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“真的好久没见到这么火爆的市场了。”多名中介向记者表示。由于2023年以来楼市面临的去化压力，年末上海实质性的政策宽松给低迷的楼市带来了久违的甘霖。
一系列政策宽松，如“认房不认贷、普宅调整、降低首付、下调利率”，让2023年的上海楼市以“翘尾”收官，意味着购房者的购房成本大幅降低，政策一出，持币观望的买房者纷纷行动。二手房市场率先被激活。新政落地后，多家中介门店的咨询量和带看量有所提升。
来自上海中原地产的数据显示，2023年12月新房成交套数环比增长27%；二手成交量在1.52万套左右，超过了理论上的荣枯线，说明新政力度好于预期。同时，二手房市场的提振也进一步传导至新房市场，刺激了置换客的需求，但新政的热度似乎没有持续太久，市场观望情绪延续。
对于价格相对敏感的“刚需客”尚未入场，仍在等待进一步的利好消息。因此，新政之后的上海楼市走向如何？记者就此展开了调查。
置换客搅动二手房格局
在2023年9月初，上海调整并优化了“认房不认贷”的政策。随后，到了2023年12月14日，上海官宣了两项楼市政策，包括优化调整住房信贷政策和调整“普通住宅”标准。
政策调整后，“普通住宅”的标准不再看总价，剔除了价格标准，同时提高了建筑面积标准，从原先的140平方米提高至144平方米。这直接使得二手房的出售时税费成本明显降低。
以居民出售持有5年以上的“非普通住宅”为例，如果调整标准后被纳入“普通住宅”，将免征增值税（之前非普通住宅按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收则按总价的1%（之前非普通住宅按总价的2%征收）。
新政落地后，多家中介门店的咨询量和带看量有所提升。中原地产大宁板块的门店负责人张华表示，受益于“普宅政策”，他们板块内的一个小区短时间内便成交了五六套房源。
以一套99平方米，成交价为960万元的房子，新政出台后，买家可以少缴近50万元的增值税。
政策的出台对二手房市场起到了直接利好作用，提高了成交效率，加速了客户签约决策，刺激了改善群体的入市。
上海链家研究院的数据显示，2023年12月份，上海全市共成交了1.53万套二手房，环比增长9%，同比增长23%。与此同时，“刚改”以及改善群体的入市，让成交价格也随之水涨船高。
新政后，首套房的首付比例也降到了最低的三成，“首套、二套”房贷利率全线下降。中院地产联洋片区门店负责人潘雪莲表示，新政出台后，“卖一买一”的贷款客户及本地无房或外地有过贷款记录的客群均可按照首套房资质进行购房，购房成本明显降低。
上海市公积金管理中心官方微信在1月2日发布了关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知，新政明确了改善型住房的认定标准，并降低了第二套改善型住房的最低首付款比例。
成交活跃，价格是主要因素。
中原地产联洋片区负责人潘雪莲告诉记者，目前二手房议价空间依然很大，相同户型和面积的房源，几个月时间价格相差便从几十万到上百万元不等。
以热门小区仁恒河滨城为例，一套150平方米的三房，价格从高峰期的2500万元以上降至1400万余元。
目前，各板块成交分化情况依旧明显，成交较好的板块依然是少数，导致成交分化的主要是价格原因。
原先，二手房房源集中在低总价、房龄较大的“老破小”和“老破大”，但自2022年以来，这类房源往往因为价格缺乏竞争力变得越发无人问津。潘雪莲表示，除非降价特别厉害，否则客户几乎不会选择这类房源。
“买家往往要求砍价10%以上，甚至对半砍价，这让房东难以接受。”
新华路门店负责人张宏超中原地产的观察也表明，他所处区域内的房源普遍年限较长，因此新政执行以来，门店成交并不活跃。
多名中介向记者表示，政策出台不到一周，市面上价格便宜的二手房便被销售殆尽，导致市场上低价房源供应量大幅减少，这种状况类似于市场缺乏推动力。
上海链家分析师杨雨蕾认为，目前二手房价格仍在持续调整过程中，逐渐回归理性。同时，政策的进一步优化有望在今年吸引更多刚需和改善群体入市，增加市场供应，促进市场的良性运行。她进一步解释道，政策的积极效应需要时间来显现，因此市场可能需要一段时间才能恢复到正常状态。
新房市场内卷严重
新房市场也有了变化。自“12.14新政”官宣后，各大“头部房企”的案场24小时“不打烊”，希望能将前期意向犹豫的客户转化为定单。从微观项目来访情况来看，各板块优质项目的来访量确实有所提升，不少项目的整体日均来访较前期增长了50%以上；新政主要刺激了存量客户复访的提升，部分前期犹豫的老客户决心入场，“逼定”效力显现。
不过，政策出台后，案场来访量的活跃度反而呈现下滑趋势，同时，新政提振效果仅针对个别项目，如龙湖青云湖和万科朗拾花语等位于嘉定和闵行的项目，新政后的两日成交达20套以上。
