无条件“退房退款”。

记者看到，部分参加活动的新盘已在支付宝“乐居换新购”小程序上线。截至5月6日上午，已在该小程序上线的楼盘共有7个，包括招商象屿星耀翠湾、象屿江湾悦府、金地嘉峰汇等，但楼盘详情页均显示“活动详细规则即将公布，敬请关注”。

《华夏时报》记者随机挑选了2个楼盘进行咨询。其中，金地嘉峰汇项目接听人员向记者表示，目前还没有详细的活动规则，待确定后会及时公布，“可以先了解项目情况”；象屿同进虹桥嘉悦府的接听人员则热情介绍了相关流程：“如果看中某套房源，可以先付定金，然后在一定时间内卖掉手头想要置换的旧房。成功操作后再按照协议进行新房购买流程，类似于购物网站的’7天无理由退换’。”

对于上海此次推出的“以旧换新”活动，业内多给予肯定。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，此次“以旧换新”主要是打通一、二手之间的置换链条这样一个环节。通过一个平台，将开发商、二手房、中介机构联合起来，有助于推动一、二手的交易顺畅。

58安居客房产研究院院长张波向记者表示，该倡议核心是人们的置换顺序从“卖旧买新”变成“买新卖旧”，这个政策可以降低置换业主的退出成本：“上海目前的置换人群基础相对较大。从参与置换的新房来看，主要是外环外区域，这一区域的去化难度普遍大于外环内，但由于上海本身的房价抗跌性在全国居前，预计政策的效果也会好于其他出台类似政策的城市。”

值得一提的是，在“以旧换新”之前，上海已有类似活动：2023年底，就有报道称，位于宝山的保利海上臻悦项目表示，购房者首付周期最长可以延期一年。如果看中某套房，购房则可以10%首付款预定，一年后卖掉房子、凑齐首付再办理接下来的手续；如果一年内都没能卖掉房子，保利在上海与链家合作，宣布凡是置换房屋的客户，可以先交一笔定金，再由链家承诺帮忙卖掉老房子，链家会大力推广这类业主的房子等。

全国楼市进入“以旧换新”爆发期

4月30日，中共中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展等。

其中，本次政治局会议首次提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，正是今年以来各地房地产政策的发力要点。此次政治局会议召开之前，包括深圳、成都、南京、长沙、天津等一线和热点二线城市持续优化楼市政策，其中就有不少涉及商品住房“以旧换新”内容。

中原地产首席分析师张大伟向记者介绍说，目前全国已有超过40个城市提出“以旧换新”，包括深圳、徐州、淄博、南京、济南、宁波等。而从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在3种模式。

具体而言，其一，开发商、购房者、中介三方自己市场运作，购房者先选好商品房，然后卖二手房，如果几个月卖不掉，开发商要退定金。最早的淄博，以及后来的南京、南通这些都是这样；其二，财政补贴。浙江丽水参与“以旧换新”活动的企业或个人，给予“旧房”即二手房交易税费留存地方部分100%补贴。其中个人购买二手房的，交易税费补贴与购房补贴就高享受。在活动期间多套旧换新的，旧房就高补贴1套；其三，鼓励开发商或者政府直接收购二手房。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式。整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善性住房需求释放。

“当前全国各地都在积极推进住房‘以旧换新’的政策试点或倡议，上海的加入说明大城市对于这一模式的认可。”易居研究院研究总监严跃进表示，住房“以旧换新”有助于更好把握存量房产消化和增量住房优化的统筹机制，对于后续政策创新或推广有启发作用，预计“五一”小长假后，各地结合中央政治局会议精神，在“以旧换新”等方面的倡议和试点节奏会加快，“这对于全国房地产市场的提振和高质量发展等都有着积极作用”。

需要注意的是，仍有谨慎的看法认为，在“以旧换新”实际操作过程中需要面临的现实问题并不少，包括旧房源需合理估价、如何在当下市场加速卖房、国资收购需确保资金稳健、旧房源后续如何利用等，相关政策仍需探索与完善。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，无论是开发商还是地方政府，不能只想着卖房子，还要更多考虑民生的事项。比如，开发商没有落实“无责退订新房”的监督和处罚；该有的优惠政策是否落到位了，比如近期报道多地购房补贴没有发到位等。