据记者观察，部分项目交易量出现环比大涨，主要是由于前期数据基数本身较低，可见政策度新房市场的拉动效果有限，观望情绪进一步延续。
新政对“以旧换新”置换客户的刺激作用在新房成交层面尚未明显体现，仅部分优质项目有所改善。
位于杨浦区某核心楼盘的营销负责人告诉记者，这主要是由于3季度以来新房市场一度进入“寒冬”，供求关系发生变化，原先触发积分的项目纷纷出现认购不足的情况。
该负责人所在的项目去化情况比较一般，其表示，尽管楼市新政提升了来访量，但没有转化为成交。
2023年9月份以前，上海一些热门板块的新盘认筹比基本维持在1:3左右，往往很快清盘。然而，截止到2023年12月底，许多项目的认筹比已经足1:1，去化速度自然就慢了。
相较于市中心的“惨淡”，外郊环的新房项目热度较高。临近年关，开发商为了让“刚需客群”上车，煞费苦心。开发商的营销策略表明了他们的想法。
一名负责多个新盘销售的中介告诉记者，许多楼盘基本是“免3年物业费”起步，有的索性赠送车位。例如，青浦华新镇某新房除了95折之外，还额外免3年物业费。这样的促销力度引来一大波“刚需客”入场。
新政出台的第一周，青浦区某楼盘售楼处更是人满为患，每个样板间都有十几组客户在一起。
购房人张明已经观望了近半年时间，预算在600万元以内，最近入手郊区一套新房。他告诉记者，每当上海放松楼市调控新政之后，开发商就会有所动作，比如在新政出台后的一段时间内逐步收回折扣，过一段时间又开始各种促销活动。
购房者也形成习惯，只要出台政策，便会伴随着开发商的让利活动。因此，很多人都期待在更宽松的调控政策出台后再购房。
业内人士表示，相较于内环内的新盘，远郊盘更符合刚需盘的特点，主要针对价格敏感型客群。
与几个月前动辄提供“93折、95折”的大促相比，开发商已逐步减小折扣力度。
目前，除了青浦区某新盘依然提供“95折”优惠外，其他新盘折扣已基本消失，大部分转为以赠送物业费和车位抵用券为主。此外，开发商还为购房者提供了较长的付款周期和较为灵活的付款方式，通常在4-6个月之间。
克而瑞数据显示，新政后共计13盘完成认筹，但平均认筹率仅为6成，一些项目新政前后开盘去化率较前期无明显提升。
有品牌房企华东区域营销负责人表示，目前各大楼盘均处在续销期，绝大部分新盘已无需积分，在此背景下，客户更倾向于慢慢挑选，下定时间较长，等待开发商折扣加码。可以看出，二手房市场的效应传导至新房市场仍需时间。
新政长期效果 有待观察
“新政反馈效果明显，但市场热度持续性不强。”多名中介人士向记者表示。在2023年“认房不认贷”新政后，市场就曾出现过明显增量行情，但月底成交便出现回落。同样去年12月中旬的政策发布后，成交量有所回升，但随后市场又开始转冷。
目前来看，新政对于二手房的利好作用大于新房，主要体现在两方面。一方面，业主挂牌积极性略有回升，价格增幅不显著，房东寻求房源尽快出手。另一方面，短期内成交升温，二手房成交套数也有了稳步增长。
新政确实对市场有正向刺激作用，激活了置换需求，但对于低总价的“上车盘”无明显提振作用。
同时，新政对于新房市场的触动并不显著。主要体现在微观项目来访、认购量的上升，售楼处只有零星的客户，对于价格的敏感程度较高。
58安居客研究院院长张波表示，“降首付、降利率”在一定程度上增强了居民的购买力。然而，政策并未覆盖所有客群，多数客群对高杠杆持保守态度，更倾向于“卖旧换新”。因此，二手房的流动性恢复是新房热度持续的关键。
去年以来，许多小区的房价已跌至2020年甚至2019年的水平，有的小区降幅甚至高达40%。中原地产新华路门店负责人张宏超表示，目前买卖双方对价格的分歧依然较大。买家往往在卖家已让价20%的基础上还价10%，这让卖家难以接受。
中原地产分析师卢文曦认为，年末的“普宅标准”调整降低了卖家的成本，对二手房市场起到了积极推动作用。然而，短期内新房市场来访、认购上升主要源于一些客群延迟释放需求，这可能意味着需求的随时释放，尤其是在2024年“小阳春”等季节性波动中。
总体来看，“12.14新政”对上海市场情绪有所带动，上海新房、二手房市场成交量均有所改善，但受供给端限制，新房市场提升幅度有限。
进入2024年以来，上海市新房成交量趋于平淡。上海中原地产统计数据显示，1月1——7日，上海新建商品住宅成交面积约12.05万平方米，环比减少31.13%；1月8——14日，新建商品住宅成交面积继续下滑至9.29万平方米，环比减少22.94%。
近期上海优化公积金政策、推出置业五年免费轨交通勤措施、放松人才限购政策等配套举措正在不断优化，有望促进购房需求释放。在此背景下，购房人现在或许是一个“捡漏”的好时机。
张波预计，未来会有更多改善性需求客群入场。
（应受访者要求 文中张华、张明为化名）
